Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “phá băng”
Quan sát kỹ các tín hiệu chung…
Theo ông Hồ Sỹ Hòa, Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán DNSE, Chính phủ đang nỗ lực vực dậy thị trường bất động sản, hỗ trợ doanh nghiệp ngành này tiếp cận nguồn vốn (hạ lãi suất cho vay, khơi thông kênh trái phiếu doanh nghiệp), đồng thời thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công nhằm góp phần đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 6 - 6,5%...
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản có thể dần ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan hơn, từ đó hỗ trợ cho giá cổ phiếu địa ốc, nhất là cổ phiếu bất động sản công nghiệp.
Với xu hướng dịch chuyển FDI từ Trung Quốc sang Việt Nam, cũng như hạ tầng ở Việt Nam đang được cải thiện mạnh mẽ, giúp giảm chi phí logistics, các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất cho thuê lớn, có vị trí thuận lợi cho hoạt động logistics có tiềm năng tăng trưởng cao trong nửa cuối năm 2024.
Tuy nhiên, ông Hòa lưu ý, năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp trên toàn thị trường đáo hạn khoảng 330.000 tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm hơn 30%, sẽ tạo áp lực cho các doanh nghiệp bất động sản nói chung, các doanh nghiệp có dư nợ trái phiếu cao nói riêng.
Không chỉ chịu áp lực về trái phiếu đáo hạn, không ít doanh nghiệp còn chịu áp lực về nguồn vốn để triển khai dự án, trong khi tín dụng ngân hàng vẫn không dễ tiếp cận vì sự thận trọng chung trong giải ngân của các ngân hàng nhằm hạn chế nguy cơ nợ xấu.
Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tính đến ngày 24/6/2024, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tăng 4,45% so với cuối năm 2023, ở mức thấp so với những năm gần đây, trong khi mục tiêu năm 2024 là tăng khoảng 15%.
Trước đó, tín dụng toàn nền kinh tế tính đến cuối tháng 5/2024 chỉ tăng 2,41% so với cuối năm 2023, riêng 2 tháng đầu năm nay tăng trưởng âm.
Do đó, khi đầu tư cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần theo dõi các yếu tố vĩ mô cũng như câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp như việc chuyển nhượng dự án, triển khai dự án mới.
Khi đầu tư cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần theo dõi các yếu tố vĩ mô cũng như câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp.
Ông Đỗ Hồng Anh, chuyên gia tư vấn và quản lý tài sản, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam nhìn nhận, lĩnh vực bất động sản đang có những tín hiệu phục hồi, phần lớn nhờ các chính sách và sự hỗ trợ từ Chính phủ, nhưng cổ phiếu địa ốc có “làm nên chuyện” hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như tình hình lãi suất, tỷ giá, đặc biệt là lạm phát và sự phát triển của nền kinh tế chung, cùng với đó là câu hỏi nội tại doanh nghiệp ổn chưa sau thời gian thị trường bất động sản gần như bị đóng băng trong thời gian qua?
Ông Hồng Anh chia sẻ, cá nhân ông không đánh giá quá cao về tiềm năng của nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2024. Lý do là vì thị trường bất động sản và các doanh nghiệp ngành này vẫn đối mặt với không ít thách thức.
“Tôi đánh giá, thị trường bất động sản mới chỉ có dấu hiệu phá băng và đang phải đối mặt với hậu quả của giai đoạn đóng băng trước đó, cùng với đó là bối cảnh lạm phát tương đối cao như hiện nay làm cho người tiêu dùng có xu hướng thắt lưng buộc bụng nhiều hơn so với việc đầu tư mạnh mẽ”, ông Hồng Anh nói.
“Xu hướng của cổ phiếu bất động sản trong năm nay khả năng cao sẽ khó có sự bứt phá mạnh mẽ một cách đồng đều của tất cả các doanh nghiệp địa ốc. Nếu có thì đó chỉ là những câu chuyện riêng của từng doanh nghiệp”, ông Hồng Anh nhấn mạnh.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, năm 2024, thị trường chứng khoán vẫn đang tiếp mạch tăng trưởng kể từ cuối năm 2023, nhờ yếu tố như xuất nhập khẩu tích cực, kinh tế khởi sắc, nhiều chính sách hỗ trợ sản xuất - kinh doanh, tiêu dùng phục hồi, lương tăng, thuế giá trị tăng tăng giảm… Vĩ mô thuận lợi hơn, thị trường bất động sản nhận được nhiều trợ lực, nhưng nhà đầu tư cần lưu ý, trong năm 2023, nhiều doanh nghiệp địa ốc gặp khó khăn buộc phải tái cấu trúc, điều này kéo dài sang năm 2024 và áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn lớn.
