Bên mua sẽ bám sát quy hoạch quốc gia để xúc tiến giao dịch M&A

Ảnh: Shutterstock.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian qua, theo ông, đâu đang là những “tay chơi” tích cực nhất?

Nhóm nhà đầu tư nước ngoài quen thuộc và hoạt động tích cực nhất trên thị trường Việt Nam phần lớn đến từ Đông Bắc Á (Hàn Quốc, Nhật Bản, Hong Kong (Trung Quốc), Đài Loan (Trung Quốc)) cũng như từ khu vực Đông Nam Á (Singapore, Malaysia).

Các phân khúc được quan tâm nhất gồm công nghiệp và hậu cần, nhà ở thương mại, văn phòng và dự án phức hợp.

Ông David Jackson

Vậy còn về tiêu chuẩn, bên mua có xu hướng gì?

Để đẩy nhanh tốc độ đàm phán và giao dịch, nhà đầu tư có xu hướng giảm yêu cầu tìm kiếm so với trước đây và nhắm đến các tài sản ở giai đoạn trước khi phát triển.

Trong 24 giao dịch M&A bất động sản mà MSCI Real Capital Analytics tổng hợp, có đến hơn một nửa (15 thương vụ) là dự án chưa phát triển (Development Site) và sẽ được xây dựng thành nhà ở, khu thương mại hay kết hợp thương mại – công nghiệp. Đứng ở vị trí tiếp theo (8 thương vụ) là các tài sản công nghiệp, cụ thể là nhà kho và tập trung ở TP.HCM, Long An, Bình Dương, Đồng Nai ở phía Nam và Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Ninh ở phía Bắc.

Bên cạnh đó, thay vì chỉ tập trung vào các dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý và có giấy phép xây dựng, nhà đầu tư hiện cũng xem xét các dự án được chấp thuận quy hoạch 1/500, miễn là chủ đầu tư có uy tín và dự án có tiềm năng. Điều này phản ánh sự linh hoạt của nhà đầu tư trong bối cảnh các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản dự kiến sẽ được tháo gỡ dần dần trong thời gian tới. Cũng phải kể đến, việc FED giảm lãi suất cuối tháng 9/2024 khiến hạ lãi suất đồng USD, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp nước ngoài – vốn đã mạnh về tiềm lực tài chính – thu xếp vốn cho các khoản đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Dường như bối cảnh cuộc tái cơ cấu còn đang tiếp tục cũng chi phối ít nhiều đến tâm lý các bên?

Thị trường bất động sản Việt Nam thiếu nguồn cung ở hầu hết phân khúc, đặc biệt là nhà ở và công nghiệp. Do đó, các nhà đầu tư muốn tận dụng cơ hội khi thị trường tái cơ cấu, chuẩn bị cho giai đoạn phát triển tiếp theo để gia tăng thị phần. Khu vực rìa TP.HCM gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Nhơn Trạch và Biên Hòa (Đồng Nai), Long An, Phú Mỹ (Vũng Tàu) đang là tâm điểm chú ý. Tuy nhiên, giá đất ở đây đang tăng nhanh, cộng thêm hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư (như đường Vành đai 3 đi qua Nhơn Trạch), càng làm bên bán giữ kỳ vọng cao về dự án.

Trong khi đó, ở phía Bắc, phía Tây và vùng lân cận Hà Nội cũng đang sôi động, phản ánh qua các dự án gần đây của Vinhomes tại Hưng Yên và Hải Phòng, giai đoạn 3 của dự án Lumi Hanoi (CapitaLand).

Ở miền Trung, Đà Nẵng dự báo chứng kiến hoạt động M&A khởi sắc hơn thời gian tới, nhất là khi Tập đoàn Adani (Ấn Độ) công bố đầu tư 2 tỷ USD vào cảng Liên Chiểu.

Dù vốn được xem là “sân chơi” của khối tư nhân (bên bán, bên mua và bên môi giới), sự góp mặt không thể thiếu phía sau của Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong tỷ lệ thành công của những thương vụ M&A. Cụ thể, nhà đầu tư nước ngoài sẽ bám sát quy hoạch quốc gia, đầu tư hạ tầng và sự giới thiệu, khuyến khích của chính phủ để xúc tiến giao dịch M&A bất động sản với doanh nghiệp nội địa.

Trong các thương vụ, bên nào đang chiếm ưu thế?

Cán cân đàm phán giữa bên mua – bên bán hiện đang ở thế giằng co vì mỗi bên đều có tình huống riêng. Bên mua, dù có thế mạnh tài chính và tích cực tìm kiếm, lại khó mua tài sản khi dự án định giá cao, kỳ vọng lớn của chủ sở hữu cũng như thủ tục pháp lý dự án kéo dài. Do đó, số lượng giao dịch và tổng giá trị giao dịch từ đầu năm đến nay ít hơn so với cùng kỳ năm trước.

Về phía bên bán, một số chủ đầu tư vẫn còn tâm lý “dự trữ”, chưa muốn hoặc không thể bán dự án vì nhiều lý do, trong đó có tái cấu trúc tài chính dự án. Do đó, kết quả giao dịch M&A phụ thuộc không chỉ vào sự sẵn lòng của cả hai bên, mà còn vào tình hình tài chính thực tế và hiệu quả hoạt động của dự án.

Về triển vọng, ông có nhận định gì?

Các hoạt động thăm dò, đàm phán trên thị trường cho thấy, dù có đi đến giao dịch hay không, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn ngoại và mức độ quan tâm vẫn cao. Mặc dù vậy, tình thế dùng dằng giữa bên mua – bên bán sẽ kéo dài ít nhất vài quý tới do các quy định mới liên quan đến bất động sản cần thời gian để được áp dụng nhất quán và rộng rãi.

Trên thị trường, tổng nguồn cung của các loại hình bất động sản vẫn còn thiếu cả về số lượng và chất lượng, vì vậy các phân khúc chủ đạo trong M&A sẽ tiếp tục là công nghiệp và hậu cần, nhà ở thương mại, văn phòng và dự án phức hợp.

Số lượng thương vụ M&A sẽ khó bùng nổ trong năm nay và năm tới do chịu tác động từ nhiều yếu tố, từ biến động toàn cầu đến các thách thức trong nước. Dù vậy, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu hồi phục tích cực và khuôn khổ pháp lý liên quan đến bất động sản đã hoàn thiện đáng kể.

Các bộ luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục pháp lý, bảo vệ quyền lợi của các bên, từ đó hứa hẹn môi trường đầu tư ổn định và minh bạch hơn. Do đó, giới đầu tư quốc tế vẫn duy trì triển vọng lạc quan về kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam ít nhất trong 5 - 10 năm tới và sẽ tiếp tục theo đuổi chiến lược mở rộng và đa dạng hóa danh mục đầu tư tại đây.

Bình Minh