Hầu hết chủ đầu tư khu công nghiệp đều gặp vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng. Ảnh: Thành Nguyễn
“Biết mình, biết người”
Làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng đang diễn ra mạnh mẽ và trong sự “náo nhiệt” này, Việt Nam nổi lên như một địa chỉ tin cậy với không ít nhà đầu tư quốc tế. Thế nhưng, “cơ hội thường không gõ cửa hai lần”, vấn đề hiện tại là các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp đã sẵn sàng đón con sóng lớn, đón cơ hội vươn lên mạnh mẽ và cần làm gì để tận dụng tốt thời cơ vàng hiện tại?
Bà Phạm Thị Hồng Cẩm, Giám đốc Kinh doanh và Marketing Khu công nghiệp Minh Hưng Sikico cho biết, trong câu chuyện tận dụng thời cơ để đón dòng vốn ngoại, điều cốt lõi không thể bỏ qua đó là “đọc vị” được nhà đầu tư, nắm bắt được chiến lược lựa chọn địa điểm đầu tư của họ, từ đó có cách tiếp cận, tiếp thị phù hợp.
Lấy ví dụ với nhóm nhà đầu tư từ châu Âu, bà Cẩm cho biết, nhóm nhà đầu tư này thường có thói quen khoanh vùng địa điểm đầu tư rất rộng, đầu tiên là toàn bộ khu vực (chẳng hạn khu vực Đông Nam Á), sau đó sẽ lựa chọn và làm việc với những quốc gia tiềm năng nhất (khoảng 5 quốc gia). Tiếp theo, khi quyết định đầu tư tại quốc gia nào, họ sẽ đưa ra các tiêu chí đánh giá cho 10-20 khu công nghiệp trên các vùng, rồi từ danh sách đó lựa chọn 1 địa điểm phù hợp nhất.
“Nói cách khác, nhà đầu tư sẽ làm việc với tất cả các quốc gia mà họ quan tâm, rồi loại trừ dần các phương án không phù hợp. Kể cả khi đã lựa chọn được một quốc gia cụ thể để đầu tư, nhà đầu tư cũng sẽ lên danh sách các khu công nghiệp tiềm năng, sau đó nghiên cứu và giảm dần số lượng mục tiêu. Khi chọn được địa điểm dự án cuối cùng, nhà đầu tư mới làm việc với cơ quan chuyên môn của chính phủ tại quốc gia đó để phân tích, tham vấn các vấn đề liên quan một cách đầy đủ trước khi quyết định đầu tư”, bà Cẩm nói.
Về phía chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp trong nước, bà Cẩm nhấn mạnh, quan trọng là phải hiểu rõ tiêu chí của từng nhóm nhà đầu tư, từ đó tự mình đánh giá thế mạnh, sự phù hợp với từng nhóm ngành nghề, từng đối tượng nhà đầu tư cụ thể để đặt trọng tâm trong chiến lược thu hút đầu tư một cách hiệu quả. “Biết mình, biết người”, tập trung vào những điểm mà khu công nghiệp có lợi thế, có chiến lược tiếp cận đúng đối tượng nhà đầu tư… là những điểm quan trọng quyết định hiệu quả thu hút đầu tư của khu công nghiệp.
Theo bà Cẩm, mỗi khách thuê khi lựa chọn điểm đầu tư sẽ dựa trên một số tiêu chí được định hướng sẵn, chẳng hạn có khách hàng tìm kiếm địa điểm phù hợp, gần với thị trường mà họ hướng tới, có khách hàng lại hướng đến địa điểm gần nguồn nguyên liệu, khách hàng khác lại tìm vị trí gần công xưởng, nhà máy trong hệ sinh thái của họ… Do đó, mỗi khu công nghiệp cần xác định được lợi thế riêng để thu hút đầu tư, bên cạnh các yếu tố khác như chính sách ưu đãi, nguồn lao động.
Một kinh nghiệm trong việc thu hút khách thuê tại Minh Hưng Sikico được bà Cẩm chia sẻ, đó là xây dựng và vận hành hiệu quả hệ sinh thái dịch vụ, bao gồm các nhà cung cấp dịch vụ, đối tác chiến lược được lựa chọn theo 3 tiêu chí: Chất lượng sản phẩm, dịch vụ; giá cả; chế độ hậu mãi, trách nhiệm với khách hàng.
