Nhà đầu tư đi xem đất nền ở tỉnh. Ảnh: Dũng Minh.
Dòng tiền tìm đến đất nền tỉnh
Tỉnh Nam Định trước khi sáp nhập vào Ninh Bình là địa phương có nhiều thế mạnh trong lĩnh vực công nghiệp với 6 khu công nghiệp hiện hữu và kế hoạch triển khai thêm 10 khu công nghiệp mới tới năm 2030.
Tuy nhiên, đây cũng là thị trường bất động sản có mức độ phát triển khá sơ khai so với những địa phương phát triển công nghiệp khác, xét trên sự đa dạng sản phẩm khi trên địa bàn tỉnh hầu như không có dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tập trung, khu đô thị, dự án nhà ở bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, mà chủ yếu là các dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công để tạo quỹ đất ở giao cho nhân dân qua hình thức đấu giá. Điều này khiến thanh khoản thị trường ì ạch kéo dài khi dòng tiền đầu tư không tìm được hướng để dịch chuyển và quay vòng.
Phải cho tới gần đây, khi được tập trung đầu tư các tuyến đường giao thông trọng điểm như cao tốc ven biển Ninh Bình - Nam Định - Thái Bình - Hải Phòng, cùng với một số dự án FDI mới tới từ Hàn Quốc, Trung Quốc Đại lục, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc)…, kéo theo lượng lớn lao động đổ về đây, khu vực này mới nhận được sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư.
Đặc biệt, việc sáp nhập địa giới hành chính trở thành câu chuyện “nóng” để các nhà đầu tư ngoài địa phương quan tâm hơn tới các cực phát triển tương lai của khu vực Nam Định cũ. Ông Lê Thịnh - Giám đốc một sàn môi giới tại khu vực Nghĩa Hưng, Giao Thủy, Hải Hậu (Ninh Bình mới) cho hay, dù chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng giao dịch trung bình ghi nhận từ 1-2 giao dịch mỗi tuần, so với cùng số lượng mỗi tháng trước đây, tập trung vào đất thổ cư nông thôn quanh Khu công nghiệp Rạng Đông và Khu công nghiệp Xuân Thiện mới.
Tính theo mét dài, giá trung bình nhiều lô đất mặt đường từ 150-250 triệu đồng/mét, có nơi lên tới 350 triệu đồng/mét. Quy đổi sang mét vuông, các lô đất thổ cư ven biển có diện tích 90-100 m² thường được rao bán với giá từ 0,9-2,2 tỷ đồng. Ngoài ra, nhiều giao dịch thực tế cho thấy các lô đất này có giá khoảng 1,2 tỷ - 1,4 tỷ đồng cho diện tích tương đương.
Những lô đất nằm trên trục đường chính, có mặt tiền lớn, khả năng kinh doanh tốt hoặc gần các dự án quy mô có thể đạt mức giá cao hơn, lên tới 20 - 22 triệu/m².
“Có tới 2/3 các giao dịch được thực hiện bởi người ngoại tỉnh khi họ đặt nhiều kỳ vọng vào các khu công nghiệp lớn đang được đẩy mạnh triển khai tại đây. Với mặt bằng giá đất còn rẻ, quỹ đất rộng và đang đẩy mạnh thu hút nhà đầu tư lớn về đây triển khai các siêu đô thị nên đã kích thích các nhà đầu tư, đồng thời giúp các môi giới trên địa bàn hứng khởi hơn”, ông Thịnh chia sẻ thêm.
Ghi nhận thực tế cho thấy, Nam Định (cũ) không phải là địa phương duy nhất có không khí “săn đất” sôi động sau sáp nhập. Thời gian gần đây, nhiều hội nhóm “cò” đất đã đổ về Thái Bình cũ (thuộc Hưng Yên mới) để săn hàng.
Một số khu vực thuộc phường Kỳ Bá, Trần Hưng Đạo (thuộc Thái Bình cũ) ghi nhận giá đất rao bán cao tới 50-60 triệu đồng/m2, thậm chí cả trăm triệu đồng/m2 với các lô mặt đường, lô góc vuông vắn nằm trên các trục đường chính.
Điều đáng nói, như anh Mạnh Tuấn - một môi giới bất động sản tại đây cho hay, dù giá cao nhưng thanh khoản khá tốt, nhiều lô đất sáng bán cho người này, chiều đã sang tay người khác với mức chênh lệch “kha khá”.
“Khách địa phương giao dịch không nhiều, mà chủ yếu đến từ Hà Nội, Phú Thọ, Bắc Ninh và mua với mục đích để ở là chính. Với giá đất còn rẻ, việc sáp nhập về Hưng Yên mới có thể giúp Thái Bình (cũ) hưởng lợi lớn nhờ hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, kết nối tốt hơn với các trung tâm kinh tế lớn, thu hút thêm đầu tư phát triển công nghiệp và dịch vụ, đồng thời so sánh tương quan với mặt bằng giá đất tại Hưng Yên vốn rất cao có thể tạo bước đột phá cho thị trường bất động sản nơi đây,” môi giới này nói.
Hay tại Hà Tĩnh, ở nhiều khu vực, mỗi khi người dân có ý định rao bán đất thì gần như ngay lập tức có người hỏi mua. Nhiều lô đất giao dịch rất nhanh, chỉ 1-2 tuần đã được sang tay từ chủ mới này sang chủ mới khác với mức chênh 100-200 triệu đồng/lô.
