Ít điểm sáng
Ba sắc luật mới liên quan đến thị trường bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở) đã có hiệu lực từ 1/8/2024, được đẩy sớm 5 tháng so với dự kiến ban đầu. Song, do các văn bản luật cần thời gian để “thẩm thấu” vào thị trường (xây dựng các văn bản hướng dẫn luật và để các địa phương làm quen dần với các quy định mới), nên những tác động tích cực của các sắc luật mới tới thị trường bất động sản chưa rõ rệt.
Trong báo cáo mới công bố, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, việc các địa phương loay hoay với việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định mới khiến hàng nghìn hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sang nhượng, cấp chứng nhận quyền sở hữu đất… bị “treo”, không được giải quyết thuế. Cơ quan thuế ở không ít địa phương cũng chưa có quy định hướng dẫn giải quyết các hồ sơ này, khiến dự án của nhiều doanh nghiệp địa ốc bị lùi kế hoạch kinh doanh sang quý IV/2024, hoặc đầu quý I/2025.
Bức tranh lợi nhuận quý III/2024 của nhóm doanh nghiệp bất động sản theo các chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán MB (MBS) kém khả quan, với dự báo tăng trưởng âm 3% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận toàn thị trường được dự phóng khá tích cực, với mức tăng trưởng tới 19,5%.
Trước mùa công bố báo cáo tài chính quý III, việc hàng loạt doanh nghiệp như Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group), Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp), Công ty cổ phần Công nghệ viễn thông Sài Gòn (Saigontel), Công ty cổ phần Đầu tư LDG, Tập đoàn Danh Khôi… công bố lợi nhuận bán niên 2024 sau soát xét sụt giảm mạnh so với số liệu trên báo cáo tự lập trước đó, thậm chí chuyển từ lãi sang lỗ phần nào cho thấy bức tranh lợi nhuận kém sáng ở nhóm này.
Ngoại trừ một số chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Nam Long… duy trì được đà tăng trưởng doanh số bán hàng nhờ một số dự án hiện hữu đã đầy đủ pháp lý, đa phần các chủ đầu tư còn lại vẫn đang chật vật với nguồn cung hàng mới do tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý ì ạch.
Trong “bộ tứ” bất động sản dân cư có cùng quy mô, gồm Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh, Khang Điền, MBS cho rằng, chỉ có Nam Long ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận cao trong quý III, với dự phóng mức tăng trưởng là 226%, nhờ bàn giao một số sản phẩm tại dự án Southgate.
Trong khi đó, Phát Đạt, Đất Xanh và Khang Điền được dự báo có lợi nhuận đi lùi so với cùng kỳ, với mức giảm lần lượt là 41%, 51% và 71%. Điểm chung của ba doanh nghiệp này là thiếu nguồn cung hàng mới. Dự phóng cho cả năm 2024, Khang Điền là gương mặt duy nhất trong nhóm này được dự báo tăng trưởng lợi nhuận dương (13%), trong khi ba doanh nghiệp còn lại có thể suy giảm lợi nhuận từ 8 - 31% so với năm 2023.
Ở nhóm đầu ngành, với việc không có nguồn thu từ dự án hiện hữu nên nhiều khả năng kết quả kinh doanh trong quý III/2024 của Novaland tiếp tục ảm đạm. Theo thông tin mới nhất, hai dự án lớn được kỳ vọng nhất của tập đoàn này là Novaworld Hồ Tràm và Novaworld Phan Thiết phải sang quý IV/2024 mới bàn giao sản phẩm cho khách hàng, với dự kiến khoảng 1.200 sản phẩm.
Dự báo được nhiều thành viên thị trường đưa ra, các doanh nghiệp tốp dưới như Hải Phát Invest (mã HPX), Tư vấn Đầu tư xây dựng Kiên Giang (mã CKG), Mekong Group (mã VC3), Quốc Cường Gia Lai (mã QCG), Licogi 14 (mã L14)… khó có lợi nhuận quý III khả quan hơn cùng kỳ năm ngoái.
Tất nhiên, đặc thù của các doanh nghiệp ngành địa ốc là lợi nhuận có tính chu kỳ và quý III thường là giai đoạn thấp điểm kinh doanh trong năm của các doanh nghiệp ngành này, nên số liệu doanh thu, lợi nhuận giai đoạn này thường không cao. Chưa kể, trong quý III vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản tập trung vào tái cơ cấu tài chính, nhằm ổn định lại hoạt động kinh doanh sau giai đoạn sóng gió nên cơ bản, kết quả sẽ không thực sự sáng sủa.
