Cần “thế hệ” khu công nghiệp kiểu mới

Tiêu chuẩn kỹ thuật của nhiều nhà xưởng còn thấp nên trong quá trình sản xuất đã ảnh hưởng rất lớn đến môi trường

Tiềm năng phát triển lớn

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics (kho vận) đang đứng trước cơ hội phát triển bùng nổ. Trong đó, bất động sản công nghiệp ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều nhất vì ở gần Trung Quốc, thuận lợi cho việc dịch chuyển nhà xưởng của các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, tại hầu hết các tỉnh miền Bắc sở hữu lượng khu công nghiệp lớn đều có hạ tầng phát triển kết nối thuận tiện với các cảng biển.

Cụ thể, báo cáo của Công ty tư vấn Jones Lang Lasalle (JLL) cho thấy, từ đầu năm 2019 đến nay, nhu cầu bất động sản khu công nghiệp phía Bắc tiếp tục tăng cao. Tỷ lệ lấp đầy trong quý I/2019 đạt trung bình ở mức 74% ở 5 thành phố/tỉnh năng động nhất, dẫn đầu là thị trường Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam lý giải, làn sóng rời Trung Quốc vì lý do chiến tranh thương mại chỉ là một nguyên nhân, yếu tố quan trọng khác khiến Việt Nam hấp dẫn là do mức lương nhân công sản xuất trung bình chỉ bằng 1/4 so với các nước phát triển khác trong khu vực. Chưa kể, sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam còn tới từ nhiều chính sách ưu đãi về thuế như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu, thuế thu nhập cá nhân... cho nhà đầu tư.

“Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đang mở ra tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản công nghiệp. Ðây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp mở rộng hướng phát triển sang lĩnh vực này”, ông Wyatt chia sẻ.

Trong cuộc đua thu hút các nhà sản xuất nước ngoài vừa qua, so với các địa phương phía Bắc, khu vực các tỉnh, thành phố phía Nam cũng không hề lép vế. Đó là lý do Quỹ Warburg Pincus (Mỹ) và nhà phát triển bất động sản công nghiệp Becamex IDC tại Bình Dương vừa cho ra mắt liên doanh Công ty cổ phần Phát triển BW Industrial tập trung vào nhóm ngành hậu cần khu công nghiệp. Theo thông tin từ BW Industrial, với hơn 200 ha dự án đang được phát triển, vốn đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD, BW Industrial hiện là nhà phát triển dịch vụ cho thuê công nghiệp và hậu cần lớn nhất tại Việt Nam.

 Cần tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao. Ảnh: Lê Toàn

Bên cạnh đó, nhà đầu tư Singapore Boustead cũng đang phát triển dự án nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây theo nhu cầu với tổng diện tích 18 ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai. Chưa kể, Công ty CFLD cũng đang tích cực đàm phán để tìm kiếm cơ hội đầu tư đất công nghiệp tại tỉnh Long An, vị trí chiến lược trong khu kinh tế trọng điểm phía Nam.

Ngoài ra, dự báo trong năm 2019, khi hạ tầng hoàn thiện, bất động sản công nghiệp khu vực Long Hậu (Long An) và Tân Uyên (Bình Dương) sẽ tiếp tục thu hút nhiều nhà đầu tư...

Tại Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019 vừa được tổ chức, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Sự tăng trưởng mạnh của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu. Điều này được thể hiện rõ nét qua việc tập trung phát triển các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm tại ba miền Bắc, Trung và Nam. Đồng thời, việc tham gia 16 FTA cũng khiến thị trường Việt Nam có độ mở rất cao.

“Những yếu tố này đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư đáng kể từ các tập đoàn nước ngoài, điển hình như Samsung đã công bố đầu tư hơn 17 tỷ USD vào Việt Nam”, ông Nam nói và cho biết thêm, với nền tảng kinh tế thị trường trong nước đang phát triển lạc quan, đồng thời  chi phí hoạt động tại các quốc gia trung khu vực ngày càng tăng cao, khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam có rất nhiều cơ hội để vươn lên trong cuộc đua.

Và bài toán môi trường

Không thể phủ nhận, việc phát triển bất động sản công nghiệp và những khu công nghiệp hiện hữu đã và đang góp phần tạo nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, thậm chí nhiều khu công nghiệp, khu kinh tế còn làm thay đổi bộ mặt cả một vùng đất. Tuy nhiên, tại nhiều khu công nghiệp nhỏ hơn, sự gia tăng số lượng khách thuê chưa tương ứng với việc bảo vệ môi trường, khiến tình trạng ô nhiễm môi trường kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến các hộ dân xung quanh.

