Luật mở nguồn cung, giá nhà chưa dễ giảm
Thị trường bất động sản đang đứng trước một giai đoạn chuyển đổi đáng chú ý khi khung pháp lý về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tiếp tục được hoàn thiện theo hướng tháo gỡ các nút thắt kéo dài nhiều năm.
Theo báo cáo ngành bất động sản của AAS Research, điểm chung của những thay đổi pháp lý là tạo thuận lợi hơn cho phía cung. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá và hệ số giúp giảm tình trạng dự án phải chờ xác định giá đất cụ thể; cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi đã thỏa thuận được trên 75% có thể giải quyết tình trạng dự án “kẹt” vì một bộ phận nhỏ chủ đất; các điều kiện liên quan đến đấu giá đất cũng được đơn giản hóa.
Nếu các quy định mới được thông qua theo hướng này, năm 2027 có thể trở thành một năm chuyển tiếp quan trọng đối với nguồn cung bất động sản.
Tác động dễ nhận thấy nhất là giảm chi phí thời gian. Với dự án bất động sản, vài năm chờ hoàn thiện pháp lý đồng nghĩa lượng vốn lớn bị “chôn”, kéo theo chi phí lãi vay và chi phí cơ hội. Khi quá trình chuẩn bị dự án được rút ngắn, các quỹ đất tồn đọng nhiều năm có cơ hội được đưa ra thị trường nhanh hơn.
Một biến số quan trọng là tiền đất. Khi nghĩa vụ tài chính được xác định dựa nhiều hơn vào bảng giá đất, hệ số và tỷ lệ thu do địa phương quyết định, tiền đất có thể trở thành cấu phần biến động mạnh trong giá vốn dự án. Nói cách khác, chi phí thời gian có thể giảm, nhưng chi phí đất của nguồn cung mới lại tăng.
Với giá sơ cấp bình quân khoảng 95 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 76 triệu đồng/m2 tại TP.HCM trong quý II/2026, AAS Research tính toán một căn hộ 70 m2 tương đương khoảng 19 năm thu nhập của một hộ gia đình tại Hà Nội và hơn 17 năm tại TP.HCM.
Nếu vay 70% giá trị căn nhà trong 20 năm, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng vẫn vượt khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, ngay cả trong kịch bản lãi suất vay khoảng 9%/năm.
Trong khi đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội chỉ quanh 2%/năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi và lãi vay. Khoảng cách giữa lợi suất khai thác và giá tài sản cho thấy giá bất động sản vẫn phụ thuộc khá lớn vào kỳ vọng tăng giá và khả năng tiếp cận tín dụng.
Tín dụng bất động sản bước vào vùng cần theo dõi
Tính đến ngày 30/6/2026, tổng tín dụng liên quan đến bất động sản, bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng phục vụ mua, xây, sửa nhà, đạt khoảng 5,15 triệu tỷ đồng, tương đương 25,5% tổng dư nợ và khoảng 37,9% GDP.
Nếu chỉ tính cho vay kinh doanh bất động sản, dư nợ đã tăng từ khoảng 522.000 tỷ đồng năm 2019 lên hơn 2,5 triệu tỷ đồng giữa năm 2026, tức gần gấp 5 lần.
Đáng chú ý hơn là tốc độ tăng so với quy mô nền kinh tế. Tỷ lệ tín dụng bất động sản/GDP đã tăng từ khoảng 26,8% năm 2022 lên 37,9% vào giữa năm nay, tương đương tăng hơn 11 điểm phần trăm GDP chỉ trong khoảng 3 năm rưỡi.
Chỉ báo credit-to-GDP gap năm 2025 được AAS Research ước tính khoảng +7 điểm, cao nhất kể từ năm 2009 nhưng vẫn dưới ngưỡng cảnh báo đỏ +10 điểm thường được tham chiếu từ BIS. Điều này cho thấy chưa có cơ sở để nhận định thị trường đang tiến vào một cuộc khủng hoảng tín dụng, nhưng tốc độ tăng đang đưa bất động sản vào vùng cần theo dõi chặt hơn.
Theo kịch bản cơ sở của AAS, nếu tín dụng bất động sản duy trì mức tăng khoảng 17%/năm trong khi GDP danh nghĩa tăng 10,5%/năm, tỷ lệ tín dụng bất động sản/GDP có thể lên khoảng 41% cuối năm 2027 và 43,7% cuối năm 2028.
Nếu tín dụng tăng trở lại mức 22%/năm, tỷ lệ này có thể tiến sát 48,5% vào năm 2028.
Áp lực còn đến từ trái phiếu doanh nghiệp. Khoảng 246.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản dự kiến đáo hạn trong hai năm 2026–2027, trong đó khoảng 125.000 tỷ đồng vào năm 2026 và 121.000 tỷ đồng năm 2027. Nhu cầu tái cấp vốn vì vậy vẫn ở mức lớn và một phần áp lực có khả năng chuyển sang hệ thống ngân hàng.
