Những biến số mới
Những kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong năm 2026 đã được đặt ra từ khá sớm, khi nhiều tín hiệu tích cực về chính sách, đầu tư công và hạ tầng dần xuất hiện.
Tuy nhiên, thực tế những tháng đầu năm cho thấy quá trình hồi phục vẫn diễn ra chậm, khi thị trường tiếp tục chịu sức ép lớn từ lãi suất, dòng vốn và tâm lý phòng thủ của người mua.
Áp lực rõ nét nhất đến từ chi phí vốn. Dù mặt bằng lãi suất đã có dấu hiệu hạ nhiệt so với giai đoạn cao điểm đầu năm nay, nhưng theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp, mức lãi vay hiện nay vẫn cao hơn đáng kể so với năm 2025, trong khi điều kiện tiếp cận tín dụng cũng chặt chẽ hơn. Điều này khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều thận trọng hơn trong các quyết định tài chính dài hạn.
Không ít nhà đầu tư từng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang đối mặt áp lực trả nợ gia tăng khi các khoản vay bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi. Áp lực dòng tiền khiến nhiều người buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán cắt lỗ hoặc tạm thời rút khỏi thị trường, kéo theo thanh khoản giảm rõ rệt ở nhiều phân khúc.
Theo các chuyên gia từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), tâm lý người mua nhà hiện đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước. Thay vì xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu thông tin, so sánh dự án và đánh giá năng lực chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định.
Bà Nguyễn Đình Hải My - chuyên gia nghiên cứu thị trường tại DXS-FERI cho biết, người mua ngày càng nhạy cảm với các biến động kinh tế vĩ mô, đặc biệt là lãi suất và dòng tiền. Xu hướng chung là ưu tiên sự an toàn và giá trị khai thác thực, thay vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Điều này khiến tốc độ ra quyết định mua nhà chậm hơn đáng kể.
“Khách hàng hiện ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng đảm bảo và có khả năng khai thác thực tế như cho thuê hoặc kinh doanh. Đồng thời, xu hướng sử dụng vốn tự có cũng gia tăng, thay cho việc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính”, bà My nói.
Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho rằng, người mua không rời bỏ thị trường, nhưng đã chuyển sang trạng thái “chọn lọc kỹ hơn và quyết định chậm hơn”.
Sự thay đổi trong hành vi người mua đang khiến thị trường phân hóa rõ nét hơn. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc giá dễ tiếp cận, vẫn duy trì khả năng hấp thụ tốt hơn mặt bằng chung. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chịu áp lực lớn hơn do mức giá cao và “độ nhạy” với lãi suất.
Tương tự, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng nhận định, thanh khoản trong quý II/2026 nhiều khả năng vẫn duy trì ở trạng thái thận trọng và chưa xuất hiện sự bứt phá rõ rệt. Dù thị trường đã bắt đầu ghi nhận tín hiệu tích cực từ xu hướng giảm nhiệt lãi suất, nhưng quá trình hồi phục cần thêm thời gian để lan tỏa và củng cố niềm tin nhà đầu tư.
Theo ông Thắng, sau giai đoạn tăng trưởng nóng và biến động mạnh, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ sàng lọc sâu hơn. Đây không chỉ là giai đoạn thử thách về dòng tiền, mà còn là phép thử đối với năng lực phát triển dự án, sức khỏe tài chính và khả năng thích ứng của doanh nghiệp.
Nhà tạo lập giữ nhịp thị trường
Trong bối cảnh thị trường xuất hiện những thử thách mới, cuộc chơi đang dần thu hẹp về tay những doanh nghiệp có tiềm lực vốn, quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và chiến lược phát triển dài hạn. Đây cũng là nhóm doanh nghiệp đang đóng vai trò “nhà tạo lập thị trường”, không chỉ cung cấp nguồn hàng mà còn tạo hạ tầng, hình thành cộng đồng cư dân và tái tạo niềm tin của người mua.
