Ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Quân đội (MB)
MB dành room tín dụng khoảng 20% tài trợ cho bất động sản
Tham dự và chỉ đạo Hội nghị sơ kết hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đề nghị ngành ngân hàng tích cực tham gia tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, góp phần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) an toàn, lành mạnh, bền vững.
Liên quan đến vấn đề này, phát biểu tại Hội nghị, ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) cho biết, đối với định hướng chung về tín dụng BĐS, quan điểm của MB là ngành BĐS vẫn có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế. Do đó, MB vẫn dành room tín dụng để tài trợ cho lĩnh vực này (khoảng 20%) và tập trung tài trợ nhu cầu để ở và sản xuất - kinh doanh, hạn chế cho vay kinh doanh BĐS (tối đa 10%).
Trên cơ sở đó, MB xây dựng định hướng tiếp cận tín dụng cụ thể đối với từng loại hình BĐS, trong đó BĐS nhà ở tập trung phân khúc trung bình, phục vụ nhu cầu để ở của người dân. Đẩy mạnh tiếp cận đối với BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất, tạo tiền đề để phát triển các ngành công nghiệp, sản xuất chế biến với hàm lượng công nghệ cao.
“Nhờ có chính sách điều hành linh hoạt của NHNN, giao hạn mức tăng trưởng tín dụng sớm đã tạo điều kiện thúc đẩy tiếp cận tín dụng, trong 6 tháng đầu năm 2023, MB không gặp tình trạng thiếu room tín dụng đối với khách hàng”, ông Ánh nói.
Đối với các khách hàng gặp khó khăn do thị trường, Tổng giám đốc MB cho biết, Ngân hàng đã triển khai nhiều chương trình hỗ trợ, giảm lãi suất đối với các khách hàng doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án và các khách hàng cá nhân mua nhà để ở bị suy giảm nguồn thu do ảnh hưởng của nền kinh tế.
Cụ thể, đối với khách hàng doanh nghiệp là chủ đầu tư, ông Ánh chia sẻ, quy mô dư nợ được giảm lãi suất lên tới xấp xỉ 14.000 tỷ đồng, với mức giảm từ 1-2%/năm trong năm 2023. Đối với khách hàng cá nhân đang mua nhà tại các dự án đang chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý, trong thời gian ưu đãi lãi suất, MB giảm lãi suất cho khoản vay của khách hàng về mức 8%/năm; và giảm lãi suất cho khách hàng 1-1,5%/năm trong vòng 12 tháng tiếp theo. Đồng thời, hỗ trợ, hướng dẫn khách hàng cấu trúc lại tài chính, cơ cấu nợ giữ nguyên nhóm nợ theo Thông tư 02 hỗ trợ khách hàng vượt qua khó khăn.
Liên quan đến tình hình cấp tín dụng BĐS 6 tháng đầu năm 2023 tại MB, ông Ánh thông tin, tổng dư nợ lĩnh vực BĐS đạt khoảng 147.000 tỷ đồng, tăng trưởng 4,2% so với năm 2022. Tỷ lệ nợ xấu là 0,95%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu toàn MB 1,12%.
Trong đó, 80% dư nợ BĐS là cho vay khách hàng cá nhân mua nhà xấp xỉ 115.400 tỷ đồng cho khoảng 38.000 khách hàng chiếm 21,5% tổng dư nợ MB. 20% tài trợ khách hàng doanh nghiệp khoảng 31.600 tỷ đồng với 165 khách hàng chiếm xấp xỉ 6% tổng dư nợ MB. Cho vay và trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh BĐS khoảng 40.000 tỷ đồng (xấp xỉ 7,5% dư nợ cho vay và trái phiếu doanh nghiệp của MB). MB xây dựng hạn mức rủi ro và kiểm soát tỷ lệ này <10% trong 5 năm qua.
Nhìn lại kết quả, ông Ánh cho rằng: “MB phát triển dư nợ BĐS an toàn, thận trọng. Xây dựng hạn mức cụ thể cho lĩnh vực BĐS. Có chính sách cụ thể trong lựa chọn khách hàng theo từng phân khúc/loại hình, phân tán rủi ro tập trung và kiểm soát tốt chất lượng tín dụng. Nhờ những chính sách của NHNN, các bộ, ngành thì tăng trưởng tín dụng BĐS của MB ở mức cao trung bình của toàn hệ thống. Tuy nhiên, vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước do một số khó khăn vướng mắc”.