Môi giới địa phương cho hay, chỉ cần người dân đăng tin rao bán là có khách quan tâm và sẵn sàng xuống tiền.
Nhu cầu tìm kiếm các lô đất có vị trí đẹp, gần đường lớn, khu dân cư đông đúc hoặc nằm quanh khu công nghiệp Vũng Áng và một số khu đô thị mới được chấp thuận chủ trương đầu tư như Khu dân cư An Hòa Thịnh tại xã An Hòa Thịnh, huyện Hương Sơn cũ (nay là xã Sơn Tiến), khu đô thị mới thị trấn Nghèn, huyện Can Lộc cũ (nay là xã Can Lộc), khu đô thị 2 bên đường Ngô Quyền tại phường Thạch Trung mới…
Kỳ vọng trung tâm hành chính mới
Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy, sau các đợt sắp xếp lại địa giới hành chính, thị trường bất động sản chứng kiến làn sóng quan tâm tới nhà đất tăng mạnh tại nhiều khu vực tiềm năng phía Bắc, chẳng hạn Ninh Bình (cũ) tăng tới 96%; Bắc Giang và Bắc Ninh (cũ) tăng lần lượt 83% và 43%; Hà Nam (cũ) tăng khoảng 30%...
Số liệu khảo sát của Batdongsan. com.vn cho thấy, 85% nhà đầu tư quan tâm tới khu vực trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, cho thấy đây là “điểm nóng” thu hút dòng tiền mạnh mẽ, trong khi các khu vực khác chỉ chiếm 15%. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn bày tỏ sự lo ngại, tập trung vào 4 vấn đề chính: Một là, thị trường bị “thổi giá”, tạo giá ảo (35%); quy hoạch chưa rõ ràng, rủi ro pháp lý (28%); hạ tầng triển khai chậm hơn kỳ vọng (16%) và tính thanh khoản thấp khi cần bán lại (16%).
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE), ở thời điểm hiện tại, sức hút của bất động sản đến từ tiềm năng của các địa phương hậu sáp nhập.
Trong đó, tâm lý đón đầu hạ tầng đang là một trong những yếu tố chính thúc đẩy dòng tiền chuyển hướng ra khu vực vùng ven Hà Nội hoặc xa hơn là các địa bàn có trợ lực về hạ tầng giao thông kết nối.
Thực tế cũng cho thấy, ngày càng nhiều dự án bất động sản quy mô lớn ở xa trung tâm được phát triển nhờ hệ thống hạ tầng giao thông liên kết vùng ngày một hoàn thiện, đặc biệt là các tuyến đường vành đai và cao tốc.
Các địa phương được sáp nhập không chỉ có thể phát huy tối đa thế mạnh sẵn có, mà còn được thừa hưởng kinh nghiệm phát triển, quy hoạch và quản lý từ các đô thị trung tâm cũ.
Ngược lại, các đô thị trung tâm cũ cũng được mở rộng không gian phát triển ra các khu vực lân cận trên nền tảng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Bà Miền cho biết, báo cáo của VARS-IRE ghi nhận 85% nhà đầu tư đặt kỳ vọng vào các khu vực trung tâm hành chính mới sau sáp nhập.
Trong đó, ở một số thị trường có chỉ số kinh tế phát triển tốt, giá bán sơ cấp tăng giúp mặt bằng mặt bằng giá nhà đất thổ cư thứ cấp tiếp tục giữ mức giá chào bán ở ngưỡng cao.
Tại những thị trường này, các sản phẩm bất động sản giá dưới 3 tỷ đồng có thanh khoản tốt nhất. Giá bán duy trì ổn định hoặc tăng khoảng 5-10% so với giai đoạn đáy.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng cho hay, tâm lý nhà đầu tư đã tích cực hơn sau khi hợp nhất địa giới hành chính, ranh giới pháp lý được xóa bỏ, tạo thuận lợi cho việc mở rộng danh mục đầu tư.
Nhiều người đã chủ động tìm đến những khu vực trước đây được định giá thấp với kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng tăng giá mới. Theo các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, đây là thời điểm thuận lợi cho những người có tầm nhìn trung - dài hạn, tiềm lực tài chính ổn định và sẵn sàng “ôm đất chờ thời”.
Dù vậy, thị trường cũng trở nên chọn lọc hơn, chỉ các sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện mới dễ giao dịch. Các nhà đầu tư với chiến lược dài hơi sẽ chiếm ưu thế, thay vì “lướt sóng” ngắn hạn như trước đây.
Ở một góc độ khác, ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, bản chất của thị trường là nơi nào có cơ hội thì nơi đó sẽ xuất hiện dòng tiền đầu tư, nhưng cũng cần đi kèm với quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng bài bản để đảm bảo kỳ vọng tăng giá của bất động sản.
Bởi lẽ, không phải cứ chủ đầu tư lớn đổ bộ về thì mọi khu đất đều được hưởng lợi, mà chỉ những khu đất nằm trong vùng đệm, nơi có hạ tầng và tiện ích đủ tốt mới có khả năng tăng giá trong dài hạn.
“Bất động sản có giá trị đầu tư không nhất thiết phải nằm trong trung tâm hành chính sau sáp nhập. Nếu dự án có vị trí tốt, quy hoạch bài bản, sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, giá cả hợp lý… thì dù không nằm trong vùng ưu tiên phát triển, dự án đó vẫn có tiềm năng dài hạn”, ông Nga nói.
