Nhìn vào bức tranh tài chính của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông thấy đâu là bất cập và giải pháp là gì?
Theo quan sát của tôi, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc quá lớn vào vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại.
Bất cập lớn nhất nằm ở chỗ: Đa số các ngân hàng hiện nay huy động vốn tiền gửi tiết kiệm với kỳ hạn ngắn, trong khi các khoản vay bất động sản lại mang tính chất trung và dài hạn.
Sự “lệch pha” về kỳ hạn này tạo ra rủi ro thanh khoản hệ thống và không thể đáp ứng một cách bền vững toàn bộ nhu cầu vốn khổng lồ của ngành này. Do đó, cần phải có các giải pháp mang tính cấu trúc để đa dạng hóa dòng vốn cho thị trường bất động sản, giúp doanh nghiệp giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Thứ nhất, cần đẩy mạnh phát triển thị trường vốn, nhất là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và các kênh dẫn vốn trung - dài hạn khác. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phải là kênh cung ứng vốn chủ lực, giúp doanh nghiệp chủ động hơn, thay vì chỉ nhìn vào ngân hàng.
Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần nghiên cứu các kênh huy động vốn mới mang tính dài hạn hơn, chẳng hạn như cơ chế thử nghiệm (sandbox) và trung tâm tài chính quốc tế.
Đây là nơi thử nghiệm các sản phẩm tài chính hiện đại và tôi đặc biệt nhấn mạnh đến giải pháp token hóa bất động sản (real estate tokenization).
Việc số hóa tài sản bất động sản thông qua token sẽ là giải pháp tương lai, giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn đại chúng một cách ổn định, bền vững hơn, đồng thời giảm bớt ảnh hưởng của biến động lãi suất.
Số liệu thống kê cho thấy, quy mô nợ vay bất động sản đang rất lớn và nợ xấu tập trung chủ yếu ở đây. Tại sao lại như vậy?
Đây là một xu hướng kéo dài nhiều năm nay. Nguyên nhân cốt yếu là do các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao. Khi tỷ lệ vay nợ trên vốn chủ sở hữu quá lớn, bất kỳ một biến động nhỏ nào về lãi suất trên thị trường cũng sẽ tạo ra áp lực trả nợ lớn, đẩy doanh nghiệp vào tình trạng nợ xấu.
Đặc biệt, trong giai đoạn 2022-2024, thị trường bất động sản gần như “đóng băng”. Các doanh nghiệp đã phải gồng mình hết sức để tồn tại. Mặc dù hiện tại đã có sự cải thiện so với giai đoạn trước, nhưng tỷ lệ nợ xấu trong khu vực này vẫn đang duy trì ở mức cao do hệ lụy từ việc lạm dụng đòn bẩy trong quá khứ.
Có quan điểm cho rằng, cơ quan quản lý cần điều hành tín dụng linh hoạt hơn, dỡ bỏ các rào cản hành chính như áp trần tăng trưởng tín dụng 25% mỗi quý và hạn chế tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được phép cao hơn tốc độ tăng trưởng chung. Ông đánh giá sao về đề xuất này?
Bất động sản vốn là lĩnh vực nhạy cảm, có khả năng tạo ra rủi ro hệ thống nếu dòng vốn chảy quá nóng, nhưng cũng là ngành có liên đới sâu với tăng trưởng, việc làm và hàng chục lĩnh vực khác trong nền kinh tế.
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%. Nếu cộng cả các khoản vay tiêu dùng liên quan đến nhà đất, mức tăng thực tế có thể lên tới 28-30%.
Đây là lý do khiến Ngân hàng Nhà nước phải sớm yêu cầu kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, ở mức khoảng 15%. Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.
Về mặt điều hành, đây là bước đi dễ hiểu. Bởi sau giai đoạn thị trường trầm lắng, bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại, trong khi bài học của các chu kỳ trước vẫn còn nguyên giá trị: Nếu để tín dụng chảy ồ ạt vào các phân khúc rủi ro, hệ quả không chỉ là bong bóng tài sản, mà còn là áp lực nợ xấu cho hệ thống ngân hàng.
| |
PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân. |
Tuy nhiên, từ thực tiễn thị trường, tôi cho rằng, nên đánh giá theo mức độ rủi ro của khoản vay, thay vì theo ngành. Hiện nay, chúng ta đang mặc định bất động sản là lĩnh vực rủi ro và hạn chế tất cả các khoản vay liên quan một cách cào bằng. Điều này chưa thực sự hợp lý, cần có sự phân loại rõ rệt.