Đáng chú ý, tín dụng bất động sản không phân bổ đồng đều giữa các nhà băng. Theo số liệu AAS Research tổng hợp từ báo cáo tài chính quý II/2026, chỉ riêng cho vay kinh doanh bất động sản đã chiếm 48,4% dư nợ khách hàng tại PCB, 33,5% tại SHB, 30% tại BVB, 25,5% tại VPB, 25,1% tại TCB và 22,7% tại OCB.
Các con số trên chưa bao gồm toàn bộ khoản vay mua nhà của cá nhân, đồng thời cách phân loại dư nợ giữa các ngân hàng có thể khác nhau, nhưng cho thấy mức độ tập trung vào bất động sản tại một số tổ chức tín dụng cần được theo dõi.
Đòn bẩy doanh nghiệp tăng nhanh, rủi ro ngày càng phân hóa
Không chỉ tín dụng ngân hàng, bảng cân đối của các doanh nghiệp bất động sản cũng đang thay đổi đáng kể. Cụ thể, tổng nợ vay của 24 doanh nghiệp nhà ở niêm yết tăng từ 195.000 tỷ đồng năm 2024 lên 272.000 tỷ đồng năm 2025 và 357.000 tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026. Chỉ trong 18 tháng, nợ vay tăng hơn 80%.
Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của toàn nhóm theo đó tăng từ 0,5 lần năm 2024 lên khoảng 0,7 lần giữa năm nay. Chỉ tiêu nợ sau khi loại trừ tiền người mua trả trước trên tổng tài sản cũng tăng từ 59% lên 66%.
Ở cấp độ toàn nhóm, các chỉ tiêu chưa cho thấy đòn bẩy đã tiến vào vùng đặc biệt rủi ro. Tuy nhiên, mức độ phân hóa giữa các doanh nghiệp khá lớn. Một số doanh nghiệp có lượng tiền và đầu tư ngắn hạn đủ lớn so với nợ vay ngắn hạn, trong khi nhóm khác chịu áp lực thanh khoản đáng kể.
Cấu trúc tài chính của ngành cũng có mức độ tập trung cao. VHM chiếm khoảng 65% tổng tài sản và 60% tổng nợ vay của nhóm doanh nghiệp nhà ở được thống kê. Ngoài VHM, dòng tiền kinh doanh của phần còn lại trong nhóm âm liên tục giai đoạn 2022–2025.
Điều này cho thấy khi đánh giá cổ phiếu bất động sản, câu chuyện pháp lý và quỹ đất chỉ là một phần. Khả năng tạo dòng tiền, cơ cấu nợ ngắn hạn, tiền mặt và tiến độ bán hàng sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng khi mặt bằng đòn bẩy của ngành tăng lên.
Một yếu tố khác ít được chú ý là ngân sách nhiều địa phương có tỷ trọng cao nguồn thu từ đất. Thực tế, tiền sử dụng đất cả nước tăng từ khoảng 233.000 tỷ đồng năm 2024 lên khoảng 499.000 tỷ đồng năm 2025, tương đương 21,6% thu nội địa và khoảng 3,9% GDP.
Dự toán năm 2026 cho thấy tiền sử dụng và thuê đất tương đương khoảng 36% nguồn thu ngân sách địa phương được hưởng. Tỷ lệ này tại Hưng Yên lên tới khoảng 61%, Ninh Bình 52%, Hà Nội 43%, Quảng Ninh 42%, Hải Phòng 39% và TP.HCM khoảng 38%.
Nguồn thu đất tăng giúp địa phương có thêm nguồn lực cho đầu tư phát triển, nhưng đồng thời tạo ra mức độ nhạy cảm lớn hơn với chu kỳ bất động sản. Khi giao dịch và phát triển dự án giảm, nguồn thu ngân sách từ đất cũng có thể biến động mạnh.
Bức tranh thị trường vì vậy đang xuất hiện hai xu hướng song song.
Một mặt, pháp lý được tháo gỡ có thể mở ra chu kỳ nguồn cung mới, đặc biệt từ năm 2027, tạo lợi thế cho những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất đã tích lũy, dự án chờ hoàn thiện thủ tục và năng lực tài chính tốt.
Mặt khác, tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn GDP, giá nhà cao so với thu nhập, đòn bẩy doanh nghiệp đi lên và mức độ tập trung tín dụng tại một số ngân hàng đang làm biên an toàn thu hẹp dần.
Trong bối cảnh đó, AAS Research cho rằng, chính sách cần ưu tiên những “khóa” an toàn cho dòng tiền, như tăng giám sát tiền bán nhà hình thành trong tương lai theo tiến độ dự án, chuẩn hóa công bố tỷ trọng tín dụng bất động sản tại ngân hàng và bổ sung các tiêu chí thanh khoản đối với chủ đầu tư.