Bất động sản khu công nghiệp là phân khúc luôn duy trì được sức nóng. Ảnh: Thành Nguyễn
Đa dạng "tay chơi"
Thông tin Công ty cổ phần Tập đoàn PC1 (PC1) mua lại 100% vốn của Nomura Asia Investment (Việt Nam) Pte. Ltd (NAIV) để sở hữu Khu công nghiệp Nomura - Hải Phòng gây bất ngờ trong cộng đồng nhà đầu tư bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam.
Theo chia sẻ từ doanh nghiệp này, PC1 đang phát triển chuỗi giá trị chiến lược đầu tư với hệ sinh thái đa dạng các loại hình, lĩnh vực kinh doanh và thương vụ này nhằm mục đích mở rộng sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
Không chỉ PC1, thời gian qua, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến một làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các “tay chơi” mới vào lĩnh vực đầy tiềm năng này, có thể kể đến như Khu công nghệ tập trung Yên Bình (Thái Nguyên) của Tân Hoàng Minh với tổng mức đầu tư ước tính hơn 2.957 tỷ đồng; Khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng IT Park do Trungnam Group hợp tác đầu tư với tổng mức vốn 121 triệu USD, trong đó khu Data Center theo tiêu chuẩn Tier 3 Plus có mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 100 triệu USD, trở thành trung tâm dữ liệu trọng điểm của khu vực miền Trung và mới đây, trong động thái mở rộng quy mô hoạt động tại Việt Nam, Tập đoàn Intel quyết định đầu tư thêm 475 triệu USD cho nhà máy lắp ráp và kiểm định Intel Products Việt Nam (IPV) tại Khu công nghệ cao TP.HCM...
Theo Colliers Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ngày một sôi động hơn khi thương mại điện tử phát triển mạnh mẽ. Nhu cầu dự trữ và quản lý kho bãi, hàng hóa của các doanh nghiệp thương mại điện tử đang đặt các nhà phát triển công nghiệp trong và ngoài nước trước nhiều cơ hội hơn.
Thực tế, suốt thời gian qua, làn sóng mở rộng đầu tư và đầu tư mới vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp chủ yếu đến từ kỳ vọng về sự dịch chuyển chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào Việt Nam, các tín hiệu tích cực trong thu hút FDI và nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp trong nước. Trong giai đoạn Covid-19 diễn biến căng thẳng, đây cũng là phân khúc cho thấy sức đề kháng mạnh mẽ nhất, gần như “miễn nhiễm” trước dịch bệnh. Thực tế này khiến không ít thành viên thị trường ví von bất động sản công nghiệp như một mỏ vàng, tỏa ra thứ ánh sáng lấp lánh đầy mê hoặc, dẫn dụ các “tay chơi” nhập cuộc.
Theo ông Phan Văn Chính, Phó tổng giám đốc Tổng công ty IDICO, nhu cầu mở rộng sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp trong nước, dòng vốn ngoại đổ vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ… đã kích thích làn sóng đầu tư vào khu công nghiệp.
Trước câu hỏi có hay không sự lo ngại về khả năng cạnh tranh thu hút khách thuê và phân chia lại miếng bánh thị phần, ông Chính cho rằng, việc có thêm các chủ đầu tư mới tham gia sẽ giúp “sân chơi” này thêm sôi động, tính cạnh tranh cao hơn.
“IDICO không e ngại cạnh tranh, mà ngược lại, xem đây là cơ hội để hoàn thiện mình hơn”, ông Chính nói.
Ông Đinh Thanh Phương, Giám đốc Phát triển kinh doanh KCN Việt Nam cho biết, theo thống kê của KCN Việt Nam, 35% lượng yêu cầu thuê kho xưởng tới từ khách hàng Trung Quốc, 25% từ Hàn Quốc và 15% từ trong nước. Tuy nhiên, thay vì thu hút FDI, ông Phương kỳ vọng nhiều hơn vào các kế hoạch mở rộng quy mô của các nhà đầu tư nội địa hoặc nhà đầu tư nước ngoài hiện hữu. Ngoài ra, sự tăng trưởng tiêu dùng nội địa sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế B2C (từ doanh nghiệp tới khách hàng) và các ngành logistics, thương mại điện tử, từ đó góp phần nâng cao nhu cầu về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là sản phẩm nhà kho.
Còn theo đại diện một chủ đầu tư có thâm niên, bất động sản công nghiệp là lĩnh vực khá đặc thù. Trong đó, bài toán cạnh tranh trong thu hút đầu tư là câu chuyện lớn mà mỗi doanh nghiệp cần phải tính đến trước khi quyết định tham gia cuộc chơi. Bởi kể cả với các chủ đầu tư khu công nghiệp có kinh nghiệm, vấn đề này chưa bao giờ là đơn giản.
“Không phải cứ có tiền là đầu tư khu công nghiệp sẽ thắng, đặc biệt với việc thu hút khách thuê là các doanh nghiệp nước ngoài, bởi đây luôn là nhóm khách thuê có yêu cầu rất cao và đòi hỏi chủ đầu tư phải có ‘tín chấp’, kinh nghiệm vận hành các dự án khu công nghiệp, dữ liệu khách hàng lớn, các chính sách hỗ trợ trước, trong và sau đầu tư hấp dẫn, mà điều này với các tay chơi mới cơ bản chỉ là con số 0 tròn trĩnh”, vị đại diện trên nhấn mạnh.