BĐS vẫn còn nhiều khó khăn và tiềm ẩn rủi ro lớn
Đề cập đến những hạn chế, khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực BĐS, ông Ánh nhấn mạnh đến vấn đề đầu tiên là pháp lý. “Mặc dù đã có chỉ đạo sát sao của Chính phủ tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, tuy nhiên tiến độ giải quyết còn chậm, đặc biệt về việc định giá đất, phê duyệt quy hoạch còn gặp các vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, phương pháp tính tại các địa phương”, ông Ánh nói.
Cũng theo ông Ánh, một số loại hình BĐS đặc thù như Condotel, Officetel... hiện chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình quản lý, thủ tục cấp giấy chứng nhận. Ngày 15/05/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số 3382 tới UBND các tỉnh/thành phố về việc cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp tài sản là công trình xây dựng trên đất phi nông nghiệp không phải đất ở như: khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, thương mại dịch vụ…
“Tuy nhiên, các địa phương cần có hướng dẫn cụ thể hơn về quy trình, thủ tục để triển khai đồng bộ”, ông Ánh nói.
Khó khăn liên quan tới khả năng tài chính của khách hàng vay vốn, ông Ánh chia sẻ, đối với khách hàng doanh nghiệp là chủ đầu tư gặp khó khăn, đó là việc không hoàn thiện được dự án theo tiến độ dự kiến do vướng mắc pháp lý, khó khăn về nguồn vốn triển khai, áp lực nợ và trái phiếu đến hạn lớn, sụt giảm doanh thu, người mua nhà gây áp lực trả lại sản phẩm. Đối với khách hàng cá nhân mua nhà, ngoài việc suy giảm nguồn thu để trả nợ, các vướng mắc pháp lý của dự án cũng gây mất niềm tin cho người mua nhà, trì hoãn việc trả nợ, ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của ngân hàng.
Ông Ánh cho rằng, mặc dù đã có một số tín hiệu tích cực do các chính sách điều hành quyết liệt của Chính phủ, các Bộ ngành, NHNN, tuy nhiên trong 6 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, thị trường BĐS dự kiến vẫn còn nhiều khó khăn và tiềm ẩn rủi ro lớn. Các dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý chủ đầu tư chưa hoàn thiện xây dựng, bàn giao sản phẩm theo đúng kế hoạch. Niềm tin của người mua nhà suy giảm ảnh hưởng trực tiếp tới: nhu cầu vay vốn, tuân thủ cam kết thanh toán theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và cam kết trả nợ vay với ngân hàng.
“Trong dài hạn, cơ cấu BĐS nhà ở chưa phù hợp nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, cần phải có sự quy hoạch của cơ quan quản lý, đặc biệt cần nhanh chóng phê duyệt danh sách các dự án nhà ở xã hội để triển khai hiệu quả chương trình 120.000 tỷ đồng. Các khó khăn trên dự báo sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của thị trường BĐS, có thể tác động tiêu cực đến một số ngành liên quan (sắt thép, vật liệu xây dựng, xây dựng…) và tiềm ẩn rủi ro về chất lượng tín dụng của ngành ngân hàng”, ông Ánh quan ngại.
Trên cơ sở đó, ông Ánh đề xuất Quốc hội và Chính Phủ luật hóa các quy định về xử lý nợ xấu, xử lý tài sản bảo đảm để tạo hành lang pháp lý cho các TCTD triển khai thu hồi nợ an toàn, hiệu quả. Xem xét cơ chế cho phép “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất” tạo điều kiện xử lý nợ xấu đối với các dự án đang triển khai dở dang và giúp tăng nguồn cung nhà ở. Tiếp tục chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc về pháp lý dự án cho chủ đầu tư.
“Kiến nghị Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh đẩy nhanh tiến độ xử lý các vướng mắc về pháp lý, thủ tục cho các dự án. Đặc biệt các doanh nghiệp có nhiều dự án dang dở, ưu tiên các dự án có tỷ lệ hoàn thiện xây dựng cao để hoàn thiện sản phẩm bàn giao nhà cho người dân”, ông Ánh nói.
Đối với NHNN, ông Ánh đề xuất, tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, thực hiện các giải pháp theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ để góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Phân nhóm BĐS để có chính sách quản lý phù hợp như BĐS khu công nghiệp, BĐS nhà ở thu nhập thấp... xem xét có chính sách ưu tiên hơn BĐS nghỉ dưỡng, BĐS cao cấp, áp dụng hệ số rủi ro phù hợp để hỗ trợ phát triển.
