Thị trường bất động sản bước sang một trang mới. Ảnh: Dũng Minh
Điểm tựa chính sách
Nếu được thông qua từ Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV đang diễn ra, 3 dự án Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 và đưa thị trường bất động sản sang một trang mới.
Ông Michael Piro, Co-CEO Indochina Capital nhìn nhận, việc Chính phủ hướng tới hoàn thiện khung khổ pháp lý bất động sản là điều mọi thành viên thị trường đều kỳ vọng, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, bởi điều này quyết định tới bài toán lợi nhuận.
Theo lãnh đạo Indochina Capital, đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư mang tính dài hạn, nên môi trường đầu tư càng ổn định, thủ tục càng thuận tiện thì các yếu tố đảm bảo đầu ra với các dự án bất động sản càng chắc chắn, dòng vốn của nhà đầu tư càng được luân chuyển một cách nhanh chóng hơn.
Đồng quan điểm, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá, dù còn đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Tới nay, sau hơn 1 năm triển khai, nhiều cơ chế, chính sách nhằm “giải cứu” thị trường bất động sản đã phát huy hiệu quả. Các dự án luật sửa đổi, bổ sung liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản được Quốc hội thông qua đã giúp ổn định tâm lý nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án.
Trong báo cáo thị trường mới công bố, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) đưa ra nhận định, một phần đáng kể lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản sẽ được ghi nhận vào nửa cuối năm 2024. Theo đó, nhóm 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất được dự báo doanh thu tăng 41% và lợi nhuận sau thuế tăng 8%. Đáng chú ý, triển vọng của dòng vốn FDI là tín hiệu tích cực cho một năm phục hồi kinh tế, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài dường như đang lên cao. YSVN kỳ vọng dòng vốn FDI mạnh mẽ sẽ giúp rút ngắn thời gian phục hồi của lĩnh vực bất động sản từ 5 năm của chu kỳ trước (2008-2013) xuống chỉ còn 3 năm ở chu kỳ này (2022-2025).
Từ đầu tháng 5/2024, mặt bằng lãi suất huy động tăng trở lại, có khoảng 20 ngân hàng tăng lãi suất huy động, mức tăng cao nhất lên đến 0,5%/năm. Có ngân hàng tăng lãi suất huy động 2-3 lần trong 1 tháng qua, mức cao nhất hiện nay là 6,2%/năm. Do đó, nhiều ý kiến lo ngại rằng, điều này có thể gây áp lực tăng lãi suất cho vay thời gian tới và ảnh hưởng tới tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản.
Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, lãi suất cho vay có thể sẽ tăng do áp lực tăng lãi suất huy động, nhưng mức tăng sẽ không lớn, đồng thời cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường, bởi lãi suất cho vay tăng lên sẽ kích thích dòng tiền chảy vào bất động sản do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.
Theo ông Đinh Đức Quang - Giám đốc điều hành Khối Kinh doanh tiền tệ, Ngân hàng UOB Việt Nam, động thái tăng lãi suất huy động của các ngân hàng là theo xu hướng của các thị trường quốc tế và nhằm mục đích cân bằng so với lợi suất của các kênh đầu tư khác trên thị trường. Hiện tại, thanh khoản hệ thống vẫn ổn định và chưa nhận thấy lo lắng về nhu cầu huy động với lãi suất cao hay sự đảo chiều chính sách tiền tệ.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính cũng cho hay, lãi suất huy động dù có tăng cũng sẽ không ảnh hưởng quá lớn đến thị trường bất động sản. Bằng chứng là lãi suất vay thế chấp theo chương trình khuyến mại kỳ hạn 12 tháng đã nằm trong khoảng 7-9%/năm trong giai đoạn phục hồi gần đây nhất của thị trường bất động sản (2014-2018). Bên cạnh đó, lãi suất đầu ra sẽ vẫn duy trì ở mặt bằng hiện tại trong bối cảnh các cơ quan quản lý và các ngân hàng thương mại nỗ lực hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.
