Dịch chuyển dòng tiền
“Chứng khoán và bất động sản như 2 cái bình thông nhau, trong đó bất động sản ở phía cao hơn, nhưng tất yếu thị trường này sôi động sẽ lan tỏa sang thị trường kia sau một vài tháng hoặc quý”, Bửu Lộc - nhà đầu tư được mệnh danh là “bắn súng hai tay”, tức lão luyện cả chứng khoán và bất động sản cho biết.
Vậy tại sao bất động sản lại ở phần bình cao hơn? Bửu Lộc giải thích, về nguyên tắc, thói quen cố hữu của đa số người Việt là mọi khoản lợi nhuận từ các nguồn đều được “hiện thực hóa” bằng bất động sản.
Tuy nhiên, chỉ những nhà đầu tư có tài sản ròng lớn mới có thể nghĩ đến việc chuyển “từ cổ sang đất”. Tâm lý “mua một miếng đất cho chắc” cũng đang khá phổ biến với các nhà đầu tư đang lãi chứng khoán kha khá từ đầu năm đến nay.
“Không hẳn là rút củi đáy nồi, nhưng việc phân bổ bớt dòng tiền đầu tư từ chứng khoán sang địa ốc đang khá rõ ở bạn bè tôi”, Bửu Lộc kể chuyện khi đang cùng một nhóm nhà đầu tư xuống Cần Giờ ngó nghiêng một đại dự án.
Thực tế, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đang trở thành điểm đến nổi bật của dòng vốn với tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này cao gấp 3 lần so với mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống. Cùng với đó, theo phân tích của các chuyên gia, sự dịch chuyển của dòng tiền từ nhiều kênh đầu tư vào bất động sản ngày càng có xu hướng tăng lên.
Khoanh vùng dòng tiền “trú ẩn”
Thực tế cho thấy, trên thị trường hiện có 4 kênh đầu tư phổ biến và có sự liên thông nhau gồm vàng, chứng khoản, bất động sản và tiền gửi tiết kiệm.
Trong đó, vàng đã tăng quá cao và không còn hấp dẫn, lãi suất tiền gửi tiết kiệm thấp so với trượt giá, chỉ có đầu tư chứng khoán và bất động sản là đang thu hút mạnh nhất dòng tiền đầu tư hiện nay.
Trên thị trường chứng khoán Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự bùng nổ thanh khoản. Từ giữa quý I/2025, dòng tiền bắt đầu trở lại kênh chứng khoán, đẩy thanh khoản bình quân lên hơn 20.000 tỷ đồng/phiên.
Trong suốt quý II/2025, dòng tiền tiếp tục lan tỏa và duy trì ở mức cao, với thanh khoản chạm mốc 28.000 tỷ đồng (tương đương 1,1 tỷ USD) và từ tháng 7 đến nay, thanh khoản thị trường không ngừng tăng mạnh, trong đó nhiều phiên có giá trị giao dịch đạt 50.000-60.000 tỷ đồng.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng, khi thị trường chứng khoán tăng mạnh một thời gian, nhà đầu tư sẽ chuyển dòng tiền sang thị trường bất động sản như một bến đỗ an toàn, đỡ “đau đầu” hàng ngày hơn.
Với các nhóm nhà đầu tư cá nhân, tâm lý lạc quan trên thị trường chứng khoán vẫn phổ biến trước những thông tin vĩ mô tích cực về chính sách, dòng tiền vẫn dồi dào và kỳ vọng nâng hạng.
Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cá nhân có kinh nghiệm “kiếm được tiền nhưng làm thế nào để giữ được” đã bắt đầu chốt lời từ chứng khoán để chuyển một phần sang các kênh đầu tư khác, trong đó bất động sản là kênh được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.
Mặc dù dòng tiền đang có xu hướng chọn bất động sản làm kênh trú ẩn, song ghi nhận thực tế cho thấy, khác với giai đoạn trước đây, sự dịch chuyển này không còn đổ dồn vào tất cả các dự án hay sản phẩm bất động sản một cách dàn trải. Giới đầu tư đã trở nên cẩn trọng hơn.
Họ ưu tiên những sản phẩm có giá trị thật, hội tụ các yếu tố then chốt về vị trí hạ tầng kết nối, pháp lý minh bạch, chính sách tài chính đột phá và bắt nhịp xu hướng sống mới của giới trẻ hiện đại. Trong đó, các dự án bất động sản ở các khu vực trung tâm của TP.HCM đóng vai trò dẫn dắt bởi vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa đảm bảo tiềm năng giá trị gia tăng.