Do đó, thị trường địa ốc dần “ấm” lên, nhưng mức độ thay đổi chưa tương xứng với kỳ vọng của nhiều thành viên thị trường. Vì vậy, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản hay cổ phiếu địa ốc cần lựa chọn thời điểm phù hợp.
… và từng doanh nghiệp
Về việc lựa chọn “cổ đất”, ông Hồng Anh cho rằng, nhà đầu tư cần nhìn vào những yếu tố chính để xác định cổ phiếu tiềm năng, từ đó có hành động hợp lý, cụ thể là quỹ đất và vị trí dự án của doanh nghiệp, năng lực tài chính và quản lý, tiến độ và chất lượng dự án đang triển khai, dự án gối đầu.
Những doanh nghiệp có quỹ đất lớn ở vị trí đắc địa, tình hình tài chính lành mạnh và các dự án được triển khai đúng tiến độ, cùng với định giá doanh nghiệp đang ở mức hợp lý so với doanh thu và lợi nhuận dự kiến sẽ có lợi thế cạnh tranh và cổ phiếu có tiềm năng tăng trưởng tốt hơn.
Thực tế, cổ phiếu bất động sản có số lượng nhiều và vốn hóa lớn nên mang tính “đại chúng”, nhất là khi thông tin liên quan đến các doanh nghiệp địa ốc dễ nắm bắt và phân tích.
Chính vì vậy, khi tăng giá, các cổ phiếu bất động sản thường có xu hướng tăng nhanh và mạnh. Ngược lại, nhịp điều chỉnh khi xuất hiện có mức mất giá nhanh và mạnh tương tự. Với các cổ phiếu khác, mỗi nhịp điều chỉnh thường giảm 10 - 15%, nhưng nhìn lại các cổ phiếu bất động sản lớn, mức giảm lên đến 25 - 30%, thậm chí là 40%.
“Do đó, nhà đầu tư không nên mua vào khi giá cổ phiếu địa ốc đã tăng cao so với giá trị thực, vì điều này có thể dẫn đến rủi ro lớn khi thị trường điều chỉnh.
Thời điểm mua vào tốt nhất là khi giá cổ phiếu đang ở mức hợp lý và có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai. Ngoài ra, nhà đầu tư nên theo dõi sát sao các biến động của thị trường và các thông tin liên quan đến doanh nghiệp để có quyết định đầu tư chính xác”, ông Hồng Anh nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Hồ Sỹ Hòa khuyến nghị, nhà đầu tư cổ phiếu địa ốc nên quan tâm đến vị thế của doanh nghiệp, thể hiện qua quy mô quỹ đất và vị trí quỹ đất, những tiêu chí này có thể theo dõi ở báo cáo thường niên của doanh nghiệp. Song song với tiêu chí quỹ đất là tính pháp lý dự án bất động sản.
Bởi lẽ, doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nhưng có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý liên quan đến việc triển khai dự án, gây ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án và tiến độ bán dự án, từ đó ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.
Đặc biệt, nhà đầu tư phải xác định được tiềm năng tăng trưởng trong ngắn hạn cũng như trong trung và dài hạn của doanh nghiệp. Tiềm năng tăng trưởng này phụ thuộc vào ý chí triển khai các dự án của ban lãnh đạo. Quá trình đầu tư bất động sản là quá trình lâu dài, 3 - 5 năm, với chiến lược bài bản, do vậy cần ban lãnh đạo doanh nghiệp cam kết đồng hành và hài hoà lợi ích với cổ đông.
Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu các tiêu chí đặc trưng của ngành của bất động sản như tăng trưởng tồn kho, người mua trả tiền trước, tỷ lệ đòn bẩy; sức khỏe tài chính của doanh nghiệp như tỷ lệ nợ vay, tỷ lệ thanh toán nhanh; định giá cổ phiếu hiện tại đắt hay rẻ.
Về định giá cổ phiếu, ông Hoà cho hay, hiện nay, nhóm bất động sản đang có mức định giá P/B khoảng 1,44 lần, thấp hơn mức trung bình 10 năm là 1,66 lần (mức P/B cao nhất là 2,99 lần).
