Một dự án bất động sản đang được triển khai ở khu Đông. Ảnh: Lê Toàn.
Sự chuyển dịch của dòng tiền
Nhìn lại thị trường địa ốc phía Nam năm 2025, một sự chuyển dịch mang tính bước ngoặt đã diễn ra khi dòng tiền đầu tư không còn đổ vào những dự án mang tính kỳ vọng ảo.
Thay vào đó, một làn sóng đầu tư thực chất đã săn tìm bất động sản tại các đô thị lớn, nơi mà giá trị của một tài sản không chỉ nằm ở khả năng tăng giá trong tương lai, mà phải có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định. Đây chính là bước chuyển mình từ tư duy đầu cơ sang đầu tư giá trị thời gian tới.
Ông Dương Minh Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS cho hay, từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến sự dịch chuyển của dòng tiền rất rõ nét.
Trong khi các phân khúc đất nền vùng ven, các bất động sản không có giá trị khai thác gần như mất thanh khoản và có xu hướng giảm giá, thì phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ, nhà phố tại TP.HCM và các khu vực lân cận có thanh khoản tốt và giá liên tục tăng.
“Hầu hết dự án căn hộ mới tại TP.HCM và Bình Dương sau sáp nhập địa giới hành chính đều có kết quả bán hàng rất tốt, trong đó nhiều dự án có mức giá tăng 30-40% so với đầu năm 2025”, ông Tiến nói và chia sẻ thêm rằng, không chỉ dự án mới, thị trường căn hộ thứ cấp cũng diễn ra “làn sóng ngầm” giao dịch và tăng giá.
Nhiều căn hộ tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng giai đoạn trước rao bán miệt mài nhưng không có người mua, thì thời gian qua giao dịch khá sôi động, giá bán tăng từ 20-23%. Đối tượng khách mua ngoài để ở thì còn nhằm mục đích đầu tư, trong đó nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội mua nhà ở TP.HCM để cho thuê.
Với nhà phố, ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM cho thấy, dù giao dịch không quá sôi động, nhưng sự quan tâm và giá bán không ngừng tăng cao.
Ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, doanh nghiệp chuyên đầu tư và phân phối mảng thị trường nhà phố cho biết, trong giai đoạn 2023-2024, phân khúc nhà phố tại TP.HCM gặp nhiều khó khăn về thanh khoản.
Không ít nhà đầu tư vốn mỏng chịu áp lực tài chính phải giảm giá nhưng vẫn khó bán. Tuy nhiên, từ đầu năm 2025 đến nay, dòng sản phẩm này giao dịch khá tích cực.
“Bất động sản nhà phố chủ yếu là dòng sản phẩm thứ cấp nên khó có số liệu chung về sự sụt giảm. Tuy nhiên, dựa vào khảo sát mặt bằng giá giao dịch bất động sản ở khu Đông cho thấy, nhà phố cũng có mức giá tăng từ 20-30%”, ông Nam nói và dẫn chứng, cách đây chừng 3 tháng, công ty ông bán ra một căn nhà phố diện tích 70 m2 tại quận 9 cũ với giá 6,3 tỷ đồng, hiện căn nhà này đã tăng lên 7,5 tỷ đồng.
“Tại khu Đông như quận 2, quận 9 và Thủ Đức cũ, giá nhà đất trong hẻm xe ô tô có thể ra vào hiện tiệm cận cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông, còn với nhà mặt phố hay sản phẩm tại các dự án dân cư đã ổn định, pháp lý đầy đủ… đều ở trên mức này. Hầu hết người mua bất động sản gần đây đều có lựa chọn ưu tiên sự chuẩn chỉnh pháp lý và có khả năng tạo dòng tiền”, ông Nam chia sẻ thêm.
Nhiều chuyên gia cũng chỉ ra rằng, cơ sở lớn nhất tạo sức hút cho bất động sản dòng tiền thời gian qua cũng như sắp tới xuất phát từ nguồn cung khan hiếm và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng của thế hệ trẻ. Khi giá nhà ở đã xác lập một mặt bằng mới, một bộ phận lớn cư dân đô thị đã chuyển dịch từ tư duy sở hữu sang tư duy thuê không gian sống chất lượng cao.
