Kéo giãn dòng tiền, thay vì giảm giá
Khảo sát thị trường cho thấy, hàng loạt dự án mở bán gần đây đều kéo giãn tiến độ thanh toán trong nhiều năm, giảm tỷ lệ vốn tự có ban đầu hoặc cho phép người mua nhận nhà khi mới thanh toán một phần giá trị căn hộ. Mục tiêu không chỉ là hỗ trợ người mua ở thực tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, mà còn giúp nhà đầu tư chủ động phân bổ dòng tiền.
Đơn cử, dự án Sycamore do CapitaLand Development phát triển tại phường Bình Dương (TP.HCM) dự kiến áp dụng phương thức thanh toán kéo dài trong 4 năm.
Theo đó, khách hàng chỉ cầm thanh toán khoảng 5% giá trị căn hộ mỗi năm trong giai đoạn 2026 - 2027, đồng thời được hỗ trợ lãi suất đối với khoản vay từ 30-65% giá trị căn hộ. Với căn hộ 2 phòng ngủ, số tiền phải chuẩn bị mỗi năm vào khoảng 300 triệu đồng, thay vì phải thanh toán một khoản lớn ngay khi ký hợp đồng.
Theo giới phân tích, cách làm này giúp người mua ở thực có thêm thời gian tích lũy tài chính, trong khi nhà đầu tư vẫn duy trì được dòng tiền cho các hoạt động kinh doanh hoặc các danh mục đầu tư khác trong thời gian sở hữu bất động sản.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước cũng đang điều chỉnh chính sách bán hàng theo hướng giảm áp lực vốn ban đầu.
Tại dự án Izumi City (Đồng Nai), chủ đầu tư Nam Long áp dụng chính sách bảo lãnh thanh toán, cho phép khách hàng nhận nhà khi mới thanh toán 60% giá trị sản phẩm, phần còn lại được kéo giãn tối đa 24 tháng và không tính lãi với sự bảo lãnh của ngân hàng. Mô hình này giúp người mua có thể đưa tài sản vào khai thác, tạo dòng tiền trước khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.
Tương tự, Vinhomes triển khai các gói vay lên tới 80% giá trị bất động sản với lãi suất ưu đãi từ 0-6%/năm, thời gian hỗ trợ kéo dài đến 5 năm tùy chương trình. Với một số gói vay, khách hàng được miễn lãi hoàn toàn trong 18 tháng đầu; sau thời gian ưu đãi, doanh nghiệp còn cam kết hỗ trợ để duy trì mức lãi suất khoảng 9%/năm trong tối đa 2 năm tiếp theo.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn giới thiệu chương trình quy đổi vàng nhàn rỗi thành nguồn vốn mua bất động sản. Theo đó, khách hàng có thể sử dụng giá trị lượng vàng sở hữu để tham gia giao dịch, với tỷ lệ quy đổi từ 50-80% giá trị sản phẩm. Sau các mốc thời gian nhất định, khách hàng có thể tiếp tục sở hữu bất động sản hoặc lựa chọn nhận lại khoản tiền tương đương giá trị vàng ban đầu kèm lợi nhuận.
Cuộc đua hỗ trợ tài chính cũng ngày càng đa dạng khi mỗi chủ đầu tư lựa chọn một cách tiếp cận khác nhau nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng. Bcons tập trung vào chính sách miễn lãi vay trong suốt thời gian thi công và ân hạn nợ gốc tới 5 năm, trong khi Phát Đạt áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất 0% trong 20 tháng đối với một số dự án.
Thay vì chỉ hỗ trợ lãi suất, một số doanh nghiệp chuyển sang kéo giãn tiến độ thanh toán. Tại dự án Artisan Park, Gamuda Land cho phép người mua chỉ thanh toán khoảng 30% giá trị sản phẩm cho đến thời điểm nhận nhà, đồng thời kéo dài thời gian thanh toán thêm 36-60 tháng.
Còn tại dự án The Aspira, Phúc An Gia kết hợp nhiều giải pháp như hỗ trợ lãi suất trong 36 tháng, ân hạn nợ gốc tới 6 năm và hỗ trợ cho thuê trong năm đầu để gia tăng hiệu quả khai thác tài sản.
Trong khi đó, Regal Group lựa chọn giảm thấp rào cản vốn ban đầu khi người mua chỉ cần khoảng 15% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng. Doanh nghiệp đồng thời miễn lãi suất trong 24 tháng đầu, ân hạn nợ gốc và cam kết duy trì trần lãi suất ở mức 8,5%/năm trong hai năm tiếp theo.
