Nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là phân khúc có nhu cầu rất lớn.
Hai gói vốn lớn cho nhà ở xã hội
Theo dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững vừa đưa ra, Chính phủ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng 110.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022 - 2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo phương thức tái cấp vốn (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016). 50% gói tín dụng này, tương đương 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư dự án vay ưu đãi; 50% còn lại dành cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Trước đó, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào chiều 17/2/2023, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khi trình bày về đề xuất đã kỳ vọng “gói tín dụng này cứu được cả thị trường”.
Từ phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này cho rằng, việc có riêng một gói tín dụng cho lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội là cần thiết, để tăng cung, giảm bớt tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường bất động sản, tuy nhiên, nguồn vốn từ đâu là vấn đề cần phải cân nhắc.
Với nguồn vốn từ tái cấp vốn, đây là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn, trong khoảng 10 - 15 năm, nên có thể làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ. Vì vậy, theo Ngân hàng Nhà nước, cần tính toán tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ như tái cơ cấu các ngân hàng 0 đồng, hay dành nguồn vốn cho các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác.
Nhìn nhận về câu chuyện nguồn vốn cho gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, “đây là gói tín dụng đặc biệt, ưu đãi của Chính phủ nên nguồn vốn của chương trình sẽ phải sử dụng ngân sách nhà nước, vốn đang dư 1 triệu tỷ đồng”.
Trong khi gói tín dụng 110.000 tỷ đồng vẫn đang chờ được Quốc hội thông qua thì thông tin được Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đưa ra, Ngân hàng Nhà nước đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước nắm cổ phần chi phối (Agribank, Vietcombank, BIDV, Vietinbank) và các ngân hàng này đã thống nhất dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng cho vay với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5 - 2%/năm lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.
Nỗ lực triển khai nhanh, đúng hướng
Trao đổi với phóng viên Đầu tư Chứng khoán về gói vốn này, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho biết, trước mắt, 4 ngân hàng đã cam kết với Ngân hàng Nhà nước, mỗi ngân hàng sẽ tham gia 30.000 tỷ đồng. Gói vốn này chỉ hướng vào người có thu nhập thấp và trung bình cần căn hộ để ở thực, chứ không phải để đầu tư. Các vụ, cục của Ngân hàng Nhà nước sẽ làm việc với 4 ngân hàng về các vấn đề kỹ thuật để triển khai gói vốn, rồi trình Thống đốc quyết định.
Cũng theo ông Tùng, mục đích gói tín dụng để hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp xây dựng, người mua nhà ở thuộc phân khúc bình dân. Còn định nghĩa, tiêu chí thế nào là phân khúc bình dân và giá trị một căn hộ bao tiền tại phân khúc này cần phải đợi sự phối hợp, thống nhất cùng Bộ Xây dựng.
“Ngành ngân hàng đồng hành cùng Chính phủ và các bộ, ngành có liên quan trong việc đáp ứng vốn đúng phân khúc theo nhu cầu nhà ở trên thị trường”, ông Tùng nói.
Về căn cứ xác định “lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ”, để xác định lãi suất cho vay của gói vốn 120.000 tỷ đồng, ông Tùng cho biết, Ngân hàng Nhà nước có số liệu mặt bằng lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng nên dự kiến sẽ lấy từ mặt bằng lãi suất bình quân trên số liệu thống kê của cơ quan quản lý, từ đó trừ đi 1,5 - 2%/năm. Có thể 6 tháng hay 1 năm, Ngân hàng Nhà nước sẽ thông báo mặt bằng lãi suất mới để đảm bảo sự rõ ràng, minh bạch và sát với thực tế.
“Không phải mỗi ngân hàng thương mại đưa ra một mức lãi suất, mà lãi suất bình quân sẽ do Ngân hàng Nhà nước định hướng chỉ đạo. Ngân hàng Nhà nước sẽ là người “cầm trịch”, đưa ra định hướng đối với mặt bằng lãi suất”, ông Tùng nhấn mạnh.
Ông Tùng kỳ vọng, “phần việc phải triển khai trong hệ thống ngân hàng sẽ được thực hiện rất nhanh do Thống đốc chỉ đạo rất quyết liệt”.
Bà Nguyễn Thị Phượng, Phó tổng giám đốc Agribank thì nói: “Quan trọng nhất là xác định các tiêu chí thì phần việc này phải chờ Bộ Xây dựng”.
Ông Trần Minh Bình, Chủ tịch Hội đồng quản trị VietinBank cũng cho biết, khoản tín dụng 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng trong gói 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước công bố sẽ được triển khai nhanh và thực chất.
Nhận định về hai gói tín dụng bất động sản trên, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng: “Đây là biện pháp tốt, giải quyết được cùng một lúc những vấn đề bế tắc nhất của thị trường bất động sản hiện nay là cơ chế, đất đai, giá cả, nguồn vốn”.
Hai gói tín dụng sẽ giải quyết được cùng một lúc những vấn đề bế tắc nhất của thị trường bất động sản hiện nay là cơ chế, đất đai, giá cả, nguồn vốn.
Theo ông Nghĩa, nhà ở xã hội là phân khúc “rất yếu”, trong khi đáng nhẽ đây là phân khúc rất lớn cần được quan tâm nhất, bởi là nhà ở cho đại chúng. Khi phân khúc lớn chuyển động sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục, giá mặt hàng trở về mặt bằng chung, tình trạng nhà đầu cơ liên minh với các chủ dự án để thổi dự án bị hạn chế.
Bên cạnh đó, ông cho rằng, việc phát triển nhà ở xã hội sẽ tạo ra thanh khoản thực sự cho thị trường bất động sản. Khi có thanh khoản sẽ giúp cho hoạt động tín dụng bất động sản trở lại bình thường, các ngân hàng thương mại không còn lo lắng về chiều hướng xấu đi của thị trường này. Trên thực tế, các ngân hàng thương mại huy động vốn cũng cần cho vay, việc tạo ra thanh khoản trên thị trường là điểm tích cực trong 1 - 2 năm tới, khi có luồng tín dụng mới cho bất động sản.
“Giải cứu từng doanh nghiệp bất động sản là điều khó. Thực tế, đây là việc của các tập đoàn cần tự xử lý. Nhà nước tạo ra một môi trường chung, thanh khoản chung, xu thế tín dụng chung cùng với việc tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý, cơ chế… Đây sẽ thực sự là “nút ấn” quan trọng cho thị trường bất động sản, gián tiếp giúp thị trường bất động sản phục hồi nhanh chóng”, TS. Nghĩa nhấn mạnh
Cũng theo TS. Nghĩa, cả hai gói tín dụng cần phải hỗ trợ nhau để tạo ra sự đột phá cho thị trường bất động sản. Việc triển khai cần xúc tiến nhanh và các tiêu chí do Bộ Xây dựng đưa ra để xác định người được mua nhà là không khó như người có thu nhập thấp và chưa có nhà ở. Một điểm cũng rất quan trọng, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, khung giá nhà bán có thể khống chế được.
