Cổ phiếu dò đáy, định giá chưa rẻ
Năm 2026 được kỳ vọng là năm bùng nổ của thị trường chứng khoán nhờ câu chuyện nâng hạng và loạt thương vụ IPO lớn, qua đó đón đầu dòng vốn mới. Tuy nhiên, sau hơn 9 tháng, dòng vốn ngoại vẫn chịu áp lực rút ròng, trong khi mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng khiến dòng tiền phân hóa mạnh.
Nhóm bất động sản công nghiệp cũng không nằm ngoài xu hướng này, dù thường được đánh giá cao nhờ quỹ đất lớn, nền tảng tài chính và dòng tiền dài hạn.
Từ ngày 3/2 đến 6/10/2026, cổ phiếu Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) giảm khoảng 50%; Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) giảm 34%; Công ty cổ phần IDICO (mã IDC) giảm 24,9%.
Tuy nhiên, giá giảm chưa đồng nghĩa định giá đã trở nên hấp dẫn.
Tại vùng giá hiện tại, P/E của SZC vẫn khoảng 18,8 lần, KBC khoảng 20,5 lần. Như vậy, dù mất một phần đáng kể giá trị so với đầu năm, một số cổ phiếu vẫn được định giá tương đối cao so với khả năng tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn.
Đáng chú ý, nhiều cổ phiếu trong nhóm vẫn giao dịch dưới đường MA200, cho thấy xu hướng trung và dài hạn chưa thực sự đảo chiều và dòng tiền chưa có dấu hiệu quay lại.
Nhóm bất động sản công nghiệp đang trong quá trình dò đáy hơn là đã xác lập một vùng đáy chắc chắn. Áp lực lên cổ phiếu đến từ diễn biến chung của thị trường, thay đổi quy định kế toán và lo ngại về tốc độ thu hút đầu tư trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất định.
Đặc biệt, thay đổi cách ghi nhận doanh thu đang tạo ra sự khác biệt rõ hơn giữa các doanh nghiệp.
Tính đến ngày 31/12/2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp vẫn chủ yếu áp dụng phương pháp ghi nhận doanh thu một lần đối với hoạt động cho thuê đất như Long Hậu (mã LHG), Sonadezi Châu Đức (SZC), Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC). Một số doanh nghiệp áp dụng cả hai phương pháp như IDICO (mã IDC), Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã NTC) và Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (mã BCM).
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, ông Lê Mạnh Hùng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) cho rằng, Thông tư 99/2025/TT-BTC sẽ ảnh hưởng nhiều hơn đến những doanh nghiệp trước đây ghi nhận doanh thu một lần. Theo quy định mới, doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ phải được phân bổ theo thời hạn thuê.
Diễn biến giá cổ phiếu hơn 9 tháng qua cũng phần nào phản ánh sự khác biệt này. Những cổ phiếu như KBC, SZC chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn, trong khi các doanh nghiệp ghi nhận doanh thu phân bổ theo thời gian có diễn biến ổn định hơn.
Nhà đầu tư đang quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền thực tế và khả năng ghi nhận lợi nhuận, thay vì chỉ nhìn vào quy mô quỹ đất.
“Của để dành” nhưng chưa chắc là cổ phiếu rẻ
Trong giai đoạn thị trường thận trọng, quỹ đất tốt, doanh nghiệp tốt và cổ phiếu có giá hấp dẫn là ba câu chuyện khác nhau.
Một trong những điểm hấp dẫn của nhóm bất động sản công nghiệp là lượng tiền mặt và doanh thu dài hạn chưa ghi nhận còn lớn.
Tại ngày 30/6/2026, SIP sở hữu 12.362,2 tỷ đồng tiền mặt, trong khi doanh thu dài hạn chưa ghi nhận đạt 13.513,3 tỷ đồng, tương đương 44,9% tổng nguồn vốn. IDC sở hữu 7.221,4 tỷ đồng tiền mặt và 5.353,8 tỷ đồng doanh thu dài hạn chưa ghi nhận, tương đương 22,7% tổng nguồn vốn. NTC có 1.348,1 tỷ đồng tiền mặt và 4.911,8 tỷ đồng doanh thu dài hạn chưa ghi nhận, chiếm 72,1% tổng nguồn vốn.
Đây là phần “của để dành” giúp doanh nghiệp duy trì nguồn thu trong nhiều năm tới, đặc biệt với những quỹ đất đã hoàn thiện pháp lý và có hợp đồng cho thuê. Tuy nhiên, với nhà đầu tư chứng khoán, tài sản tốt không đồng nghĩa cổ phiếu đã rẻ.
