Nguồn cung tăng, sức mua giảm
Báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 bước vào giai đoạn điều chỉnh khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao 12-14%/năm (lãi suất thả nổi).
Cụ thể, trong nửa đầu năm, nguồn cung mới đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 44% so với 6 tháng cuối năm 2025. Trong khi đó, lượng hấp thụ sơ cấp đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm ngoái.
 |
Chuyên gia nghiên cứu thị trường DXS-FERI chia sẻ thông tin. |
Theo bà Nguyễn Đình Hải My - Chuyên gia nghiên cứu thị trường DXS-FERI, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Các chủ đầu tư lớn tiếp tục đẩy mạnh tích lũy quỹ đất, triển khai dự án mới và gia tăng hoạt động M&A nhằm chuẩn bị nguồn hàng cho chu kỳ tiếp theo. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung trong tay các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Masterise Homes, Sun Group..., với các dự án thuộc phân khúc trung - cao cấp và khu đô thị quy mô lớn.
Song song với đó, các doanh nghiệp cũng liên tục điều chỉnh chính sách bán hàng để kích cầu. Nhiều dự án giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu xuống khoảng 10% giá trị sản phẩm khi ký hợp đồng, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 24-30 tháng, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc hoặc tăng mức chiết khấu nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua.
Ở phía doanh nghiệp môi giới, xu hướng tái cơ cấu tiếp tục diễn ra khi các đơn vị ưu tiên phân phối những sản phẩm có tính thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng và an toàn dòng tiền. Trong khi đó, người mua nhà ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý hoàn chỉnh, hưởng lợi từ hạ tầng và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Về giá bán, so với nửa cuối năm 2025 đã có dấu hiệu chững lại. Song, thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư lựa chọn các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và kéo giãn tiến độ thanh toán, khiến giá bán thực tế giảm nhẹ để kích thích giao dịch trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh về thanh khoản.
Cuộc sàng lọc của thị trường
Dự báo về 6 tháng cuối năm, các chuyên gia đến từ DXS-FERI cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu tác động từ nhiều yếu tố như diễn biến địa chính trị thế giới, lãi suất, chính sách tín dụng và những thay đổi về thể chế trong nước. Trong đó, việc tiếp tục kiểm soát tín dụng bất động sản, áp dụng bảng giá đất tiệm cận thị trường và triển khai mã định danh điện tử cho bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường.
 |
Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét theo phân khúc, khu vực và chất lượng dự án. (Ảnh minh hoạ) |
Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vay mua nhà được dự báo vẫn duy trì ở mức khoảng 12-14%/năm, khiến khả năng phục hồi thanh khoản trong ngắn hạn còn nhiều thách thức. Theo đó, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét theo phân khúc, khu vực và chất lượng dự án.
Ở góc độ phân khúc, dòng tiền được dự báo sẽ ưu tiên các dự án nhà ở quy mô vừa và nhỏ, đặc biệt là căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội có pháp lý đầy đủ, tiến độ đảm bảo và khả năng khai thác tạo dòng tiền. Trong khi đó, các dự án quy mô lớn ở khu vực xa trung tâm, đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng và những sản phẩm mang tính đầu cơ sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.
Sự phân hóa cũng diễn ra giữa các khu vực. Những đô thị và vùng ven được hưởng lợi từ hệ thống vành đai, metro, cao tốc và hạ tầng kết nối đồng bộ được kỳ vọng tiếp tục thu hút dòng vốn, trong khi các khu vực thiếu động lực tăng trưởng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Đáng chú ý, chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư sẽ trở thành yếu tố quyết định trong cuộc cạnh tranh mới của thị trường. Các dự án có pháp lý minh bạch, được phát triển bởi những chủ đầu tư có thương hiệu, năng lực tài chính và hệ thống phân phối chuyên nghiệp sẽ có nhiều lợi thế thu hút khách hàng. Ngược lại, các dự án thiếu minh bạch, thương hiệu yếu hoặc chậm triển khai sẽ đối mặt với áp lực sàng lọc ngày càng lớn.
“Nửa cuối năm 2026 sẽ đánh dấu giai đoạn thị trường chuyển từ phân hóa sang chọn lọc. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản muốn duy trì lợi thế buộc phải tập trung vào những dự án có thanh khoản tốt, pháp lý rõ ràng, chính sách bán hàng linh hoạt và không ngừng củng cố uy tín thương hiệu để thích ứng với chu kỳ phát triển mới của thị trường”, bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó tổng giám đốc kinh doanh tiếp thị Dat Xanh Services chia sẻ.
