Nguồn cung lớn chờ ra hàng
Chia sẻ tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026: Mở dư địa tăng trưởng mới” tổ chức mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường ghi nhận điểm sáng lớn khi có tới 37 dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố đủ điều kiện huy động vốn trong 7 tháng đầu năm 2026, cung ứng ra thị trường hơn 27.000 căn hộ. Đây là con số vượt trội so với mức trung bình khoảng 15.000 căn mỗi năm trong giai đoạn trước.
Tại TP.HCM, tâm điểm chú ý tập trung vào các dự án quy mô lớn thuộc khu Đông và khu Nam. Ở phân khúc cao cấp có dự án Park Riverside tại khu vực quận 9 cũ do MIK Group làm chủ đầu tư với quy mô khoảng 17,7 ha gồm các sản phẩm nhà phố, shophouse và biệt thự khép kín.
Gần đó, dự án Palm River thuộc quận 2 cũ do liên doanh Keppel Land - Trần Thái - Tiến Phước làm chủ đầu tư có quy mô 1,9 ha, cung cấp khoảng hơn 800 căn hộ hạng sang. Một cái tên khác là Diamond Sky - dự án thành phần trong Khu đô thị Vạn Phúc với hơn 290 căn hộ cao cấp có vị trí khá đắc địa cũng thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Ở phân khúc tầm trung, dự án Hưng Phát Blue Star tọa lạc trên đường Nguyễn Văn Linh thuộc quận 7 cũ do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, quy mô hơn 3,7 ha với tổng số 1.600 căn hộ đang lên kế hoạch khởi công.
Cũng thuộc khu Nam, dự án TT Genesis Nhà Bè do Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital kết hợp với các đối tác Nhật Bản và Singapore cùng phát triển với quy mô 1,9 ha gồm 2 tòa tháp căn hộ cao 30 tầng cùng 12 căn nhà phố dự kiến bán hàng trong quý IV/2026.
Tuy vậy, tâm điểm của nguồn cung bất động sản tầm trung lên kế hoạch bán hàng sau tháng Ngâu thuộc khu vực Bình Dương cũ. Theo kế hoạch, vào đầu tháng 9/2026, chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Trí Holdings cùng tổng đại lý phân phối và tiếp thị Công ty Bất động sản SG Holdings sẽ chính thức công bố dự án Hòa Lân Thuận Giao với quy mô 688 căn hộ, tọa lạc vị trí đắc địa mặt tiền Quốc lộ 13 (thuộc phường Thuận Giao, TP.HCM).
Ngoài ra, Tập đoàn Bcons chuẩn bị triển khai đồng loạt nhiều dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực như Bcons City, Bcons Avenue…; Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đánh dấu sự trở lại tại thị trường Bình Dương cũ với dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 quy mô hàng ngàn căn hộ…
Đáng chú ý, nhiều dự án lớn cũng lên kế hoạch ra hàng từ cuối quý III - đầu quý IV/2026 như dự án Serena Riverside của chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư Đạt Phước quy mô khoảng 1,18 ha với hơn 1.000 căn hộ; dự án OneEra Bình Dương do Kim Oanh Group làm chủ đầu tư quy mô 49 ha cung cấp khoảng 10.000 sản phẩm gồm đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ cao cấp…
Những “ẩn số” của thị trường
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, dù nguồn cung dồi dào, nhưng lượng giao dịch đang có dấu hiệu sụt giảm trên quy mô toàn quốc, cá biệt tại một số khu vực có mức giảm rất mạnh.
Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới trong năm 2025 đạt từ 80-90%, thậm chí nhiều dự án bán hết hàng ngay trong vài ngày đầu mở bán. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm xuống dưới mức 50%.
| |
Thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến cú “hãm phanh” về thanh khoản. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo các chuyên gia, lãi suất tăng cao là rào cản lớn nhất đối với cả chủ đầu tư dự án lẫn người mua nhà thời gian qua. Khi giai đoạn “tiền rẻ” đi qua, các khoản vay cũ hết thời gian ân hạn và lãi suất thả nổi tăng cao đã khiến áp lực dòng tiền trở nên căng thẳng.
Đối với nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, rủi ro “gãy” dòng tiền buộc phải cắt lỗ hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi. Do vậy, “đầu ra” của thị trường sắp tới ra sao vẫn là “ẩn số”.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đang có dự án chuẩn bị đưa ra thị trường chia sẻ, sự khó khăn của thị trường không phải các doanh nghiệp không nhìn thấy, nhưng không thể chờ đợi thêm bởi nhiều áp lực đang bủa vây.
“Đối với một doanh nghiệp bất động sản, việc duy trì một dự án ‘trùm mền’ không đồng nghĩa với chi phí đứng yên. Chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý vận hành và bộ máy nhân sự vẫn bào mòn nguồn lực của doanh nghiệp mỗi ngày.
Khi nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ và dòng tiền thu về từ phát hành trái phiếu mới không còn dễ dàng, việc mở bán dự án là con đường khả dĩ nhất để doanh nghiệp tự cứu mình”, vị này bộc bạch và cho biết thêm, bung hàng thời điểm này dù biên lợi nhuận có thể thu hẹp đáng kể do các chính sách ưu đãi, nhưng giúp doanh nghiệp thu về nguồn tiền mặt ngay lập tức từ các đợt thanh toán tiến độ của khách hàng.
Đây được ví như “nguồn oxy” quý giá với các chủ đầu tư trong giai đoạn lãi suất tăng cao và khả năng tiếp cận nguồn vốn ngày càng khó khăn như hiện nay.
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho rằng, thị trường hiện đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới cung cầu, cơ cấu sản phẩm và bài toán thanh khoản đang là ẩn số đối với nhiều dự án mở bán trong thời gian tới.
“Giai đoạn sắp tới, chắn chắn không còn chuyện dự án nào cũng sẽ bán được, đất ở đâu cũng sẽ sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu ‘đón gió’ quy hoạch hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi lên thổ cư rồi phân lô, bán nền…, mà thị trường sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu và đặc biệt là phải đảm bảo tình trạng pháp lý”, ông Sang nói, đồng thời nhấn mạnh, không chỉ các nhà đầu tư hay môi giới cá nhân, mà ngay cả các chủ đầu tư dự án lẫn doanh nghiệp môi giới cũng phải thay đổi để có thể thích ứng và tồn tại trong bối cảnh mới.
Theo các chuyên gia, điểm khác biệt của thị trường hiện nay so với những giai đoạn trước là đang xác lập một “cuộc chơi” chưa có tiền lệ, trong đó sự thay đổi mang tính căn bản và có tác động mạnh nhất là “khẩu vị” của nhà đầu tư.
Do đó, những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý không minh bạch sẽ chịu áp lực lớn trong cuộc chơi này.
Thị trường thời gian tới là sân chơi của những doanh nghiệp có khả năng phát triển dự án bài bản, của các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính và thị trường đã khép lại cái thời “ai đầu tư cũng thắng, mua đâu cũng có lời”.