Cả thèm có… chóng chán
Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho biết, hiện có 2 hình thức đầu tư chính trên thị trường bất động sản công nghiệp: Một là chủ đầu tư phát triển hoàn thiện một khu công nghiệp, sau đó cung cấp dịch vụ cho khách hàng; hai là các đơn vị chuyên về nhà xưởng xây sẵn cho thuê, nhưng không có dự án. Các đơn vị này sẽ thuê lại đất trong các khu công nghiệp để làm nhà xưởng xây sẵn và tìm kiếm khách thuê để lấp đầy. Tuy nhiên, nhóm nhà đầu tư này nhiều khi không được các địa phương có dự án khu công nghiệp chào đón vì một số lý do như không cùng tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư, khó kiểm soát đầu vào khách thuê...
“Muốn làm bất động sản xây sẵn phải xem ban quản lý khu công nghiệp, địa phương có chào đón hay không. Đương nhiên, sẽ có những khu ít hấp dẫn và cần lấp đầy là mục tiêu số 1 thì họ vẫn đồng ý”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, với nhóm này, ngoại trừ những chủ đầu tư rất lớn và có kinh nghiệm, có hệ sinh thái khách hàng đa dạng mới được chào đón và cơ hội khai thác kinh doanh cũng tốt hơn so với các chủ đầu tư khác.
Với các “tay chơi” mới, theo ông Nghĩa, yếu tố quan trọng nhất vẫn là tài chính, tiếp theo là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng - phần việc này thường mất nhiều thời gian và có thể làm lỡ nhịp phát triển.
Ông Nghĩa cho biết, để có được một khu công nghiệp hoàn chỉnh, trước tiên cần phải đầu tư hạ tầng với chi phí đầu tư ban đầu lớn. Việc quản lý, đầu tư khu công nghiệp cũng không đơn giản vì nhiều yếu tố đặc thù và không dễ thu hồi vốn như làm dự án khu đô thị. Thậm chí, kể cả khi chủ đầu tư có nguồn lực tài chính đủ mạnh thì vấn đề hậu đầu tư cũng rất nan giải, có dự án rồi phải tính đến chuyện lấp đầy, mà chi phí cho kêu gọi đầu tư, marketting cho khu công nghiệp rất lớn, trong khi các khách thuê nước ngoài thường chỉ chú ý tới những chủ đầu tư lớn, có kinh nghiệm hoặc đã thân quen từ trước, đặc biệt là các chủ đầu tư đáp ứng tốt các nhu cầu phụ trợ.
“Thực tế, thị trường từng chứng kiến không ít chủ đầu tư làm dự án khu đô thị thành công, nhận thấy tiềm năng của bất động sản công nghiệp tưởng là ‘miếng bánh ngon’ nên nhảy vào, nhưng cuối cùng vẫn phải ‘nhè’ ra vì quá khó…”, ông Nghĩa nói.
Còn theo ông Vũ Công Trụ, chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư, điều tạo nên sức cạnh tranh của mỗi khu công nghiệp nằm ở quỹ hàng hóa và dịch vụ cung cấp cho khách thuê trước, trong và sau cấp phép. Nếu chủ đầu tư gắn kết, cam kết được khả năng cung cấp dịch vụ chất lượng cho khách thuê thì tỷ lệ thành công sẽ cao hơn.
Ông Trụ cho biết, với các chủ đầu tư mới, nếu có định hướng đầu tư khu công nghiệp ngay từ đầu, trước tiên cần thực hiện nghiên cứu thị trường, kết nối với các mạng lưới liên quan đến FDI để khi có đất, có dự án thì mới định hướng được sản phẩm, dịch vụ, khách hàng tiềm năng, xúc tiến đầu tư có trọng điểm, hiệu quả.
Quay trở lại với thương vụ của PC1, việc đơn vị này sở hữu một khu công nghiệp rộng 153 ha với tỷ lệ lấp đầy đạt 90% gây tò mò với nhiều người về kỳ vọng của bên mua với món hàng vừa sở hữu.
Trao đổi với phóng viên, một nhà đầu tư lâu năm trong lĩnh vực này thắc mắc: “Tôi chưa hiểu mục tiêu, kỳ vọng của bên mua trong thương vụ này, bởi dự án đã đi vào khai thác nhiều năm, tỷ lệ lấp đầy 90% thì dư địa tăng trưởng nằm ở đâu? Không lẽ PC1 chỉ trông chờ vào 10% diện tích trống còn lại? Bởi dù không nắm chắc về tỷ lệ, hình thức thanh toán, nhưng câu chuyện thanh toán một lần là khá phổ biến trên thị trường thuê khu công nghiệp. Nói cách khác, doanh thu, lợi nhuận đều đã được bên bán hưởng gần hết rồi, phần còn lại cho PC1 có lẽ là không nhiều”.
