Giá bất động sản tại TP.HCM đang thiết lập mặt bằng cao mới
Chi phí đầu vào leo thang, nhiều dự án tăng giá bán
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một doanh nghiệp đang là chủ đầu tư của một dự án cao cấp tại TP.HCM cho biết, doanh nghiệp này vừa phải ngồi lại với nhà thầu để thương thảo lại hợp đồng xây dựng, do giá nguyên vật liệu đầu vào liên tục biến động, kéo theo tiến độ xây dựng dự án và kế hoạch bán hàng bị xáo trộn.
“Cuối năm 2025, doanh nghiệp lên kế hoạch đầu quý II/2026 sẽ chính thức mở bán với tiến độ triển khai dự án và giá bán đã được ấn định. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 đến nay, trước diễn biến chi phí đầu vào bị đội lên cao do hầu hết nguyên liệu tăng mạnh, doanh nghiệp buộc phải tính toán lại kế hoạch bán hàng, trong đó giá bán cũng buộc phải tăng lên, nếu không sẽ bị lỗ”, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ.
Ông Ngô Thanh Tùng, Giám đốc Công ty Xây dựng Mỹ Á cho hay, tính từ đầu năm 2026 đến nay, tất cả các mặt hàng nguyên liệu xây dựng đều tăng mạnh. Cụ thể, giá thép tăng 15%, gạch đặc tăng 30%, bê tông tăng 15%, xi măng tăng 7%, nhôm tăng 15% và dây điện tăng 15%... Với các công trình xây dựng sử dụng nguyên liệu nhập khẩu, nhiều mặt hàng còn có mức tăng cao hơn. Do vậy, không ít nhà thầu trước đó ký hợp đồng trọn gói đang bị lỗ nặng.
Theo tìm hiểu của phóng viên, nhiều dự án gần đây đã điều chỉnh kế hoạch bán hàng theo hướng tăng giá bán, dù thanh khoản sụt giảm. Đơn cử, một dự án căn hộ cao cấp tại quận 2 cũ của TP.HCM trong đợt mở bán mới đây đã điều chỉnh mức giá chào bán giai đoạn 3 từ 130 triệu đồng/m2 lên 150 triệu đồng/m2. Theo lý giải của đại diện chủ đầu tư, nguyên nhân giá bán tăng cao một phần là do, dù cùng dự án, đây là tòa tháp căn hộ được đầu tư ở phân khúc cao cấp hơn; mặt khác, chi phí đầu vào của dự án tăng mạnh.
“Gần như các đơn đặt hàng nguyên vật liệu xây dựng của dự án đều tăng từ 7 - 10%. Mặt khác, hiện nay nếu mua vật liệu xây dựng, các đơn hàng đều phải thanh toán trước 70% thì nhà cung cấp mới bán hàng”, đại diện doanh nghiệp lý giải.
Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SeaHoldings, chủ đầu tư dự án căn hộ Destino Centro Bến Lức cho rằng, nếu so với cuối năm 2025, chi phí đầu vào của các dự án như tiền sử dụng đất, chi phí nguyên vật liệu xây dựng, lãi suất ngân hàng… đã tăng gần 10%.
“Nguyên tắc là chi phí tăng khiến giá thành tăng và không có cách nào khác ngoài việc giá bán sản phẩm của các dự án cũng phải điều chỉnh tăng tương ứng”, ông Phương nói, đồng thời cho biết, may mắn của dự án do SeaHoldings làm chủ đầu tư là đã ký với tổng thầu từ trước nên hiện chi phí xây dựng chưa bị đội lên. Tuy nhiên, theo ông Phương, với các dự án chuẩn bị xây dựng hoặc đang thi công, trong bối cảnh mặt bằng giá cả hiện nay, việc chi phí đầu tư bị đội cao là điều khó tránh khỏi.
Từ sau Tết 2026 đến nay, thị trường có dấu hiệu chững lại, tâm lý người mua đang trong trạng thái thăm dò, nghe ngóng diễn biến lãi suất mua nhà, đồng thời cũng có không ít người kỳ vọng giá giảm. Tuy nhiên, việc giảm giá bán gần như là điều không thể trong bối cảnh hiện nay.