Điều này tạo ra một thị trường cho thuê sôi động và vững chắc chưa từng có. Đối với giới đầu tư, bất động sản dòng tiền lúc này còn đóng vai trò “tránh bão” trước áp lực lạm phát, đồng thời cung cấp một nguồn thu nhập thụ động ổn định để bù đắp các chi phí tài chính.
Ngoài ra, trải qua sự thăng trầm giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư đã “trưởng thành” hơn. Họ không còn mặn mà với đất nền vùng ven không có hạ tầng, mà chuyển sang mua nhà đất làm tài sản truyền đời cho con cháu, đồng thời tận dụng dòng tiền cho thuê để tái đầu tư hoặc trang trải cuộc sống.
Giá trị thực lên ngôi
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản phía Nam đang chứng kiến sự thay đổi lớn về tư duy đầu tư, trong đó giá trị thực là yếu tố dẫn dắt. Đây là giai đoạn mà kỳ vọng kiếm lời nhanh từ việc “lướt lát” hay những cam kết lợi nhuận trên giấy không còn chỗ đứng trong danh mục của những nhà đầu tư thông thái.
Thay vào đó, thị trường ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ của những bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, kinh doanh thực và sở hữu pháp lý minh bạch, tạo nên một hệ sinh thái bất động sản bền vững và chuyên nghiệp.
 |
Hiện là thời của bất động sản có thể mang lại dòng tiền thường xuyên. Ảnh: Lê Toàn. |
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhìn nhận, trong xu hướng mở rộng đô thị như hiện nay, mỗi khu vực đều có vai trò riêng. Nơi nào có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở càng lớn thì cơ hội càng nhiều.
Tại phía Nam, khu vực TP.HCM cũ luôn được xác định là hạt nhân, song trước thực tế quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và giá ngày càng tăng cao, dòng vốn đầu tư có xu hướng tìm đến những nơi có quỹ đất dồi dào và giá còn mềm. Điều này tạo ra một lực đẩy tự nhiên, đưa dòng tiền tìm về các thị trường vệ tinh.
Theo đó, sức lan tỏa của bất động sản giá trị thực thời gian tới sẽ hướng mạnh sang các địa phương lân cận TP.HCM cũ như Đồng Nai và Tây Ninh cũ. Giá trị thực của bất động sản ở đây gắn với nhu cầu ở thực từ các thủ phủ công nghiệp hay những nơi có dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng.
Năm 2026, khi sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến cao tốc liên vùng đi vào hoạt động, bất động sản tại các khu vực này không còn là những bãi đất trống chờ thời. Thay vào đó, các đại đô thị vệ tinh liên tục mọc lên và bắt đầu đón nhận những dòng cư dân đầu tiên về sinh sống.
Giá trị của nền đất hay nhà phố tại đây được đo lường bằng tỷ lệ lấp đầy của các hộ gia đình và sự sung túc của các chuỗi thương mại. Giới đầu tư đã chuyển dịch từ đầu tư theo tâm lý đám đông sang phân tích sâu về mật độ dân cư, tỷ lệ lao động trình độ cao và tiềm năng kinh doanh dịch vụ của khu vực. Điều này giúp thị trường phía Nam tránh được những “đô thị ma” và tập trung nguồn lực vào những vùng đất thực sự có sức sống.
Các chuyên gia cho rằng, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng vừa là cơ hội, vừa là một sự thanh lọc. Khách hàng ngày càng hiểu rõ sản phẩm, thị trường và sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn cho những sản phẩm bất động mang lại giá trị trong thời gian dài, thay vì những sản phẩm rẻ tiền dù được quản lý cẩn thận.
Điều này tạo nên một vòng tích cực, nơi các doanh nghiệp địa ốc phải cạnh tranh bằng chất lượng và uy tín, từ đó nâng tầm thị trường phía Nam trên bản đồ đầu tư khu vực.
Tựu chung lại, thị trường bất động sản phía Nam năm 2026 là một bức tranh đa sắc màu với nhiều cơ hội mở rộng cho người biết phân tích và nắm bắt đúng thời điểm. Thách thức về giá và nguồn cung sẽ là động lực để thị trường thanh lọc mạnh mẽ, loại bỏ những tồn tại để hướng tới sự phát triển bền vững và minh bạch hơn.
