Sự suy giảm của ngành bất động sản đã bước sang năm thứ sáu và tiếp tục gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Các nhà phát triển bất động sản từ lâu dựa vào bán nhà hình thành trong tương lai – tức bán căn hộ trước khi dự án hoàn thiện – để có nguồn vốn hoạt động.
Nhưng theo các quy định mới do ngân hàng trung ương và cơ quan quản lý tài chính của Trung Quốc ban hành, ngân hàng chỉ được cấp khoản vay thế chấp sau khi dự án nhà ở đã hoàn thành.
Một bộ hướng dẫn khác yêu cầu chính quyền địa phương thúc đẩy việc bán các căn hộ đã hoàn thiện nhằm hạn chế rủi ro chậm bàn giao.
“Các nhà phát triển bất động sản sẽ không còn thể dựa vào nguồn tiền từ các khoản vay thế chấp được giải ngân sớm để tài trợ xây dựng. Nguồn vốn trong giai đoạn thi công phải đến từ vốn tự có của chủ đầu tư hoặc các khoản vay phục vụ phát triển dự án”, Nomura nhận định trong báo cáo nghiên cứu.
Theo báo cáo, bất chấp những thiệt hại đối với niềm tin của người mua nhà trong vài năm qua, bán nhà hình thành trong tương lai vẫn là mô hình kinh doanh bất động sản chiếm ưu thế ở Trung Quốc, chiếm 68% doanh số bán nhà mới theo diện tích sàn vào năm 2025. Nhưng các quy định mới có thể làm giảm nguồn cung căn hộ mới, qua đó thúc đẩy người mua chuyển sang thị trường nhà ở hiện hữu.
Trong những năm qua, các nhà chức trách đã hướng đến mục tiêu ổn định thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự phục hồi giá nhà mới tại các thành phố lớn nhất như Bắc Kinh và Thượng Hải đã chững lại, trong khi giá nhà hiện hữu tại các thành phố nhỏ hơn đã giảm hơn 25% so với mức năm 2020.
Các nhà phát triển bất động sản và nhà phân tích dự đoán sẽ có sự sụt giảm trong việc mua đất, đầu tư bất động sản và khởi công xây dựng dự án mới trong tương lai gần, do các nhà phát triển bất động sản sẽ có ít tiền mặt hơn trong bối cảnh thị trường vốn đã khó bán nhà mới.
Theo số liệu chính thức, tiền từ bán nhà hình thành trong tương lai và các khoản vay thế chấp chiếm 40% nguồn vốn phát triển dự án. Doanh thu từ bán đất của chính quyền địa phương Trung Quốc đã giảm 30,8% so với cùng kỳ trong 7 tháng đầu năm 2026, trong khi đầu tư phát triển bất động sản trên cả nước giảm 19,2%.
Các nhà phát triển bất động sản sẽ phải tăng cường vay ngân hàng và phát hành trái phiếu để bù đắp phần thiếu hụt nguồn vốn từ việc mở bán nhà hình thành trong tương lai, nhưng đây là những kênh tài chính có lợi hơn cho các doanh nghiệp quốc doanh vì nhóm này có thể vay lãi suất ưu đãi hơn so với các các chủ đầu tư tư nhân.
Các quy định mới cũng nhằm mục đích giảm nợ cho người mua nhà bằng cách kéo dài thời hạn tối đa cho vay thế chấp cá nhân từ 30 năm lên 40 năm, nhưng điều này sẽ làm tăng rủi ro cho người cho vay.
Các nhà phát triển bất động sản quốc doanh hiện chiếm ưu thế trên thị trường, trong khi phần lớn doanh nghiệp bất động sản tư nhân đã vỡ nợ. Các chuyên gia dự báo quá trình tập trung thị trường sẽ tiếp tục diễn ra nhanh hơn.
Everbright Securities nhận định, các biện pháp mới “đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực tài chính và khả năng quản lý của các nhà phát triển bất động sản”.
Theo các nhà phân tích, thời hạn vay thế chấp dài hơn có thể giúp người dân Trung Quốc giảm áp lực tài chính và dành thêm tiền cho tiêu dùng, nhưng khó tạo ra cú hích đáng kể cho nhu cầu nhà ở.
Shuang Ding, nhà kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc và Đông Bắc Á tại Standard Chartered cho biết: “Nhu cầu nhà ở nhiều khả năng vẫn bị hạn chế bởi việc làm, triển vọng thu nhập và kỳ vọng giá nhà tiếp tục giảm”.
Mặt khác, giá cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã giảm mạnh hôm thứ Hai (31/8) sau khi các quy định mới nhằm cải tổ mô hình bán nhà hình thành trong tương lai làm dấy lên lo ngại về dòng tiền và nguy cơ đầu tư bất động sản tiếp tục suy giảm.
Chỉ số bất động sản CSI300 chốt phiên giảm 4,7%, trong khi chỉ số theo dõi các doanh nghiệp phát triển bất động sản Trung Quốc niêm yết tại Hồng Kông giảm 6,2%. Chỉ số các nhà phát triển bất động sản Hồng Kông niêm yết tại Hồng Kông cũng mất 4,8%.