Cũng theo ông Phương, ngoài yếu tố chi phí tài chính tăng cao, dù lãi suất huy động có những giai đoạn hạ nhiệt, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn được các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ với biên độ cao. Các doanh nghiệp địa ốc phải chịu áp lực lãi vay rất lớn đối với các dự án kéo dài tiến độ do vướng mắc pháp lý. Khi thời gian thực hiện một dự án bị kéo dài từ 3 năm lên 5 năm hoặc 7 năm, chi phí lãi vay tích tụ buộc phải cộng dồn vào giá bán cuối cùng mà người tiêu dùng phải gánh chịu.
Mặt bằng giá mới được thiết lập, thanh khoản có dấu hiệu giảm
Chi phí tăng khiến giá thành tăng và không có cách nào khác là giá bán sản phẩm các dự án cũng phải tăng tương ứng.
Theo khảo sát, thời gian gần đây, hầu hết các dự án căn hộ, nhà liền thổ tại TP.HCM đang và chuẩn bị lên kế hoạch bán sản phẩm ra thị trường đều có mức giá điều chỉnh tăng. Theo Công ty nghiên cứu thị trường Knight Frank, giá căn hộ tại TP.HCM tiếp tục đi lên trong quý I/2026, với mức tăng hơn 11% so với cùng kỳ năm ngoái, bất chấp lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao.
Báo cáo từ đơn vị tư vấn này cho thấy, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2; riêng khu trung tâm (TP.HCM cũ) là 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% theo quý và 11,8% theo năm. Đây là mức giá cao nhất ghi nhận trong nhiều năm trở lại đây.
Theo ghi nhận thực tế, tại khu vực Bình Dương cũ, nơi được xem là vùng trũng của thị trường nhà ở tầm trung, hầu hết các dự án đều đã có mức giá bán chạm ngưỡng trung bình 50 - 55 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp mới mở bán hoặc nằm sát các trục quốc lộ đã vọt lên mức 70 - 80 triệu đồng/m2. Theo khảo sát chung, mức giá bán căn hộ tại Bình Dương đã tăng khoảng 15 - 21% so với cùng kỳ năm trước. Hiện tại, giá căn hộ tại đây đang tiệm cận với giá căn hộ ở các quận nội thành cũ của TP.HCM.
Tại khu vực phía Đông, tiêu điểm là các dự án căn hộ cao cấp quanh trục đường Mai Chí Thọ và Võ Nguyên Giáp, mức giá sơ cấp cho các căn hộ hạng sang đã liên tục phá đỉnh. Chẳng hạn, dự án căn hộ Eaton Park do Gamuda Land làm chủ đầu tư từ mức giá bán giai đoạn đầu 130 triệu đồng/m2, đến nay giá bán các sản phẩm cuối cùng của dự án đã vượt ngưỡng hơn 200 triệu đồng/m2. Hay dự án The Privé do Đất Xanh làm chủ đầu tư, giai đoạn 1 mở bán từ quý III năm ngoái với giá trung bình dưới 130 triệu đồng/m2, nhưng giá bán hiện tại của dự án này đã vượt 150 triệu đồng/m2.
Tương tự, với phân khúc bất động sản nhà phố, biệt thự cao cấp, thị trường gần như đang vận hành theo một quỹ đạo riêng biệt. Khác với sự bùng nổ của các đô thị vệ tinh, khu vực “lõi” đô thị, mang đặc trưng của một thị trường khan hiếm nguồn cung, cũng đang từng bước thiết lập mặt bằng giá mới.
Phân khúc nhà thấp tầng tại các khu vực trung tâm gần như không có nguồn cung mới, khiến mặt bằng giá chủ yếu đi lên hoặc duy trì ở vùng cao. Trung bình, giá nhà phố mặt tiền tại các quận lõi hiện đạt 400 - 800 triệu đồng/m2, trong khi các biệt thự trong hẻm lớn hoặc khu biệt lập (compound) ghi nhận mức giá từ 250 - 450 triệu đồng/m2. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại các khu đô thị như Vạn Phúc hay Global City cũng đã chạm vùng 250 - 400 triệu đồng/m2. Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu, so với thời điểm cuối năm 2025, giá nhà phố trung tâm tăng khoảng 8 - 10%.
Dù giá bất động sản ở các phân khúc tại thị trường TP.HCM đều tăng, song theo ghi nhận thực tế, thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu suy giảm. Theo Knight Frank, trong quý I/2026, tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt hơn 5.000 căn, tăng 129% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng lại giảm 66% so với sức hấp thụ của quý IV/2025. Riêng khu vực TP.HCM cũ, lượng tiêu thụ căn hộ khoảng 1.580 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%.
