Nhiều nguyên nhân giải ngân chậm
“Trong khi các báo cáo công bố gần đây nhắc nhiều tới sự lên ngôi của phân khúc nhà ở chung cư, một phân khúc nhà ở khác cũng rất được quan tâm là nhà ở xã hội lại vô cùng im ắng”, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc Ghome cho hay.
Báo cáo về tình hình thị trường 6 tháng đầu năm 2024 của One Housing cũng đề cập tới sự vươn lên của phân khúc chung cư khi nguồn cung chỉ riêng quý II/2024 đã gần bằng của cả năm 2023, thế nhưng trong đó chủ yếu là sản phẩm trung cấp và hạng sang, còn sản phẩm nhà ở xã hội tiếp tục vắng bóng, cho dù được kỳ vọng nhiều nhất và có cả một chương trình tín dụng riêng.
Đầu tháng 7/2024, thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, từ tháng 4/2023 đến nay, qua tổng hợp từ các địa phương và tổ chức tín dụng tham gia chương trình tài trợ, các ngân hàng thương mại mới giải ngân được 1.234 tỷ đồng, tương đương hơn 1% gói vay 120.000 tỷ đồng (chưa bao gồm cam kết thêm 10.000 tỷ đồng từ LPBank và TPBank).
Trong đó, số tiền giải ngân cho chủ đầu tư là khoảng 1.202 tỷ đồng tại 12 dự án, còn người mua nhà chỉ vay 32 tỷ đồng tại 5 dự án.
Sở dĩ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng giải ngân chậm thời gian qua, theo lãnh đạo Ghome, là do rất ít dự án đáp ứng đủ điều kiện vay và mức lãi suất cho vay vẫn rất cao, dù đã được ưu đãi.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thẳng thắn đánh giá, gói tín dụng này “chưa phù hợp với người dân”. Dù Ngân hàng Nhà Nước đã 2 lần điều chỉnh hạ lãi suất, hiện còn 8%/năm đối với doanh nghiệp và 7,5%/năm đối với người mua nhà, nhưng đây vẫn là mức cao. Mức lãi này còn được điều chỉnh 6 tháng một lần, sau đó thả nổi khiến người mua nhà xã hội “ngại vay”.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong khi lãi tiền gửi trung bình của người dân tại các ngân hàng thương mại hiện nay khoảng 4%/năm, thì người thu nhập thấp muốn vay mua nhà ở xã hội lại phải trả lãi vay “ưu đãi” tới 7,5%/năm là bất hợp lý.
“Nếu cho vay ưu đãi vì mục đích hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội thì nên duy trì lãi vay ở mức thấp hơn hoặc bằng lãi huy động của các ngân hàng, còn lãi vay ưu đãi mà ở mức 7,5%/năm như hiện nay là chưa thực chất”, ông Thanh nói.
Về phía ngân hàng, ông Lê Ngọc Lâm - Tổng giám đốc BIDV cho biết, hiện tại, điều kiện để có thể mua nhà ở xã hội còn khắt khe, đối tượng đáp ứng được rất hạn chế. Tương tự, bà Phùng Thị Bình, Phó tổng giám đốc Agribank cho hay, một trong các nguyên nhân khiến gói 120.000 tỷ giải đồng ngân chậm là nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý, đối tượng mua nhà ở xã hội quá hẹp.
Đột phá chính sách là “lối thoát”
Theo ông Lê Hoàng Châu, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được đưa ra để dành cho người thu nhập thấp, nhưng chỉ được hưởng ưu đãi không quá 5 năm, sau đó thả nổi theo lãi suất thị trường sẽ khiến người vay không thể gồng gánh được.
Về phía doanh nghiệp, mức lãi suất như hiện nay là hợp lý nhưng họ ngại vay vì thủ tục quá rườm rà, vướng mắc pháp lý khiến dự án không đủ điều kiện vay.
 |
Quá trình giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. |
“Không giải ngân được cho chủ đầu tư thì người mua cũng không có nhà để vay. Gói ưu đãi này có quy mô lớn nhưng thiết kế lại chưa phù hợp với thực tế, cần phải điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn với mức lãi suất ổn định, thời gian vay kéo dài hơn để người vay yên tâm”, ông Châu kiến nghị.