Doanh thu chưa ghi nhận chỉ thực sự tạo giá trị cho cổ đông khi được chuyển hóa thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền. Nếu quá trình ghi nhận kéo dài trong khi giá cổ phiếu đã phản ánh một phần kỳ vọng tăng trưởng, nhà đầu tư vẫn có lý do để thận trọng.
Đây cũng là nguyên nhân khiến nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp phân hóa mạnh. Doanh nghiệp có tiền mặt lớn, dòng tiền hiện hữu, quỹ đất có khả năng đưa vào khai thác sớm và pháp lý thuận lợi có cơ sở duy trì mức định giá cao hơn. Ngược lại, những doanh nghiệp cần nhiều thời gian để giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý hoặc chuyển quỹ đất thành dòng tiền sẽ chịu áp lực lớn hơn.
Triển vọng ngành nhìn chung vẫn tích cực. Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF), bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao Khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam nhận định, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn có nhiều động lực tăng trưởng, nhưng thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn khi dòng vốn “Trung Quốc + 1” dịch chuyển mạnh sang Đông Nam Á. Việt Nam tiếp tục có lợi thế về vị trí địa lý, mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) và quy mô thị trường nội địa, song lợi thế chi phí lao động đang dần thu hẹp khi Indonesia và Thái Lan gia tăng sức hút FDI.
| |
Trong nửa đầu năm 2026, Việt Nam thu hút 34,7 tỷ USD FDI đăng ký, tăng 61% so với cùng kỳ. JLL dự báo, đến năm 2030, nguồn cung đất công nghiệp tại mỗi miền có thể tăng thêm 5.000-6.000 ha.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp đều hưởng lợi như nhau. Theo bà Trang Lê, dư địa tăng trưởng sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng nguồn cung và khả năng hấp thụ dòng vốn mới. Việt Nam cần cải thiện năng suất lao động, nhân lực kỹ năng cao, hạ tầng kết nối và tốc độ đưa dự án vào vận hành để nâng cao năng lực cạnh tranh.
Theo Công ty Chứng khoán Goutai Haitong (Việt Nam), cả nước hiện có 324 khu công nghiệp đã vận hành, với khoảng 68.000 ha đất và tỷ lệ lấp đầy 78,8%. Ngoài ra, 153 khu công nghiệp đang xây dựng, dự kiến bổ sung khoảng 32.600 ha.
“Cơ hội của nhóm bất động sản công nghiệp được hỗ trợ bởi việc chuyển đổi đất cao su, khả năng tái định giá từ thoái vốn nhà nước và việc mở khóa các quỹ đất thương phẩm lớn. Tuy nhiên, tiến độ giải phóng mặt bằng và khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dòng tiền sẽ quyết định mức độ phân hóa”, Chứng khoán Goutai Haitong (Việt Nam) nhận định.
Bên cạnh nhóm thuần bất động sản công nghiệp, các doanh nghiệp cao su cũng được kỳ vọng hưởng lợi từ chuyển đổi đất cao su sang khu công nghiệp. GVR đang đề xuất triển khai 10 khu công nghiệp mới tại TP.HCM và 2.604 ha đất cao su chuyển đổi tại Tây Ninh, Gia Lai. PHR có kế hoạch chuyển khoảng 2.700 ha trong tổng quỹ đất 8.796 ha sang đất khu công nghiệp. DPR đang hoàn thiện thủ tục pháp lý hai dự án Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú mở rộng 317 ha và Nam Đồng Phú mở rộng 480 ha.
Dù triển vọng dài hạn vẫn tích cực, thị trường hiện không chỉ định giá câu chuyện quỹ đất mà còn yêu cầu khả năng biến quỹ đất thành lợi nhuận và dòng tiền.
Sau nhịp giảm mạnh, một số cổ phiếu bất động sản công nghiệp đã trở nên hấp dẫn hơn, nhưng chưa thể đánh đồng toàn ngành là “rẻ”. Nhiều mã vẫn nằm dưới MA200, trong khi dòng tiền chưa cải thiện rõ rệt, cho thấy quá trình tìm điểm cân bằng vẫn đang tiếp diễn.
Quỹ đất và doanh thu dài hạn chưa ghi nhận có thể là “của để dành” của doanh nghiệp, nhưng chưa đủ để khiến dòng tiền lập tức quay trở lại cổ phiếu. Trong giai đoạn thị trường thận trọng, quỹ đất tốt, doanh nghiệp tốt và cổ phiếu có giá hấp dẫn là ba câu chuyện khác nhau.