Theo bà Thi Anh Đào - Giám đốc Khối Marketing, Masterise Group, nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, đang có sự dịch chuyển lớn từ tập trung vào “giá trị tài sản” trước đây, sang ưu tiên “chất lượng sống và trải nghiệm dài hạn”. Khi đó, yếu tố uy tín thương hiệu của chủ đầu tư thể hiện qua nhiều dự án trở thành một điểm tựa lớn.
Trong chu kỳ mới, khi niềm tin trở thành yếu tố then chốt, nhà phát triển dự án không chỉ cần bán được sản phẩm, mà còn phải duy trì được giá trị tài sản và trải nghiệm sống trong dài hạn thì mới có thể đồng hành lâu dài với thị trường.
“Vai trò định chuẩn thị trường của các nhà phát triển bất động sản ngày càng trở nên quan trọng, đặc biệt tại trung tâm kinh tế TP.HCM, nơi tiêu chuẩn sống và hưởng thụ của người dân ngày càng nâng cao”, bà Đào nói.
Một trong những trường hợp đáng chú ý là đại dự án đô thị lấn biển Cần Giờ của Vinhomes. Siêu dự án quy mô gần 2.900 ha này đang được thúc đẩy triển khai với tốc độ nhanh chóng.
Chỉ sau khoảng một năm khởi công, nhiều phân khu thấp tầng đã dần hình thành, trong khi hàng loạt dự án hạ tầng kết nối khu Nam TP.HCM cũng được tăng tốc hoàn thiện như tuyến đường sắt tốc độ cao TP.HCM - Cần Giờ, tuyến đường ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu hay kế hoạch mở rộng đường Rừng Sác.
Không chỉ tạo nguồn cung mới, sự xuất hiện của đại đô thị này đang tạo sức sống mới cho địa phương, thúc đẩy du lịch và dịch vụ. Nhiều sự kiện quy mô lớn liên tục được tổ chức tại Cần Giờ, kéo theo lượng khách tăng mạnh, công suất phòng khách sạn nhiều thời điểm đạt mức cao.
Theo ghi nhận từ thị trường, thanh khoản tại dự án vẫn duy trì tích cực nhờ mức giá còn cạnh tranh so với khu vực nội đô, môi trường sống ven biển khác biệt, cùng các chính sách hỗ trợ tài chính như ưu đãi lãi suất cố định ở mức thấp trong thời gian dài.
Điều này cho thấy các đại đô thị quy mô lớn vẫn đang đóng vai trò “máy kéo” của chu kỳ mới khi vừa tạo hạ tầng, vừa kích hoạt dòng dân cư và dòng tiền.
Không chỉ doanh nghiệp trong nước, nhiều tập đoàn bất động sản nước ngoài đang gia tăng hiện diện tại Việt Nam theo hướng đầu tư dài hạn, thay vì tiếp cận thị trường theo chu kỳ ngắn hạn. Trong đó, việc Frasers Property ra mắt dự án ANmaison tại Hải Phòng được xem là một minh chứng rõ nét cho xu hướng này.
Ông Trương An Dương - Giám đốc Khối Bất động sản nhà ở và thương mại, Frasers Property Việt Nam cho hay, đây không đơn thuần là mở rộng danh mục đầu tư, mà là bước đi chiến lược trong quá trình hoàn thiện hệ sinh thái bất động sản tích hợp tại Việt Nam. Bởi tại các trung tâm công nghiệp mới nổi, nhu cầu không chỉ dừng ở nhà xưởng hay hạ tầng logistics, mà còn mở rộng sang không gian sống chất lượng cao dành cho đội ngũ chuyên gia, quản lý và cộng đồng doanh nhân FDI.
“Các dự án nhà ở nội đô cao cấp đang trở thành một phần của hạ tầng xã hội, đóng vai trò kết nối giữa phát triển công nghiệp và phát triển đô thị bền vững. Đây cũng là lý do doanh nghiệp lựa chọn quỹ đất lõi trung tâm tại Hải Phòng, thay vì phát triển các khu đô thị vệ tinh quy mô lớn”, ông Dương nói.
