Một số điểm cần lưu ý
Dòng tiền đang có dấu hiệu chảy vào nhóm cổ phiếu bất động sản, với kỳ vọng đón đầu cơ hội tăng giá khi kết quả kinh doanh của doanh nghiệp địa ốc thường đột biến trong những tháng cuối năm.
Ông Phan Quốc Bửu, Trưởng nhóm phân tích ngành, Công ty Chứng khoán BIDV cho rằng, khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản, ngoài một số điểm chung như quỹ đất doanh nghiệp, tính pháp lý, khả năng và tiến độ triển khai dự án, kinh nghiệm điều hành, uy tín của đội ngũ lãnh đạo, chiến lược phát triển…, thì nhà đầu tư cần quan tâm đến đặc điểm riêng của mỗi nhóm.
Ví dụ, với nhóm cổ phiếu nhà ở, doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu khi bàn giao dự án nên sẽ có độ trễ tương đối sau khi bán hàng. Do đó, nhà đầu tư cần xác định điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp, các chỉ số tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh, cơ cấu đòn bẩy…
Trong khi đó, đối với nhóm khu công nghiệp, cách ghi nhận doanh thu sẽ tùy thuộc vào từng doanh nghiệp, nhưng chủ yếu được chia làm 2 dạng chính là ghi nhận 1 lần và ghi nhận liên tục trong thời gian cho thuê đất. Do vậy, nhà đầu tư cần lưu ý đến tiến độ đền bù, giải phóng thi công hạ tầng, tệp khách hàng chính tại mỗi khu công nghiệp, các ưu đãi về chính sách của Nhà nước...
Theo ông Phùng Trung Kiên, Giám đốc Trung tâm phân tích, Công ty Chứng khoán AIS, cổ phiếu của doanh nghiệp có quỹ đất lớn phục vụ triển khai các dự án (dân cư, hạ tầng, khu công nghiệp) có dư địa tăng giá và đang hấp dẫn dòng tiền. Ông Kiên tin rằng, quý IV/2021, Việt Nam sẽ cơ bản kiểm soát được dịch Covid-19. Khi môi trường vĩ mô tốt trở lại, các dự án sẽ có được thanh khoản cao, tạo sức bật cho doanh nghiệp.
Liệu cổ phiếu bất động sản có tạo được sóng, hay duy trì đà tăng trưởng trong trung hạn như nhóm ngành chứng khoán, thép, ngân hàng trước đó?
Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nêu quan điểm, câu chuyện chính sách sẽ giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Hiện tại, thị trường này đang chịu tác động bởi dịch bệnh, nhưng sẽ được hưởng lợi từ chủ trương đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa giúp lan tỏa tới các ngành nghề khác, tạo nhiều công ăn việc làm.
“Nợ công thấp, dư địa đầu tư công còn nhiều. Đầu tư công gắn liền với các dự án lớn, có tác động dài hạn, hỗ trợ đô thị hóa và hạ tầng. Theo đó, bất động sản là lĩnh vực được hưởng lợi lâu dài, cả trực tiếp và gián tiếp trong thời gian tới”, ông Thành nhấn mạnh.
Xác định khung thời gian đầu tư
Có những ý kiến cho rằng, cổ phiếu bất động sản hiện thích hợp với việc đầu tư trung hạn, nhưng cơ hội đầu tư lướt sóng nhiều khả năng vẫn sẽ xuất hiện.
Ông Lê Ngọc Nam, Giám đốc Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Tân Việt nhìn nhận, mỗi cổ phiếu đều có câu chuyện riêng, từ đó sẽ cho thấy nhà đầu tư nên đầu tư trung - dài hạn hay lướt sóng. Thời gian qua, nhiều cổ phiếu có mức tăng giá tốt, một số mã lập đỉnh mới, nhưng có các đợt tăng - giảm giá khá mạnh trong ngắn hạn. Diễn biến này tạo cơ hội cho các nhà đầu tư ngắn hạn, đồng thời phản ánh kỳ vọng trong trung và dài hạn đối với cổ phiếu địa ốc.
| |
Riêng nhóm cổ phiếu khu công nghiệp, do đã tăng nóng từ vài năm trước nên trong thời gian tới có thể giá sẽ đi ngang, thậm chí đi xuống, ngoại trừ các mã có câu chuyện riêng hỗ trợ.
Tương tự, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường Hà Nội, Công ty JLL Việt Nam cho biết, lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp trên sàn chứng khoán phần lớn là các doanh nghiệp trong nước, hoạt động kinh doanh chủ yếu là lấy dự án về, xẻ đất ra bán cho người sử dụng cuối cùng.
Các chủ đầu tư chú trọng vào việc bán đất, chứ không ưu tiên bỏ tiền vào kinh doanh bất động sản theo kiểu nhà kho, nhà xưởng cho thuê. Do đó, nếu cổ phiếu nhóm này có tăng giá trong thời gian tới thì cũng ở mức “bình bình” theo hiệu ứng thị trường, chứ không tăng nóng.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp chú trọng vào việc bán đất, chứ không ưu tiên bỏ tiền vào kinh doanh theo kiểu nhà kho, nhà xưởng cho thuê…
Về khoảng thời gian nắm giữ cổ phiếu bất động sản nói chung nếu đầu tư ở thời điểm hiện tại, ông Kiên khuyến nghị, nhà đầu tư cần xác định điểm rơi lợi nhuận của các doanh nghiệp để đưa ra phương án hợp lý. Hoạt động đầu cơ lướt sóng luôn đi kèm với rủi ro cao nên thời gian nắm giữ cổ phiếu thích hợp là khoảng 3 tháng.
Với hình thức đầu tư ngắn hạn, khi diễn biến giá không như dự báo, nhà đầu tư dễ rơi vào tình trạng bán ra sớm, làm giảm lợi nhuận, hoặc thua lỗ. Trong khi ở hướng ngược lại, thị trường rung lắc, giá cổ phiếu giảm là cơ hội mua vào của các nhà đầu tư dài hạn.
Ông Nguyễn Việt Quang, Giám đốc Trung tâm kinh doanh 03 Hà Nội, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam chia sẻ quan điểm lựa chọn cổ phiếu bất động sản, các mã mà khối quỹ ETF có động thái mua vào, hay doanh nghiệp có câu chuyện riêng như tăng vốn, ghi nhận lợi nhuận sau thời gian dài tích lũy sẽ thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư. Ngoài ra, thông tin về sửa đổi Luật Xây dựng, về biến động giá nhà, mặt bằng lãi suất cũng sẽ là các yếu tố vĩ mô tác động mạnh đến nhóm ngành bất động sản.
“Nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản cần quan tâm đến yếu tố nội tại của doanh nghiệp như quỹ đất, triển vọng của các dự án được cấp phép xây dựng/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phân khúc thị trường mà các doanh nghiệp hướng tới như căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, trung cấp hay bình dân. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên chọn các công ty có tình hình tài chính lành mạnh như tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao…”, ông Quang nói.