Đơn cử như trường hợp Khu công nghiệp Phú Mỹ I (Bà Rịa - Vũng Tàu), người dân sống tại khu phố Ngọc Hà và khu phố Quảng Phú, thuộc phường Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã không ít lần phản ánh tình trạng ô nhiễm môi trường do hoạt động của các nhà máy thép, nhà máy sản xuất tôn nằm trong khu công nghiệp gây ra.

Theo bà Trần Thị Thanh Hà, hiện đang sống tại tổ 3, khu phố Ngọc Hà, gia đình bà đến sống ở đây từ năm 1984. Trước khi có nhà máy thép, không khí rất trong lành, gia đình có thể khoan giếng lấy nước để sinh hoạt và ăn uống. Nhưng từ ngày nhà máy thép hoạt động, không khí bị ô nhiễm, bụi khói dày đặc.

“Cứ từ khoảng 8 giờ đến 10 giờ tối là bắt đầu có mùi hôi nồng nặc, bụi thép bám đầy vào lá cây và các đồ vật trong nhà. Chưa kể, có nhiều hôm thấy cả khói trắng như sương bao phủ cả khu dân cư, đặc biệt là vào những ngày trời mưa. Cứ sống như thế này mãi rồi bị bệnh lúc nào cũng không biết”, bà Hà nói.

Tương tự, người dân phường Mỹ Xuân, thị xã Phú Mỹ cũng bức xúc về tình trạng khói bụi gây ô nhiễm môi trường do các nhà máy trong Khu công nghiệp Mỹ Xuân A gây ra.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khoảng giữa năm 2018, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 1423/QĐ-XPVPHC về việc xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần thép Pomina 2, số tiền lên tới 3,4 tỷ đồng. Nguyên nhân bởi, từ năm 2016 đến tháng 3/2018, doanh nghiệp này đã 17 lần nhập khẩu phế liệu chứa tạp chất vượt quá tỷ lệ cho phép theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về môi trường đối với phế liệu nhập khẩu có tạp chất.

Bên cạnh đó, hình thức phạt bổ sung đối với Công ty cổ phần thép Pomina 2 là tước quyền sử dụng Giấy xác nhận đủ điều kiện về bảo vệ môi trường trong nhập khẩu phế liệu làm nguyên liệu sản xuất 09 tháng. Tuy nhiên, do Giấy phép nhập khẩu phế liệu của Công ty đã hết hạn vào ngày 13/3/2018 và Công ty chưa được cấp Giấy phép nhập khẩu mới nên không thể áp dụng hình thức xử phạt bổ sung.

Câu chuyện tại Khu công nghiệp Phú Mỹ I chỉ là một ví dụ điển hình trong rất nhiều địa chỉ sản xuất tập trung gây ô nhiễm môi trường hiện nay. Theo các chuyên gia, hiện tượng xả thẳng nước thải không qua hồ lọc hoặc hồ lọc không đảm bảo, ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi… diễn ra khá phổ biến tại các khu công nghiệp vừa và nhỏ.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương chia sẻ, sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Đơn cử như hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu, mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác… Đặc biệt, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp nên trong quá trình sản xuất đã ảnh hưởng rất lớn đến môi trường xung quanh.

“Ngành công nghiệp chủ đạo hiện nay phần lớn vẫn chủ yếu là thâm dụng vốn, thâm dụng lao động với hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp nên đòi hỏi phải dịch chuyển sản xuất hàng hóa lên bước cao hơn”, ông Cung nói và cho biết thêm, những ngành nghề xanh, sử dụng lao động hiệu quả và hàm lượng công nghệ cao sẽ là thế hệ khách thuê bất động sản công nghiệp mới. Điều này đồng nghĩa với yêu cầu hệ thống bất động sản công nghiệp với tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam cũng cho biết, để tạo đà cho bất động sản công nghiệp bứt phá và phát triển theo hướng bền vững, hiệu quả, cần đổi mới tư duy và công tác lập quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước.

Đồng thời, tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Quy hoạch cần được lập đồng bộ và công bố công khai để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

Tiêu Lãng
Báo Đầu tư Bất động sản