Trong đó, các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực cần được khuyến khích. Còn những khoản vay phục vụ hoạt động đầu cơ như vay mua căn hộ nghỉ dưỡng, đất nền vùng ven… cần phải kiểm soát chặt chẽ.
Bởi vậy, việc đánh đồng tất cả là “rủi ro bất động sản” sẽ vô hình trung triệt tiêu dòng vốn vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, làm giảm thanh khoản của phân khúc bền vững nhất trên thị trường này.
Mặt bằng lãi suất huy động đã “hạ nhiệt”, nhưng lãi suất cho vay chưa giảm tương xứng. Liệu lãi vay có còn dư địa giảm, theo ông?
Sau cuộc họp định hướng điều hành chính sách tiền tệ giữa Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng vừa qua, mặt bằng lãi suất huy động trên thị trường đã điều chỉnh giảm từ 2-50 điểm cơ bản ở các kỳ hạn, qua đó phát tín hiệu hỗ trợ nền kinh tế.
Tuy nhiên, xu hướng giảm vẫn chịu áp lực đa chiều, đa biến số, khiến việc điều hành lãi suất trở nên phức tạp hơn.
Đây là một bài toán rất khó đối với cơ quan quản lý, bởi dư địa giảm lãi suất không còn nhiều do 2 áp lực lớn: Lạm phát và tỷ giá. Chúng ta đang đối mặt với rủi ro “nhập khẩu lạm phát” do biến động địa chính trị toàn cầu và giá năng lượng tăng cao. Nếu giảm lãi suất quá mạnh để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản thì sẽ lập tức gây áp lực lên tỷ giá và lạm phát.
Nhiệm vụ của cơ quan quản lý là phải cân bằng giữa mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và mục tiêu tăng trưởng. Không thể hy sinh sự ổn định vĩ mô chỉ để cứu một ngành, nhưng cũng không thể để lãi suất quá cao làm “nghẹt thở” doanh nghiệp.
Ông dự báo thế nào về kịch bản thị trường từ nay tới cuối năm nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao?
Theo tôi, nếu mặt bằng lãi suất không giảm, thanh khoản bất động sản sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Người dân sẽ ngại vay vốn để mua nhà, dù là để ở hay đầu tư bởi nỗi lo lãi suất cao và áp lực trả nợ gia tăng. Khi đầu ra tắc nghẽn (không bán được hàng), trong khi đầu vào là chi phí lãi vay và nợ gốc vẫn phải trả, các doanh nghiệp sẽ đối mặt với khủng hoảng dòng tiền.
Để tránh kịch bản này, cần có chính sách hỗ trợ lãi suất có chọn lọc: Tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu thực để duy trì thanh khoản cho thị trường, các gói hỗ trợ ngắn hạn dành cho dự án khả thi nhưng đang tạm thời thiếu hụt dòng tiền.
Bên cạnh bất động sản, ông nhận định thế nào về vai trò của xuất khẩu trong mục tiêu tăng trưởng GDP 2 con số của Chính phủ năm nay và những năm tới?
Xuất khẩu đóng vai trò là 1 trong 3 động lực tăng trưởng chính, là “mũi nhọn” then chốt để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng GDP trên 10% trong giai đoạn 2026-2030. Xuất khẩu không chỉ mang lại ngoại tệ, mà còn thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng bền vững.
Bất chấp biến động địa chính trị, xuất khẩu của Việt Nam tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm. Chúng ta đang hưởng lợi từ chính sách thuế quan tại một số thị trường chủ lực như Mỹ giảm và sự ổn định của các đối tác lớn.
Tuy nhiên, rủi ro vẫn hiện hữu. Nếu các ngân hàng trung ương lớn như Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) thắt chặt lãi suất để kiềm chế lạm phát toàn cầu, tổng cầu thế giới sẽ giảm và khi đó, xuất khẩu của Việt Nam cũng bị ảnh hưởng.
Năm 2026 sẽ là năm của những bài toán khó. Để đạt mục tiêu tăng trưởng cao, chúng ta cần sự phối hợp nhịp nhàng giữa ổn định tỷ giá, kiểm soát lạm phát, đồng thời có chính sách tín dụng linh hoạt, phân loại rủi ro chính xác để khơi thông dòng vốn cho cả bất động sản và xuất khẩu.