Song song với triển khai dự án mới, làn sóng M&A bất động sản cũng diễn ra mạnh mẽ hơn khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Nhiều doanh nghiệp như Phát Đạt, Nam Long, Khang Điền, An Gia hay Gamuda Land đang tích cực mở rộng quỹ đất thông qua hợp tác, chuyển nhượng dự án hoặc tham gia các dự án BT tại TP.HCM và các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.
Đáng chú ý, không chỉ chiến lược quỹ đất thay đổi, nhiều doanh nghiệp lớn đang tái cấu trúc tư duy phát triển theo hướng thực chất hơn, tập trung vào chất lượng vận hành và giá trị sử dụng dài hạn, thay vì chạy theo tốc độ mở rộng nguồn cung.
Xu hướng này đặc biệt rõ ở phân khúc cao cấp, nơi người mua ngày càng khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm. Theo International Business Times (IBT), thị trường bất động sản cao cấp Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển dịch từ “nhận diện thương hiệu” sang “kiểm chứng chất lượng”, khi khách hàng không còn chỉ quan tâm dự án mang thương hiệu nào, mà chú trọng hơn đến chất lượng thực thi, trải nghiệm sống, tiêu chuẩn vận hành và khả năng duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.
Đây cũng là hướng đi đang được Masterise Homes theo đuổi. Thay vì mở rộng theo chiều rộng, nhà phát triển bất động sản hàng hiệu này tập trung xây dựng hệ tiêu chuẩn phát triển đồng bộ từ vị trí, thiết kế, chất lượng hoàn thiện… đến vận hành và trải nghiệm cư dân.
Theo đó, “branded living” không còn dừng ở việc gắn với tên tuổi thương hiệu quốc tế, mà được phát triển như một hệ giá trị xuyên suốt, nơi chất lượng phải được duy trì trong toàn bộ vòng đời dự án.
Từ các dự án hàng hiệu hợp tác với những thương hiệu quốc tế, đến các dòng sản phẩm phát triển riêng như Lumière Series hay Masteri Collection, Masterise Homes đang cho thấy xu hướng mới: Bất động sản cao cấp không còn là câu chuyện sở hữu tài sản đơn thuần, mà là cuộc cạnh tranh về chuẩn sống, chất lượng dịch vụ và khả năng giữ giá trị dài hạn.
Theo giới phân tích, sự dịch chuyển này cho thấy chu kỳ mới của thị trường địa ốc sẽ không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ ngắn hạn, mà bởi những doanh nghiệp có khả năng tạo lập chuẩn sống, chuẩn vận hành và xây dựng niềm tin dài hạn với khách hàng.
Gỡ “nút thắt” để khơi thông chu kỳ mới
Thị trường bất động sản đang xuất hiện một số tín hiệu tích cực, trong đó đáng chú ý là động thái hạ nhiệt lãi suất từ các ngân hàng thương mại. Dù tác động chưa thể lan tỏa ngay, nhưng đây là yếu tố quan trọng góp phần cải thiện dần tâm lý thị trường.
Trong quý II này, thanh khoản thị trường nhiều khả năng chưa có sự bứt phá rõ rệt. Tuy nhiên, từ quý III, thị trường được kỳ vọng sẽ dần ổn định hơn khi mặt bằng lãi suất tiếp tục hạ nhiệt, chính sách tín dụng linh hoạt hơn và niềm tin của nhà đầu tư từng bước được củng cố.
Để thị trường phục hồi bền vững, cần tập trung tháo gỡ đồng bộ 3 “nút thắt” lớn. Trước hết là pháp lý, khi việc rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ dự án, đồng bộ quy định sẽ đóng vai trò then chốt trong việc khơi thông nguồn cung.
Thứ hai là vốn. Dòng vốn vào bất động sản cần được điều tiết theo hướng ổn định, minh bạch và bền vững hơn. Bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng, cần thúc đẩy các kênh huy động vốn trung và dài hạn khác nhằm giảm áp lực phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn.
