Sẽ mất một thời gian dài nữa để bất động sản bước vào “vụ mới”.
Bất động sản và tài chính là hai “bình thông nhau”
Thị trường bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 12% GDP, nhưng đóng góp gián tiếp tới 20-25% vào tăng trưởng kinh tế vì liên quan tới ít nhất 50 ngành, lĩnh vực kinh tế khác. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản tác động rất mạnh tới tăng trưởng các ngành kinh tế. Như vậy, về mặt vĩ mô, nếu thị trường bất động sản gặp vấn đề lớn nữa thì sẽ kéo theo thị trường tài chính có thể khủng hoảng, thậm chí là sụp đổ.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn méo mó, kích thích đầu cơ. Các sản phẩm bất động sản hiện phục vụ cho đầu cơ là chính, chưa đáp ứng nhu cầu thực, giá đất bị đẩy lên cao. Trong khi đó, phần lớn nhà kinh doanh bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính thái quá, không kiểm soát được rủi ro.
Thị trường bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 12% GDP, nhưng đóng góp gián tiếp tới 20-25% vào tăng trưởng kinh tế vì liên quan tới ít nhất 50 ngành, lĩnh vực kinh tế khác.
Thực tế, thị trường bất động sản chỉ đóng băng phân khúc cao cấp, bán thành phẩm, các sản phẩm không đầy đủ pháp lý. Với các thị trường khác, sản phẩm nếu thiếu thì có hàng bung ra ngay, nhưng sản phẩm bất động sản khó tăng cung vì hành lang pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này còn nhiều điểm nghẽn, gây ức chế nguồn cung. Hầu hết nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản phải huy động từ bên ngoài, đó cũng là lý do từ quý IV/2022, khi các dòng vốn gặp khó thì doanh nghiệp cũng thiếu trầm trọng nguồn tài chính, dự án đóng băng, kéo theo nợ xấu gia tăng.
Để thị trường địa ốc phát triển ổn định, bền vững, các doanh nghiệp bất động sản lớn phải tự tái cơ cấu trước để tạo môi trường kinh doanh lành mạnh. Chức năng nhà nước phải làm tròn, điều chỉnh các chính sách bất lợi để thị trường phát triển. Đây là cơ hội để củng cố, phát triển bền vững thị trường bất động sản, tránh tình trạng sau khủng hoảng lại tái khủng hoảng, không phải chỉ vực lên trong ngắn hạn, rồi dài hạn lại lo vực dậy tiếp.
Chưa bao giờ Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương lại thể hiện quyết tâm phục hồi thị trường bất động sản mạnh mẽ như hiện nay. Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sẽ tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý dự án, ngân hàng cũng đang cố gắng kéo giảm lãi suất, các giải pháp huy động vốn qua kênh trái phiếu, tín dụng… đang được gỡ vướng dần.
Đây là những tín hiệu tích cực, nhưng để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển ổn định trong dài hạn, cần phải sửa toàn bộ hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản từ khi bắt đầu dự án cho tới khi triển khai, chứ không nên sửa rời rạc, manh mún như trước kia.
Đồng thời, không thể giải quyết bài toán thị trường bất động sản nếu không giải quyết bài toán thị trường tài chính, bởi hai thị trường này được ví như hai bình thông nhau, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn thì thị trường tài chính khó có thể “khỏe mạnh” được và trên thực tế, từ trước đến nay, mọi cuộc khủng hoảng tài chính đều xuất phát từ thị trường bất động sản.
Cần giảm mạnh lãi vay mua nhà, hướng tới nhu cầu thực
So với giai đoạn trước, hiện các ngân hàng thận trọng hơn nhiều trong việc cho vay lĩnh vực bất động sản để hạn chế rủi ro nợ xấu gia tăng, nhất là sau đại dịch Covid-19. Nguồn vốn tín dụng vào bất động sản phần lớn chỉ ở phân khúc dành cho cá nhân vay mua nhà, còn chủ đầu tư dự án vẫn không dễ nhận được vốn từ nhà băng.