Thị trường sẽ phát triển theo chiều sâu
Cần chú ý đến phân khúc chung cư trung cấp/bình dân, nhà phố để ở bởi được dự báo có giá bán và thanh khoản đi lên trong thời gian tới.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối quý I/2023 với chỉ 26,515 tỷ đồng (giảm 55,1% so với cùng kỳ) - thời điểm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà, đất đã liên tục tăng qua các quý và đạt 45,277 tỷ đồng (tăng 70,8%). Trong đó, các khoản thu về thuế đất qua các năm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10-15%).
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản đang đón thêm nguồn cung mới, khi nhiều chủ đầu tư bắt đầu triển khai hàng loạt dự án. Các hoạt động khởi công, sự kiện kick-off, “làm mới hàng cũ” diễn ra với quy mô ngày càng lớn. Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 31% với khoảng 6.200 giao dịch thành công, tăng 8% so với quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm trước.
Các dự án mới mở bán, từ sản phẩm đất nền, căn hộ đến nhà phố, biệt thự… đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số khu vực được đánh giá là điểm sáng trong quý I/2024 có thể kể tới là Hải Phòng, Hà Nội, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Dương, Cần Thơ...
Cụ thể, khu vực phía Bắc được bổ sung nguồn cung mới từ các dự án Lumière Evergreen, The Sola Park tại Khu đô thị Vinhomes Smart City, MasCity tại Bắc Giang; Vaquarius Văn Giang tại Hưng Yên; dự án Golden Crown tại Hải Phòng; dự án Hạ Long Marina tại Quảng Ninh... Ở khu vực phía Nam, với trọng tâm là TP.HCM và vùng phụ cận là các dự án Cara Riverview tại Cần Thơ; A&T Garden, Phú Đông SkyOne tại Bình Dương; The Beverly, Vinhomes Grand Park, Eaton Park tại TP.HCM; New Vegas tại Kiên Giang... Tại miền Trung, thông tin các dự án mới mở bán cũng làm “ấm” thị trường sau khoảng thời gian dài im ắng như Libera Nha Trang; Đà Nẵng Gold Tower, Sun Ponte Residence, Sun Symphony Residence tại Đà Nẵng...
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, điểm chung của các dự án trên là đều được đầu tư bài bản, hồ sơ pháp lý hoàn thiện, đi kèm các chính sách ưu đãi bán hàng đa dạng. Hầu hết các dự án được mở bán trong nửa đầu quý II/2024 đều được quan tâm với lượng booking và kết quả bán hàng ấn tượng, cho dù các sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp trở lên, lý do bởi nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả với phân khúc hạng sang, cao cấp, chứ không riêng nhu cầu ở thực.
Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, các động lực tăng trưởng đang phục hồi, trong đó nền tảng vĩ mô và quản trị rủi ro đang được tích lũy tốt lên. Rủi ro tài khóa chỉ ở mức trung bình, dư địa chính sách tài khóa vẫn còn. Đặc biệt, tình hình lạm phát, tỷ giá và nợ xấu vẫn trong tầm kiểm soát.
“Một điểm dễ thấy nhất là sắc xanh đã trở lại với cổ phiếu nhóm ngành bất động sản. ‘Sắc xanh’ ở đây không chỉ phản ánh đà tăng giá của cổ phiếu, mà còn thể hiện triển vọng đầy tích cực của thị trường bất động sản”, ông Lực nhấn mạnh.
Đánh giá từng phân khúc thị trường, ông Nguyễn Minh Tuấn - Tổng giám đốc AFA Capital, nhà sáng lập nền tảng đầu tư và quản lý tài chính cá nhân TOPI cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển tiếp nên khi pháp lý dự án được khơi thông, nguồn cung được cải thiện, thị trường sẽ khởi sắc từ quý IV/2024. Theo đó, nhà đầu tư cần chú ý đến phân khúc chung cư trung cấp/bình dân, nhà phố để ở bởi được dự báo có giá bán và thanh khoản đi lên trong thời gian tới.
Với phân khúc đất nền, số lượng giao dịch đã bật tăng trong thời gian gần đây, kéo theo tín dụng cho kinh doanh đất nền cũng tăng mạnh, gây ra rủi ro cho phân khúc này. Do đó, trong tương lai, giá bán và tính thanh khoản của đất nền sẽ đi ngang.