Phép thử “nội lực” của doanh nghiệp
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh giá nhà khó giảm do chi phí đất đai, xây dựng và vốn vẫn neo ở mức cao, việc kéo giãn tiến độ thanh toán, tăng tỷ lệ hỗ trợ tín dụng… đang trở thành công cụ quan trọng để chủ đầu tư mở rộng tập khách hàng và kích thích nhu cầu mua ở thực.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, khi mặt bằng lãi suất cho vay duy trì trên 10%/năm, cả doanh nghiệp và người mua đều gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn, kéo theo thanh khoản suy giảm. Trong bối cảnh đó, mục tiêu của nhiều chủ đầu tư không còn là tối đa hóa giá bán, mà chuyển sang ưu tiên gia tăng thanh khoản thông qua các gói hỗ trợ tài chính.
Ưu đãi có thể giúp người mua dễ tiếp cận bất động sản hơn, nhưng quyết định xuống tiền vẫn phải dựa trên giá trị thực của sản phẩm và khả năng tài chính của chính mình
Theo ông Thắng, việc giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu xuống còn khoảng 10-20%, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 24-30 tháng, giãn tiến độ thanh toán theo từng giai đoạn hoặc gia tăng mức chiết khấu là những giải pháp đang được nhiều doanh nghiệp áp dụng nhằm mở rộng tệp khách hàng, đặc biệt là nhóm người mua ở thực và người trẻ có nhu cầu an cư.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý, những chính sách này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, chứ không làm thay đổi tổng nghĩa vụ thanh toán của người mua.
Với các khoản vay có thời hạn từ 20-30 năm, điều quan trọng không chỉ là số tiền phải bỏ ra khi ký hợp đồng, mà còn là khả năng duy trì dòng tiền trong suốt thời gian vay. Khi thời gian hỗ trợ lãi suất kết thúc, người mua sẽ bắt đầu phải thanh toán đồng thời cả nợ gốc và lãi theo mức lãi suất thả nổi. Nếu thu nhập không tăng tương ứng hoặc lãi suất biến động mạnh, áp lực tài chính có thể lớn hơn đáng kể so với tính toán ban đầu.
“Thay vì chỉ nhìn vào tỷ lệ thanh toán ban đầu hay thời gian được hưởng lãi suất 0%, người mua cần đánh giá toàn bộ phương án tài chính của dự án, bao gồm tổng giá trị hợp đồng, lịch thanh toán, mức lãi suất sau ưu đãi và khả năng trả nợ dài hạn. Chỉ khi bài toán dòng tiền được tính toán phù hợp với năng lực tài chính của bản thân, các chính sách hỗ trợ mới thực sự phát huy hiệu quả, thay vì trở thành áp lực trong những năm tiếp theo”, ông Thắng chia sẻ.
Ở góc độ doanh nghiệp, việc kéo giãn tiến độ thanh toán không đơn thuần là một chương trình bán hàng. Đây là chiến lược đòi hỏi năng lực tài chính đủ mạnh.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM cho rằng, trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi như kỳ vọng, việc giảm giá bán không phải là lựa chọn dễ dàng đối với các chủ đầu tư. Nguyên nhân là chi phí phát triển dự án, từ tiền sử dụng đất, xây dựng, chi phí vốn đến vận hành hệ thống phân phối, đều đang ở mức cao.
Ở góc độ khác, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay chiết khấu thực chất là những công cụ bán hàng mà các chủ đầu tư vẫn sử dụng ở mọi giai đoạn của thị trường. Khi sức mua chậm lại, các chính sách này được thiết kế mạnh tay hơn nhằm giảm áp lực tài chính và khuyến khích khách hàng sớm đưa ra quyết định.
Tuy nhiên, các ưu đãi chỉ có tác dụng tạo thêm động lực, chứ không thể thay thế giá trị cốt lõi của sản phẩm. Với người mua để ở, yếu tố quyết định vẫn là vị trí, chất lượng xây dựng, hệ thống tiện ích, khả năng kết nối hạ tầng và môi trường sống. Đối với nhà đầu tư, triển vọng tăng giá, khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng phát triển của khu vực mới là những tiêu chí quan trọng nhất.
“Ưu đãi có thể giúp người mua dễ tiếp cận bất động sản hơn, nhưng quyết định xuống tiền vẫn phải dựa trên giá trị thực của sản phẩm và khả năng tài chính của chính mình”, ông Tuấn nhấn mạnh.