Nhiều thách thức và phân hoá
Số liệu từ Bộ Xây dựng, quý I/2026, cả nước ghi nhận hơn 1.360 dự án đang triển khai với khoảng 654.000 căn nhà ở, tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000 căn.
Con số đáng chú ý hơn, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên tới 128 triệu đồng/m², tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m² - đây là những mức giá mà đại đa số người lao động đô thị khó có thể tiếp cận.
Trong khi đó, theo MBS, quý I/2026 chứng kiến thanh khoản thị trường bất động sản phần nào bị hạn chế bởi mặt bằng lãi suất cao và liên tục tăng, khiến giá đất nền tại Hà Nội giảm 4% và giá nhà ở tại TP.HCM giảm 2% so với cuối năm 2025.
Các con số này đang cho thấy một bức tranh, dù hạ nhiệt nhưng không đáng kể, mặt bằng giá vẫn là cao và lãi suất để sở hữu bất động sản cũng đang ở vùng cao.
Ghi nhận trên thị trường, lãi suất vay ưu đãi giai đoạn đầu hiện ở mức 8,5-10%, nhưng sau thời gian ưu đãi, người vay phải đối mặt với lãi suất thả nổi 12-14% - mức tiệm cận đỉnh cuối năm 2022. Với mặt bằng lãi suất này, gánh nặng tài chính vượt ngưỡng chịu đựng của phần lớn người mua ở thực, đặc biệt trong bối cảnh giá bất động sản đã tăng gấp đôi, gấp ba so với thu nhập thực tế.
Áp lực lãi suất này khiến (1) các chủ đầu tư thận trọng hơn trong triển khai dự án mới, đồng thời chịu áp lực tài chính của các dự án đang triển khai, (2) khả năng hấp thụ của người mua nhà chậm lại, đặc biệt là hoạt động đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Ở phía doanh nghiệp, bức tranh không kém phần căng thẳng. Dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2025 đạt 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với năm trước, chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống theo Ngân hàng Nhà nước.
Từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng BĐS không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến là 15%.
Theo ACBS, các công ty bất động sản lớn, uy tín, có pháp lý dự án minh bạch sẽ được ưu tiên cấp tín dụng, còn các công ty bất động sản nhỏ lẻ, chưa hoàn thiện pháp lý dự án có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và phải huy động qua các kênh khác như trái phiếu.
Dự phóng kết quả kinh doanh của ngành bất động sản dân dụng (theo số liệu Top 6 công ty VHM, KDH, NLG, DXG, PDR, HDC) năm 2026 đi ngang so với 2025. ACBS đưa dự phóng tổng tổng doanh thu hơn 170.000 tỷ đồng, tổng lợi nhuận sau thuế sau cổ đông thiểu số hơn 47.000 tỷ đồng, tăng 7%, chủ yếu nhờ tăng trưởng lợi nhuận của VHM, KDH và PDR. Tăng trưởng doanh thu chủ yếu đến từ bàn giao các dự án đã bán các năm trước, tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu phụ thuộc các giao dịch bán vốn tại các dự án.
Bên cạnh đó, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất tăng mạnh; giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với trung bình giai đoạn 2023-2024; giá xi măng tháng 3/2026 tăng 15% so với trung bình năm 2025 và 18% so với trung bình giai đoạn 2023-2024. Các yếu tố này đẩy giá bán tăng cao và có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS.
Vấn đề căn bản hơn nằm ở cơ cấu cung cầu
Năm 2025, Hà Nội mở bán gần 36.000 căn hộ, tỷ lệ hấp thụ đạt 95,8%, giá sơ cấp trung bình tăng 40% lên khoảng 100 triệu đồng/m². TP.HCM ghi nhận 7.084 căn được mở bán, tăng 40% so với cùng kỳ, giá sơ cấp trung bình đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23% theo VPBankS Research. Thị trường hấp thụ tốt - nhưng đó là thị trường của phân khúc cao cấp và đầu tư, không phải của người mua ở thực thu nhập trung bình. Phân khúc giá phù hợp gần như vắng bóng trong nguồn cung mới.
ACBS nhận định thị trường bất động sản dân dụng đối mặt với tình trạng mất cân đối cung cầu: "Nguồn cung nhà ở thương mại dự kiến tăng nhưng tập trung ở phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu chủ yếu ở phân khúc giá hợp lý và nhà ở xã hội". Do số lượng người nộp hồ sơ mua NOXH và NOTM giá phù hợp cao hơn nhiều so với số lượng mở bán nên nhu cầu mua nhà dự kiến tiếp tục tập trung ở hai phân khúc này.