“Minh Hưng Sikico chọn ra các đối tác của hệ sinh thái, rồi giới thiệu cho các khách thuê trong khu công nghiệp, đảm bảo bằng uy tín thương hiệu chủ đầu tư. Trong quá trình hợp tác, chủ đầu tư đưa ra hệ thống đo lường, đánh giá chất lượng dịch vụ… để có điều chỉnh phù hợp, kịp thời, cùng với đó là coi trọng công tác hỗ trợ khách thuê, từ tìm kiếm các nhà cung cấp dịch vụ liên quan đến hỗ trợ pháp lý và các vấn đề phát sinh trong suốt quá trình đầu tư, thực hiện dự án”, bà Cẩm cho hay.
Chậm thay đổi là “mất khách”
 |
Mỗi khu công nghiệp cần xác định lợi thế riêng để thu hút đầu tư. Ảnh: Thành Nguyễn |
Theo ông Mai Chí Hiển, chuyên gia đến từ Gaw NP Industrial - đơn vị chuyên phát triển nhà xưởng, nhà kho cho thuê trong các khu công nghiệp, từ đầu năm đến nay, một loạt văn bản quy phạm pháp luật được cơ quan quản lý đưa ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc thu hút đầu tư, nhưng thủ tục pháp lý vẫn là vấn đề mà hầu hết các chủ đầu tư khu công nghiệp đều vướng mắc, nhất là khâu giải phóng mặt bằng.
“Nếu không sớm được tháo gỡ thì vướng mắc này sẽ kéo dài mãi và làm lỡ các cơ hội thu hút đầu tư, đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài”, ông Hiển nhấn mạnh và cho biết thêm rằng, trên thực tế, khi nhà đầu tư quốc tế tìm hiểu về thị trường Việt Nam thì đã lên sẵn kế hoạch cho cả ngắn, trung và dài hạn, nếu gặp rào cản về thủ tục pháp lý thì sẽ chuyển hướng sang các điểm đầu tư khác trong khu vực và khi đó, Việt Nam sẽ bỏ lỡ cơ hội thu hút dòng vốn tiềm năng này. Đặc biệt, với các quỹ đầu tư, pháp lý dự án luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu, nếu không sớm được gỡ vướng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyết định đầu tư.
“Giải phóng mặt bằng đang là phần việc có nhiều tồn tại và để tháo gỡ vướng mắc này, cần có sự phối hợp đồng bộ của cả cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư. Trong đó, cơ quan quản lý có nghĩa vụ vận động người dân hợp tác, hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan như ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường, hỗ trợ nhà đầu tư trong việc hoàn thiện thủ tục cấp chứng nhận đầu tư…”, ông Hiển chia sẻ thêm.
Chia sẻ sự bối rối của các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp khi phải xử lý “một rừng” cơ chế, chính sách đôi khi chồng chéo nhau, một nhà phát triển trong lĩnh vực này lấy dẫn chứng, nếu danh mục ngành nghề, lĩnh vực thu hút đầu tư trong Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) của khu công nghiệp không có ngành sản xuất và phân phối điện thì không thể triển khai các dự án điện mặt trời áp mái. Trong khi đó, danh mục này vốn rất đa dạng mà chủ đầu tư không thể liệt kê hết và nếu có liệt kê thì Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng yêu cầu gom lại theo từng nhóm ngành, đến khi tiến hành kêu gọi đầu tư sẽ có nhiều dự án bị vướng vì ngành nghề, lĩnh vực không nằm trong danh mục thu hút đầu tư của điện mặt trời, cho dù mỗi dự án đầu tư vào khu công nghiệp đều phải thực hiện báo cáo điện mặt trời riêng.
Hay với việc đánh giá thẩm định dự án khu công nghiệp thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ cùng sự tham gia của cả chục bộ, ngành liên quan, nhưng cuối cùng việc cấp phép dự án lại giao cho các địa phương. Điều này vừa rườm rà, gây tốn kém thời gian, chi phí cho nhà đầu tư, vừa cho thấy hạn chế trong việc phân cấp, phân quyền, cũng là rào cản đẩy nhanh tiến độ dự án, tận dụng tốt thời cơ của làn sóng dịch chuyển đầu tư từ bên ngoài vào Việt Nam.