Tại buổi làm việc giữa Đoàn giám sát của Quốc hội với UBND TP. Hà Nội về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, một trong những kiến nghị được ông Trần Sỹ Thanh, Chủ tịch UBND Thành phố đưa ra là cần có chính sách xã hội về nhà ở, thống nhất chỉ có một loại nhà (không phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại) theo chất lượng của Bộ Xây dựng quy định để người dân được tiếp cận như nhau về chất lượng và dịch vụ.
Tuy không phải là đề xuất mới, nhưng việc người đứng đầu thành phố có nhu cầu nhà ở xã hội cao như Hà Nội cho thấy, việc xem xét lại các cơ chế để “thông suốt” gói vay này là cần thiết, tạo điều kiện cho người dân có điều kiện tốt hơn trong tiếp cận tín dụng để mua nhà, thay vì bó cứng với nhiều điều kiện khắt khe với chương trình mua nhà ở xã hội như hiện nay.
Cũng cần lưu ý rằng, theo thống kê sơ bộ của VARS, hiện nay, giá mỗi mét vuông nhà ở xã hội vào khoảng 25 triệu đồng, tương đương 1-1,5 tỷ đồng mỗi căn diện tích từ 40-60 m2. Người mua được vay tối đa 900 triệu đồng, không quá 70% giá trị căn hộ.
Với mức vay như vậy, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35-40 triệu đồng/tháng mới đảm bảo việc chi trả nợ vay cũng như chi phí sinh hoạt hàng tháng, song mức thu nhập này lại nằm ngoài điều kiện vay gói 120.000 tỷ đồng.
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản như Vinhomes, Nam Long, Becamex, Novaland, Hoàng Quân, Ecopark… công bố sẽ ưu tiên bỏ vốn triển khai các dự án nhà ở phù hợp với số đông như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền...
Mặc dù vậy, vẫn còn nhiều vấn đề trong các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này, nhất là việc đối tượng cho vay quá eo hẹp cùng lãi suất kém hấp dẫn như hiện nay của gói 120.000 tỷ đồng.
Theo Bộ Xây dựng, từ tháng 4/2023 đến nay, qua tổng hợp từ các địa phương và tổ chức tín dụng tham gia chương trình tài trợ, các ngân hàng thương mại mới giải ngân được 1.234 tỷ đồng, tương đương hơn 1% gói vay 120.000 tỷ đồng.
Vào trung tuần tháng 7/2024, trong các văn bản đề xuất gửi về Bộ Xây dựng, Tập đoàn Vingroup cùng Techcombank đề xuất lãi suất vay dành cho người mua nhà ở xã hội theo mức lãi vay của Ngân hàng Chính sách xã hội theo từng thời kỳ, hiện vào khoảng 4,8%/năm (thấp hơn đáng kể so với mức 7,5%/năm của gói 120.000 tỷ đồng) và cố định trong 5 năm đầu tiên, đồng thời hạn mức vay tối đa lên đến 100% giá trị hợp đồng.
Còn bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Tổng giám đốc Sen Vàng Group nêu quan điểm, có thể áp dụng kinh nghiệm thành công trong giai đoạn 2013-2015 với gói vay 30.000 đồng, tức là mở rộng tiêu chí cho người mua nhà ở xã hội.
Theo đó, người mua nhà lần đầu nên được ưu tiên tiếp cận các dự án nhà ở xã hội, cùng với đó là các quy định ưu tiên về độ tuổi, chẳng hạn từ 25-35 tuổi bởi đang là độ tuổi lao động, cũng là nhóm có nhu cầu nhà ở cao.
“Nhóm khách hàng nói trên đang trong tuổi lao động, là lực lượng quan trọng tạo ra của cải vật chất, đóng góp cho kinh tế - xã hội, nếu được tạo điều kiện mua nhà, họ sẽ nỗ lực làm việc để đảm bảo thanh toán tiền nhà, đóng thuế… Từ đó, ‘mũi tên’ an sinh sẽ đi trúng đích và tạo động lực cho thị trường, cho người có nhu cầu ở thực”, bà Ngọc nói và chia sẻ thêm, việc giá nhà liên tục tăng cao gấp hàng chục lần thu nhập bình quân đầu người phần nào tạo tâm lý e ngại trong giới trẻ, thậm chí nhiều người cho biết đã xác định không thể mua nhà và sẽ chọn thuê (không phải các dự án nhà ở xã hội vì vướng thủ tục). Điều này sẽ tạo ra tâm lý tiêu cực cho thị trường và cần phải được cải thiện sớm bằng các chính sách hỗ trợ về lãi suất, cơ chế và đối tượng mua nhà ở xã hội.