Đề án "1 triệu căn nhà ở xã hội 2021-2030" đến hết năm 2025 chỉ đạt 62% quy mô dự án đang triển khai, hoàn thành 102.633 căn theo Bộ Xây dựng. Chính phủ giao thêm chỉ tiêu qua Nghị quyết 7/NQ-CP ngày 12/1/2026, trong đó TP.HCM phải hoàn thành 199.400 căn đến năm 2030.
Bộ Xây dựng đồng thời đang dự thảo cơ chế thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp - cho phép lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư, được giao đất không qua đấu giá và miễn tiền sử dụng đất. Nhà ở thương mại giá phù hợp được đề xuất để hỗ trợ người dân mua các dự án có vị trí tốt hơn và nhiều tiện ích hơn nhà ở xã hội, không bị ràng buộc nhiều điều kiện mua nhà như nhà ở xã hội. Đây là nỗ lực nhằm giải quyết các khó khăn mà thị trường nhà ở đang đối mặt như lệch pha cung cầu và giá bán tăng cao
Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng Nghị quyết 17/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP được kỳ vọng tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý.
Theo nhiều ý kiến, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không còn được dẫn dắt bởi tăng trưởng nóng hay đòn bẩy tài chính quá mức, mà dựa nhiều hơn vào nhu cầu thực, năng lực triển khai dự án, tính minh bạch của thị trường và chất lượng dòng vốn.
Những vấn đề trên - lãi suất và khả năng chi trả, cơ cấu tín dụng bất động sản, lệch pha cung cầu, hiệu quả chính sách nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, chiến lược thích ứng của doanh nghiệp trong chu kỳ mới - sẽ là trọng tâm thảo luận tại hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức vào 8h00 - 12h00 ngày 12/5/2026 tại Khách sạn Eastin Grand, TP.HCM.
Phiên 1 tập trung vào bức tranh tổng quan thị trường, thực trạng tài chính bất động sản và những điều kiện tiên quyết để thị trường bước vào chu kỳ phục hồi bền vững.
Các tham luận chính gồm:
- "Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 2026" - Bà Cao Thị Thanh Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam: Phân tích xu hướng nguồn cung, dòng tiền và các phân khúc đang dẫn dắt quá trình phục hồi.
- "Tài chính bất động sản: Thực trạng, triển vọng và giải pháp" - TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ Quốc gia: Đánh giá bức tranh tài chính bất động sản trong bối cảnh áp lực trái phiếu, tín dụng được điều hành theo hướng chặt chẽ hơn và doanh nghiệp đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ.
 |
Thảo luận phiên 1: "Điều kiện nào để thị trường bước vào chu kỳ phát triển bền vững?"
Với sự tham gia của:
- Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
- TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV
- Ông Nguyễn Lê Nam - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân, Ngân hàng ACB
- Ông Huỳnh Anh Huy - Giám đốc phân tích ngành, Công ty Chứng khoán Kafi
- Điều phối: Ông Lê Trọng Minh, Phó Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư.
Phiên 2: Chiến lược thích ứng, đón chu kỳ mới
Phiên thứ hai chuyển sang góc nhìn thực tiễn - doanh nghiệp sẽ thích ứng ra sao trong chu kỳ thị trường mới, từ tái cấu trúc danh mục sản phẩm, quản trị dòng tiền cho tới việc đáp ứng nhu cầu ngày càng thay đổi của thị trường.
Phiên 2 sẽ có phần tham luận với chủ đề "Chiến lược của doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ mới" từ bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group: Chia sẻ cách các doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc chiến lược thích ứng với chu kỳ thị trường mới.
 |
Thảo luận phiên 2: Phân khúc nào và mô hình nào sẽ thích ứng tốt trong chu kỳ mới?
Với sự tham gia của:
- Bà Trần Diễm My - Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group
- Bà Thi Anh Đào - Giám đốc Khối Marketing, Masterise Group
- Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Phú Đông
- Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam
- Điều phối: Ông Thành Huấn, Tổng giám đốc Công ty FIDT
Hội thảo hứa hẹn mang tới những góc nhìn đa chiều về thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn chuyển tiếp quan trọng này - từ câu chuyện pháp lý, dòng vốn cho tới chiến lược thích ứng của doanh nghiệp và cơ hội của chu kỳ mới.
Hội thảo diễn ra từ 8h00 đến 12h00 tại Khách sạn Eastin Grand, TP.HCM, phát trực tiếp trên Fanpage, Youtube và các ấn phẩm điện tử của Báo Tài chính - Đầu tư.