Áp lực dòng tiền vẫn lớn
Cuối quý III/2024, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt mở bán mới. Tại TP.HCM, các sự kiện bán hàng của Phú Mỹ Hưng, Nam Long, Masteri Homes, Khang Điền... đã thu hút nhiều khách hàng tham gia, tạo nên không khí nhộn nhịp. Các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… cũng sôi động không kém.
Tại Hà Nội, nhiều dự án của các chủ đầu tư như Vinhomes, Khai Sơn, Hưng Thịnh, Masterise Homes, Sun Group…, hoặc phân phối qua các nhà đầu tư thứ cấp như Cenland, SGO Land, Đất Xanh miền Bắc… liên tục công bố lễ mở bán đi kèm với các chương trình ưu đãi lớn như chiết khấu sâu từ 20 - 30% khi thanh toán 95% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc lên tới 24 tháng…
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA Group, thị trường địa ốc đang có chuyển biến rõ nét so với giai đoạn 2022 - 2023, nhưng không đồng đều giữa các phân khúc. Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, thiếu vắng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó, sức cầu thị trường tuy có tăng nhưng vẫn ở mức thấp (trên cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp).
Báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở Việt Nam được VIS Rating công bố mới đây đã nhận định, trong vòng 12 - 18 tháng tới, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng (từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM). Đồng thời, nhiều sản phẩm ở phân khúc trung đến cao cấp sẽ được mở bán tại TP.HCM và các thành phố lớn khác. Việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ thúc đẩy quá trình phát triển dự án và nguồn cung nhà ở mới. Kết hợp với điều kiện thị trường thuận lợi hơn là tâm lý người mua nhà sẽ mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp.
Tuy vậy, VIS Rating cũng lưu ý, việc gia tăng phát triển dự án mới sẽ dẫn tới xu hướng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp địa ốc tăng nhanh hơn dòng tiền hoạt động, làm suy yếu khả năng trả nợ của các chủ đầu tư, đặc biệt với những chủ đầu tư đang có dự án gặp vướng mắc pháp lý.
Thực tế, trong 6 tháng đầu năm 2024, tỷ lệ nợ/EBITDA (lợi nhuận trước khi trừ chi phí) của ngành bất động sản đã tăng lên 3,7 lần, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt chỉ tăng 5%; dòng tiền từ hoạt động kinh doanh phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm. Trong đó, hơn 2/3 số doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu. Cụ thể, dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như Đầu tư LDG, Quốc Cường Gia Lai và Novaland.
Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings lưu ý thêm, khả năng tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp địa ốc đang khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây, doanh nghiệp địa ốc có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt, từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng…, nhưng nay các kênh này đều gặp khó khăn.
Nếu như việc gọi vốn qua kênh trái phiếu vẫn bị ảnh hưởng tiêu cực từ đợt khủng hoảng niềm tin trên thị trường trái phiếu giai đoạn cuối năm 2022 thì việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng cũng không dễ, do ngân hàng phải sàng lọc rất kỹ khách hàng/dự án để đảm bảo an toàn cho khoản vay. “Cửa” huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu cũng hẹp, do phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ về các chỉ số tài chính…
Đầu năm nay, Hải Phát Invest đã thông qua kế hoạch phát hành hơn 307,2 triệu cổ phiếu (trong đó chào bán 152 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, 140 triệu cổ phiếu chào bán riêng lẻ) để tăng vốn điều lệ từ gần 3.042 tỷ đồng lên gần 6.115 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngoại trừ 15,2 triệu cổ phiếu dự kiến phát hành để trả cổ tức năm 2023, theo tỷ lệ 5% có thể phát hành thành công, kế hoạch phân phối lượng cổ phiếu còn lại vẫn là dấu hỏi. Bởi lẽ, giá chào bán dự kiến là 10.000 đồng/cổ phiếu, cao hơn gấp đôi so với thị giá hiện tại. Đó là chưa kể, 450 tỷ đồng dự kiến thu hồi được trong đợt phát hành sẽ để góp vốn vào công ty con là CTCP Đầu tư Phát triển Xanh Kỳ Sơn, 1 trong 2 đơn vị liên doanh thành lập Công ty TNHH Đảo Ngọc Xanh Kỳ Sơn - chủ đầu tư dự án Đảo Ngọc - Hòa Bình đang bị bêu tên nợ thuế tới hơn 929 tỷ đồng.
Do vậy, theo ông Khang, ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn có quỹ đất sạch hiện hữu, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tình trạng “chờ đợi chính sách thẩm thấu”.