Nhu cầu thuê nhà ở xã hội chênh lệch lớn
Dự thảo Nghị định về thành lập và tổ chức hoạt động của Quỹ Nhà ở quốc gia quy định Quỹ chỉ cho thuê nhà ở xã hội và vận hành theo mô hình phi lợi nhuận. Tuy nhiên, số liệu từ Batdongsan.com cho thấy, thị trường cho thuê hiện rất đa dạng. Tại Hà Nội, khu trọ và chung cư mini có giá chỉ 2 - 4 triệu đồng/tháng, trong khi nhà ở xã hội lại cho thuê ở mức 100.000 - 150.000 đồng/m2/tháng, tương đương khoảng 4 - 6 triệu đồng cho căn 40 m2. Do vậy, nhà ở xã hội cho thuê khó cạnh tranh được với nhà trọ tư nhân.
Tại các tỉnh, nhà ở xã hội cho thuê còn bị cạnh tranh gay gắt hơn. Ông Phạm Văn Thịnh, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh thông tin, nhiều người lao động tại tỉnh đang thuê trọ gần khu công nghiệp với giá chỉ khoảng 1 triệu đồng/tháng, họ còn không mất phí gửi xe và những khoản phí khác. Trong khi với nhà ở xã hội, họ sẽ tiêu tốn thêm khoảng 400.000 - 500.000 đồng/tháng cho các khoản phí dịch vụ. Đó là chưa kể, người lao động muốn thuê nhà ở xã hội phải làm hàng loạt giấy tờ xác nhận về đối tượng, điều kiện nhà ở, thu nhập…
PGS-TS. Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học (Đại học Kinh tế quốc dân) nhận xét, nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở xã hội tại các địa phương không đồng nhất. Tại Hà Nội và TP.HCM, đa phần người dân đến làm việc với mục tiêu an cư lâu dài, do đó, nhu cầu chủ yếu của họ là mua nhà ở xã hội.
Quỹ Nhà ở quốc gia đối mặt nhiều thách thức khi mô hình cho thuê khó cạnh tranh với giá thị trường, nhu cầu thuê giữa các địa phương chênh lệch lớn, trong khi cơ chế thu - chi và nguồn lực quỹ cần được thiết kế hợp lý để bảo đảm hiệu quả.
“Thị trường vẫn tồn tại nhu cầu thuê, nhưng phần lớn đến từ các đối tượng tạm trú như sinh viên hoặc người đến công tác ngắn hạn. Số lượng này không nhiều so với nhóm có nhu cầu mua để sinh sống lâu dài”, ông Thế Anh nói.
Ngược lại, tại các tỉnh, nhu cầu mua nhà ở xã hội lại không quá lớn. Nguyên nhân là do quỹ đất tại các địa phương còn nhiều, đồng thời lực lượng lao động di cư đến các khu công nghiệp, khu chế xuất lại chủ yếu là lao động tạm thời. Họ thường chỉ làm việc trong một giai đoạn ngắn, sau đó có thể quay về quê hương.
“Nhu cầu mua nhà ở xã hội của nhóm này không cao. Thay vào đó, nhu cầu thuê nhà lại phổ biến hơn. Nhưng giá thuê phải hợp lý vì nguồn cung cho thuê tại các tỉnh khá dồi dào và thu nhập của người lao động cũng thấp hơn so với các thành phố lớn. Bởi vậy, cần có sự tính toán về giá cả và chính sách sao cho phù hợp. Đáng chú ý, giá thuê cũng cần được đặt trong mối tương quan với giá thuê thị trường để đảm bảo tính cạnh tranh và khả thi”, ông Phạm Thế Anh nhấn mạnh.
Vị chuyên gia này cũng lưu ý rằng, Quỹ Nhà ở quốc gia không phải là sự thay thế cho nhà ở xã hội để bán, mà là một giải pháp bổ sung trong kế hoạch tổng thể. Khi quỹ sử dụng ngân sách nhà nước, thì mục tiêu hàng đầu không phải là lợi nhuận. Mức giá cho thuê cần được xác định theo hướng hỗ trợ, sao cho phù hợp với khả năng tài chính của người lao động.
Những thách thức chờ Quỹ Nhà ở quốc gia
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc CTCP G-Home - một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội nêu thực tế, hầu hết các dự án nhà ở xã hội mới hiện nay đều có giá cho thuê tương đương hoặc thậm chí cao hơn, nên kém hấp dẫn hơn so với các chung cư thương mại cũ trong cùng khu vực. Ví dụ, tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (phường Đại Mỗ), giá thuê nhà ở xã hội tại đây lên tới 99.000 đồng/m2/tháng. Như vậy, ngay cả với căn hộ nhỏ nhất, mức giá cho thuê đã khoảng 7 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, chỉ cách dự án này vài bước chân, chung cư thương mại C14 Bắc Hà có giá thuê ngang bằng. Với những căn có nội thất đầy đủ, mức giá cũng chỉ nhỉnh hơn đôi chút.
Theo ông Nam, khác với các căn hộ được “bán đứt”, doanh nghiệp sẽ phải chịu thêm sức ép từ chi phí tài chính khi kinh doanh căn hộ cho thuê. Đây là một lý do khiến các căn hộ có giá thuê không quá cạnh tranh. Ngoài ra, bản thân các chủ đầu tư cũng rất ngại trong việc “bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ”. Do đó, với lợi thế lớn về nguồn vốn và chính sách, chỉ có Quỹ Nhà ở Quốc gia mới có thể giải được bài toán này.
“Nếu so sánh nhà ở xã hội với các nhà trọ siêu rẻ thì sẽ rất thiệt cho chủ đầu tư. Bởi lẽ, các khu trọ thường không đảm bảo điều kiện về phòng cháy - chữa cháy, an ninh, an toàn. Họ cũng không phải thực hiện nghĩa vụ thuế như doanh nghiệp nên mức giá cho thuê sẽ rẻ hơn rất nhiều”, Tổng giám đốc CTCP G-Home chia sẻ.
Các doanh nghiệp cũng thống nhất rằng, chính sách cho thuê nhà ở xã hội là cần thiết trong bối cảnh quỹ đất ngày càng thu hẹp. Với các dự án nhà ở xã hội để bán, sau 5 năm sẽ trở thành nhà ở thương mại. Như vậy, địa phương sẽ lại phải tiếp tục “đau đầu” trong việc tìm quỹ đất phát triển thêm dự án. Trong khi đó, với nhà ở xã hội cho thuê, nguồn cung sẽ liên tục được duy trì ổn định.
Trong một tọa đàm về nhà ở xã hội, ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) lưu ý rằng, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ không thể chi trả cho toàn bộ việc phát triển nhà ở xã hội trên cả nước. Do đó, cơ chế thu - chi của quỹ cần được đặc biệt lưu ý trong Dự thảo Nghị quyết trình Quốc hội.
“Quỹ Nhà ở quốc gia chỉ nên nhắm tới một mục tiêu chính, chẳng hạn việc tạo lập quỹ đất. Nếu lấy quỹ này để phát triển dự án thì không đủ. Không có quỹ nào đủ lớn để thực hiện tất cả dự án nhà ở xã hội trên cả nước”, ông Bình nhận định.