Thứ ba là cơ cấu sản phẩm. Thị trường thời gian qua có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực lại nằm nhiều ở phân khúc vừa túi tiền. Việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng cân bằng hơn sẽ giúp cải thiện thanh khoản và tạo nền tảng tăng trưởng bền vững.
Bên cạnh đó, việc củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà thông qua minh bạch thông tin, đảm bảo tiến độ dự án và nâng cao năng lực chủ đầu tư cũng được xem là yếu tố then chốt để kích hoạt lại dòng tiền. Nếu các điểm nghẽn này được tháo gỡ hiệu quả, thị trường địa ốc không chỉ phục hồi, mà còn có thể trở thành động lực lan tỏa, đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế trong năm 2026.
“Chọn lọc” là điều kiện để phát triển bền vững
Diễn biến hiện tại của thị trường bất động sản không phản ánh xu hướng suy giảm, mà là quá trình tái cấu trúc và thích ứng với thực tiễn. Thị trường đang thiết lập lại các chuẩn mực vận hành, từ khung pháp lý, chất lượng sản phẩm… đến hành vi đầu tư theo hướng minh bạch và thực chất hơn. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh dần dịch chuyển về phía các chủ đầu tư có năng lực triển khai thực, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.
Dự báo trong quý II/2026, thị trường chưa xuất hiện các yếu tố bứt phá mạnh, nhưng sẽ vận hành theo hướng ổn định và minh bạch hơn, với dòng tiền có xu hướng chọn lọc rõ rệt. Các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác thực và phù hợp nhu cầu thị trường tiếp tục là tâm điểm hấp thụ vốn.
Trong trung và dài hạn, quá trình “chọn lọc” hiện nay được xem là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam hình thành một chu kỳ phát triển mới bền vững hơn, có kiểm soát hơn và dựa trên các giá trị thực.
Cơ hội nhiều hơn thách thức
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, các doanh nghiệp địa ốc cần chủ động thích ứng và nâng cao năng lực nội tại để nắm bắt cơ hội của chu kỳ mới. Theo đó, doanh nghiệp cần theo dõi sát các yếu tố vĩ mô và địa chính trị để xây dựng kịch bản ứng phó phù hợp, đồng thời đẩy mạnh tái cấu trúc hoạt động theo hướng kiểm soát rủi ro dòng tiền, cân đối nguồn lực và hạn chế đầu tư dàn trải.
Bên cạnh đó, cần tận dụng hiệu quả các chính sách hỗ trợ của Nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng và các cơ chế mới đã được ban hành; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.
Chuyển đổi số và chuyển đổi xanh cũng sẽ trở thành yêu cầu tất yếu của thị trường địa ốc trong giai đoạn tới. Việc ứng dụng các công nghệ như BIM, AI, VR hay mô hình smarthome không chỉ giúp tối ưu chi phí, nâng cao hiệu quả vận hành, mà còn góp phần đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng cao.
Cơ hội hiện nay nhiều hơn thách thức, nhưng vấn đề là doanh nghiệp phải chủ động nâng cao năng lực quản trị, chuẩn hóa quy trình và thích ứng đủ nhanh để nắm bắt được cơ hội đó.
Bất động sản thấp tầng vẫn hấp dẫn
Nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM trong quý I/2026 vẫn rất hạn chế, chủ yếu là các sản phẩm tồn từ cuối năm 2025 tại khu vực vùng ven. Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, dao động khoảng 320-350 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án lên tới 600 triệu đồng/m2 nhờ tính khan hiếm và quỹ đất ngày càng hạn chế.
Theo đó, bất động sản thấp tầng vẫn hấp dẫn giới đầu tư cao cấp nhờ khả năng giữ giá và biên độ tăng trưởng dài hạn. Đồng thời, khu Đông TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm tăng trưởng khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, nút giao An Phú hay cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây mở rộng được thúc đẩy triển khai.