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings chia sẻ, thực ra không phải hiện nay mà nhiều giai đoạn trước đây, đặc biệt là sau sự biến động của các kênh đầu tư, dòng tiền lại tìm đến với bất động sản, bởi thực tế đây vẫn là kênh đầu tư tích sản ưa thích.
Tuy nhiên, “khẩu vị” đầu tư của khách hàng giai đoạn này là dòng sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác, pháp lý chuẩn chỉnh. Đó cũng là lý do vì sao nhiều dự án, sản phẩm thời gian qua giá liên tục tăng cao nhưng thanh khoản vẫn rất tốt và ngược lại, nhiều dự án sản phẩm dù giảm giá vẫn không có khách hàng mua.
“Khác với giai đoạn từ năm 2024 về trước, dòng tiền mua sản phẩm các dự án chủ yếu là đối tượng khách hàng có nhu cầu ở thực. Còn từ đầu năm 2025 đến nay, hầu hết các dự án mở bán đã xuất hiện dòng tiền từ giới đầu tư đổ vào rất nhiều”, ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS nói và cho biết thêm, đó cũng là lý do vì sao các dự án căn hộ lẫn nhà phố tại TP.HCM thời gian qua có kết quả bán hàng rất tốt, mặc dù giá bán không ngừng tăng cao.
Cũng theo đánh giá của ông Tiến, sau nhiều năm, đây là lần đầu tiên thị trường bất động sản có sức hút và giá tăng nhanh đến vậy, trong đó có nhiều sản phẩm được chủ đầu tư công bố có giá lên đến hàng chục tỷ đồng/căn, nhưng nhiều khách hàng đã xuống tiền một lần với số tiền lớn để hưởng chính sách chiết khấu.
Điều này cho thấy, dòng tiền trong giới đầu tư rất nhiều và bắt đầu chọn thời điểm này để tích lũy tài sản. Khảo sát từ thực tế thị trường bất động sản TP.HCM từ đầu năm 2025 đến nay, đặc biệt là sau giai đoạn sáp nhập, giá bất động sản từ nhà liền thổ đến phân khúc căn hộ liên tục xác lập mặt bằng mới.
Với phân khúc nhà liền thổ, theo khảo sát từ CBRE Việt Nam, lần đầu tiên nhiều dự án, sản phẩm đã có mức giao dịch đạt mức cả tỷ đồng mỗi mét vuông, còn mức giá thứ cấp trung bình được giao dịch trong quý II/2025 đạt khoảng 303 triệu đồng/m2. Không chỉ với thị trường nhà liền thổ, với phân khúc căn hộ cao cấp, giá bán nhiều dự án mới cũng liên tục phá đỉnh.
Từ đầu năm đến nay, gần như 100% dự án ở khu vực trung tâm TP.HCM mở bán đều là dự án cao cấp và hầu hết đều có mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Trong đó, có nhiều dự án căn hộ cao cấp đang xây dựng và mở bán giai đoạn kế tiếp cũng có mức giá tăng khá mạnh.
Đơn cử như trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức), một dự án do Gamuda Land làm chủ đầu tư chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với mức giá từ 130 triệu đồng/m2. Giai đoạn 2 tiếp tục tăng lên 140-150 triệu đồng/m2 và hiện nay, giá giao dịch đã quanh mức gần 200 triệu đồng/m2…
Quan sát sức hút của dòng tiền vào bất động sản, ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đông Tây Land, doanh nghiệp phân phối thành công khá nhiều dự án cao cấp tại TP.HCM cho hay, thanh khoản của thị trường bất động sản phía Nam gần đây có “bóng dáng” rõ nét của nhiều nhiều nhà đầu tư phía Bắc.
Các khu vực giới đầu tư quan tâm nhiều tập trung chủ yếu ở các địa phương thực hiện sáp nhập là TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo ông Bình, có thể chia thành 3 nhóm nhà đầu tư chính: Nhóm thứ nhất là nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu đầu tư lâu dài, tập trung vào bất động sản trung tâm như quận 1, Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức (cũ) - nơi có khả năng “trú ẩn” tài sản và khai thác cho thuê tốt; nhóm thứ hai hướng đến các bất động sản ven các dự án hạ tầng trọng điểm như các tuyến metro, đường vành đai, sân bay...; nhóm thứ ba là các nhà đầu tư trung thành đầu tư theo dự án của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Masterise Home, Ecopark…