Đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch đang thu hút sự chú ý của toàn thị trường. Ảnh: Thành Nguyễn.
Bổ sung… không cần thiết
Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đáng chú ý, Bộ Xây dựng dự kiến “bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán đã có những trao đổi nhanh cùng các thành viên thị trường, và ghi nhận được nhiều góc nhìn, quan điểm về vấn đề này.
Đánh giá về đề xuất này, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn, có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
Trên thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”, nhưng đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (hiệu lực từ 01/07/2015) bởi sự bất hợp lý.
Ngoài ra, theo HoREA, việc ép bán hàng phải thông qua sàn cũng có thể gây thêm những áp lực về giá nhà, liên quan đến chi phí về hoa hồng cho đơn vị phân phối.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, việc đưa ra quy định này là rất vô lý khi nhiều chủ đầu tư, trong đó có GP Invest có cả một bộ phận kinh doanh, bán hàng, các giao dịch đều được thực hiện minh bạch, rõ ràng, nhân sự hiểu sản phẩm, được đào tạo và đã được chủ đầu tư “nuôi quân” trong suốt một thời gian dài.
Theo ông Hiệp, thuận lợi của việc chủ đầu tư tự bán hàng đó là bộ phận kinh doanh nhận được chỉ đạo trực tiếp từ ban lãnh đạo doanh nghiệp, am hiểu sản phẩm, làm việc tập trung. Còn bán sản phẩm qua sàn, thì một sàn có thể bán nhiều dự án, phục vụ nhiều chủ đầu tư nên tính tập trung, chi tiết sẽ không cao.
Hiện nay, GP Invest đang áp dụng song song cả hai hình thức, tự bán hàng và phối hợp cùng các sàn môi giới để tận dụng thêm hiệu quả kinh doanh. Trường hợp này, sàn môi giới như một cánh tay nối dài trong việc tiếp thị, bán sản phẩm ra thị trường.
Ông Hiệp cho rằng, Bộ Xây dựng nên xem xét lại đề xuất này vì nếu áp dụng sẽ tạo thêm hàng rào cho việc tiêu thụ sản phẩm. Thay vào đó, nên để các chủ đầu tư tùy chọn phương án bán hàng phù hợp.
 |
Chuẩn hóa chất lượng môi giới cũng đang là vấn đề được quan tâm. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Doanh nghiệp muốn tự quyết
Còn theo ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh An Phú Hưng thì quy định này là không cần thiết, chỉ thích hợp với chủ đầu tư không có năng lực thực hiện việc bán hàng.
Ông Tưởng cho rằng, nếu phía cơ quan quản lý muốn bảo vệ quyền lợi người mua nhà, hay các bên liên quan thì nên tập trung vào giải pháp làm sao để việc mua bán, giao dịch bất động sản diễn ra minh bạch.
Như với An Phú Hưng, hiện doanh nghiệp cũng đang áp dụng cả hai giải pháp, tự bán hàng và phối hợp cùng sàn phân phối. Cách làm quen thuộc của An Phú Hưng là sẽ dành một tỷ lệ nhất định (vài chục % quỹ sản phẩm – PV) để các sàn giao dịch bán giai đoạn đầu. Lợi ích của việc làm này là tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm và dữ liệu khách hàng của sàn phân phối, nhằm mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án.
Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp sẽ bán nốt những sản phẩm còn lại. Bởi trên thực tế, có những dự án cần thời gian đến vài năm mới thanh khoản hết, nên nếu bắt buộc phải bán qua sàn sẽ rắc rối cho cả chủ đầu tư, cả phía sàn giao dịch. Trường hợp dự án có thanh khoản kém và còn một tỷ lệ sản phẩm nhất định mà sàn không hợp tác, trong khi chủ đầu tư lại không thể tự bán hàng thì sẽ lãng phí tài nguyên, sản phẩm.
“Trường hợp nếu bắt buộc phải bán qua sàn, chúng tôi sẽ tự lập sàn phân phối cho riêng mình, như một đơn vị thành viên và thực hiện việc bán hàng. Tuy nhiên, như đã nói thì quy định này là không hợp lý cho cả doanh nghiệp và thị trường”, ông Tưởng cho biết thêm.
Là đơn vị phân phối nhiều sản phẩm bất động sản, nhưng theo chia sẻ của ông Hồ Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Nhân Bình Land với phóng viên thì đề xuất lần này của Bộ Xây dựng cũng là không cần thiết.
Ông Tuấn cho rằng, sau một thời gian khá dài phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã có được một lực lượng chủ đầu tư có tiềm lực, thế mạnh tài chính và kinh nghiệm thị trường, kinh nghiệm bán hàng. Phần lớn các chủ đầu tư đều có bộ phận kinh doanh, bán hàng. Do đó, đề xuất trên có phần vô lý khi khiến các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị phân phối.
Cần giám sát năng lực sàn môi giới
Từ một góc nhìn khác, ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch HĐQT AVLand Group lại cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang giao dịch khác nhiều thị trường các nước, khi vẫn đang trong giai đoạn phát triển, và có một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính đã vẽ dự án và giao dịch, gây ảnh hưởng cho quyền lợi của khách hàng. Vụ Công ty Alibaba là một ví dụ khi đơn vị này tự nhận là chủ đầu tư và lừa hàng nghìn khách hàng. Do đó, theo ông Kiểm, việc luật hóa là đúng thời điểm.
Ông Kiểm cũng cho rằng, nếu để chủ đầu tư vừa làm dự án, vừa bán hàng thì chủ đầu tư sẽ hưởng toàn bộ các lợi ích mà không chia sẻ được với các lực lượng khác.
Tuy nhiên, ông Kiểm cũng cho rằng, để có thể đảm bảo chất lượng hoạt động mua bán bất động sản, điều quan trọng là phải có các quy định cụ thể, chi tiết về sàn giao dịch, như số vốn pháp định tối thiểu, số lượng nhân sự, chất lượng nhân sự.
Phân tích cụ thể hơn, ông Kiểm cho rằng, nếu một sàn phân phối chỉ bán sản phẩm tại một địa phương (trong tỉnh), thì số vốn pháp định tối thiểu có thể quy định ở mức 10 tỷ đồng, còn nếu bán sản phẩm cho nhiều dự án, ở nhiều tỉnh, thành, thì cần vốn pháp định đủ lớn, tối thiểu 20 tỷ đồng. Ngoài ra, các môi giới phải được đào tạo, có chứng chỉ được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.