Tuy nhiên, ngân hàng vẫn rót vốn cho chủ đầu tư dự án. Bởi đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là hầu hết doanh nghiệp đều dựa vào nguồn tín dụng ngân hàng là chính. Do đó, việc Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đưa ra cảnh báo kiểm soát chặt dòng tín dụng vào bất động sản và ngăn chặn tình trạng “bong bóng” tái diễn là hoàn toàn chính xác.
Từ bài học tín dụng bất động sản tăng cao như thời kỳ 2008-2009 để lại nợ xấu mà tới nay ngành ngân hàng vẫn đang phải xử lý, việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là cần thiết. Lộ trình siết vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn cũng đang được Ngân hàng Nhà nước thực thi, khi tỷ lệ này đã giảm từ 40% xuống 35% vào đầu tháng 10/2022 và tiếp tục giảm về 30% từ ngày 1/10/2023.
Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước hướng dòng vốn vào sản xuất - kinh doanh, kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực phi sản xuất. Điều này cũng cần thiết. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng nên hướng vào nhu cầu thực là người vay mua nhà, hơn là phục vụ mục đích đầu tư, kinh doanh.
Thị trường bất động sản dự báo sẽ phục hồi dần, nhưng để phát triển ổn định, bền vững, tránh được tình trạng “bong bóng” tín dụng địa ốc thì các chủ đầu tư dự án, ngân hàng phải hướng đến phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở đầu tiên, bởi chính họ là những người mong muốn sở hữu nhà nhiều nhất và có thể trả nợ từ tiền lương hàng tháng hoặc nguồn thu nhập hợp pháp khác. Trên thực tế, các ngân hàng đã đẩy mạnh tín dụng ở phân khúc này, song tiềm năng tăng trưởng đối với cho vay mua nhà còn rất lớn.
Mặt khác, việc đẩy mạnh triển khai tín dụng ở phân khúc này sẽ giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro khi khoản vay được phân tán, thay vì tập trung rót vốn cho một vài dự án.
Trên thực tế, có nhiều dự án bất động sản đã được chủ đầu tư đem cầm cố ngân hàng, nhưng vẫn rao bán khiến người mua gặp rủi ro lớn.
Để xảy ra tình trạng này, có cả trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước và cần phải nhanh chóng chấn chỉnh, bắt buộc chủ đầu tư có dự án đã thế chấp cho ngân hàng khi muốn bán cho người sử dụng phải thông báo kèm theo hợp đồng nêu rõ là dự án đang thế chấp ngân hàng.
Nếu chủ đầu tư giấu giếm thông tin mang tính chất lừa đảo, cần phải mạnh tay xử lý. Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, quan trọng nhất là các dự án phải minh bạch thông tin và người mua nhà nên nhờ tư vấn kỹ hợp đồng. Đây là cách tốt nhất để khách hàng bảo vệ quyền lợi của mình.
Để thu hút được khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà, mặt bằng lãi vay cần ổn định. Thực tế, nhu cầu tín dụng nhà ở luôn cao, nhưng thời gian qua, mặt bằng lãi suất tăng cao khiến người vay e ngại, đồng thời room tín dụng hạn chế càng khiến việc tiếp cận vốn ngân hàng để mua nhà của người dân trở nên khó khăn hơn. Lãi vay vốn luôn là mối bận tâm hàng đầu đối với người cần vốn ngân hàng.
Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với kỳ vọng sẽ tác động tích cực lên thị trường bất động sản cũng như khách hàng cá nhân có nhu cầu thực về nhà ở, nhưng mức lãi vay ưu đãi hiện vẫn còn cao và thời gian vay ngắn.
Trước đây, gói tín dụng ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng mà Chính phủ đưa ra đã giúp nhiều người có cơ hội mua nhà, nhưng chỉ phải trả lãi vay thấp trong thời gian 15 năm.
Thị trường bất động sản Việt Nam rất tiềm năng khi nhu cầu nhà ở luôn rất lớn. Tuy nhiên, hiện nguồn cung cho phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và thấp còn rất thiếu, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng chưa được phát triển nhiều, cùng với lãi suất cho vay còn ở mức cao cũng là rào cản lớn.
