Ông Paul Tonkes
Trong bức tranh xám màu của thị trường địa ốc, bất động sản công nghiệp nổi lên như là điểm sáng hiếm hoi. Ông nhận định gì về thị trường này?
Thời gian qua, trên thị trường bất động sản công nghiệp, tôi nhận thấy nguồn cung khá dồi dào, chất lượng cao hơn nhiều so với 5 năm trước, đặc biệt tại khu vực phía Bắc. Về phía cầu, sau quãng thời gian bị dồn nén do dịch, nhu cầu bất động sản công nghiệp đang tăng rất nhanh. Nhiều nhà sản xuất lớn trên thế giới đang có kế hoạch mở rộng hoạt động hoặc đầu tư ra nước ngoài, trong đó Việt Nam tiếp tục nằm trong tốp đầu các điểm đến hấp dẫn. Các nhà phát triển khu công nghiệp đang có xu hướng “Bắc tiến”, khiến nhu cầu bất động sản công nghiệp tại miền Bắc ngày càng gia tăng.
Việt Nam đã và đang thu hút các nhà sản xuất lớn như nhà sản xuất đồ chơi hàng đầu thế giới Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD nhằm đưa Việt Nam trở thành trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, hay như Foxconn - một trong những nhà cung cấp chính của Apple, đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD tại đây.
Bên cạnh đó, Samsung cũng đang có kế hoạch tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực công nghệ cao khác. Trong năm 2022, Quanta Computer - công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới - được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc, nơi dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook. Tương tự, BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc) - nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd cũng có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng 2 nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.
Thực tế, chuỗi giá trị tại Việt Nam đối với hầu hết hệ sinh thái chuỗi cung ứng vẫn còn kém so với các thị trường trong khu vực, nhưng Việt Nam đang đứng trước cơ hội đặc biệt khi các “ong chúa” dịch chuyển tới, thu hút thêm nhiều nhà cung ứng cấp 1, 2 và 3.
Như vậy, tiềm năng tăng trưởng của các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp là khả quan?
Dù giai đoạn đầu năm 2023 có thể vẫn còn khó khăn, nhưng tôi vẫn rất lạc quan về tỷ lệ hấp thụ đối với nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) ở phía Bắc. Hiện tại, có nhiều tín hiệu cho thấy, sau 3 - 5 năm tới sẽ là thời kỳ huy hoàng của bất động sản công nghiệp cho thuê.
Trong dài hạn hơn, tôi nhận thấy Việt Nam đang xây dựng được chuỗi cung ứng ngày càng hoàn thiện và giữ vị trí chiến lược trong khu vực. Cùng với việc nền kinh tế nội địa vững mạnh, sự dịch chuyển từ chế biến xuất khẩu sang phân phối trong nước, lĩnh vực bất động sản logistics sẽ vô cùng tiềm năng.
Dưới góc nhìn của nhà đầu tư lớn tại thị trường bất động sản Việt Nam, theo ông, đâu là vướng mắc trong thu hút đầu tư, cả về thị trường lẫn hoạt động quản lý?
Theo tôi, một trong những trở ngại với thị trường bất động sản công nghiệp là sự thiếu minh bạch trong quá trình phê duyệt dự án, cập nhật quy hoạch tổng thể bị đình trệ, các quy định về thị thực và lao động làm chậm lại hoặc nản lòng các nhà đầu tư. Chưa kể, các quy định phòng cháy chữa cháy phức tạp và thường xuyên thay đổi cũng tạo khó khăn cho doanh nghiệp.
Mới đây, Nghị định 35/2022/NĐ-CP được ban hành (thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP) đã đơn giản hóa quy trình phê duyệt đối với chủ đầu tư khu công nghiệp bằng cách loại bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp. Việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý và phân cấp quản lý nhiều hơn cho chính quyền cấp tỉnh có thể giúp giảm thủ tục phê duyệt cho các khu công nghiệp.
Bên cạnh đó, chi phí vốn và chi phí xây dựng tại Việt Nam còn cao so với chất lượng dự án, nguồn nhân lực chất lượng cao còn hạn chế. Tại những quốc gia lân cận, việc xây dựng nhà xưởng thường dựa trên cam kết và nhu cầu có từ trước, nhưng ở Việt Nam thì ngược lại, khi đa phần dự án được xây dựng dựa trên phỏng đoán về nhu cầu thị trường.
Ông có thể chia sẻ những hoạt động đầu tư nổi bật của Indochina Capital trong năm nay cũng như thời gian tới?
Trong năm 2023, chúng tôi dự kiến bàn giao dự án đầu tiên với gần 90.000 m2 nhà xưởng cho thuê tại Hải Phòng và khởi công xây dựng thêm 3 dự án nữa tại phía Bắc Việt Nam. Các dự án này sẽ cung cấp gần 250.000 m2 nhà xưởng và nhà kho cho thuê vào năm 2024. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng sẽ tiếp tục tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển các hạng mục tiếp theo của dự án Core5 Việt Nam.
