Ngoài thực địa, toàn bộ thửa đất của bà Đào đã hoàn toàn nằm trên đường giao thông Khu tái định cư phường Hưng Phú
Quyền lợi bị xâm hại, tòa lại xử thiệt hơn
Ngày 14/2/2020, Báo Đầu tư có đăng bài “Thu hồi đất tại Khu dân cư Hưng Phú (TP. Cần Thơ): Bất đồng dai dẳng” phản ánh việc bà Từ Thị Anh Đào (thường trú tại quận Ninh Kiều, TP. Cần Thơ) bị giải tỏa đất để làm đường giao thông Dự án Khu dân cư phường Hưng Phú (do Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ làm chủ đầu tư) không đúng quy định pháp luật về đất đai.
Vụ việc cụ thể như sau: bà Từ Thị Anh Đào có nền đất thổ cư diện tích 60 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00048 do UBND quận Cái Răng cấp ngày 14/1/2005, tọa lạc tại khu vực 6, phường Hưng Phú, quận Cái Răng, TP. Cần Thơ (Khu tái định cư cầu Cần Thơ phần mở rộng). Năm 2009, toàn bộ thửa đất này bị giải tỏa làm đường giao thông Khu tái định cư phường Hưng Phú do Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Cần Thơ (nay là Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ) làm chủ đầu tư.
Dù trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Đào có ghi rõ địa chỉ của người sử dụng, nhưng bà Đào không nhận được thông báo, cũng như quyết định thu hồi đất của bất kỳ cơ quan, đơn vị nào. Bà đã đi hỏi nhiều cơ quan chức năng trên địa bàn quận Cái Răng, nhưng tất cả đều trả lời là không biết. Sau đó, qua dò hỏi các hộ dân lân cận, bà mới biết thửa đất của mình đã bị Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ giải tỏa.
Ngày 15/2/2019, bà Đào đã gửi đơn tới Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ đề nghị sớm giải quyết thỏa đáng quyền lợi hợp pháp của mình. Ngày 29/5/2019, công ty này đã mời bà Đào tới trụ sở để giải quyết, lập Biên bản làm việc với nội dung: Công ty sẽ bố trí cho bà Đào 01 lô đất số 351A3 (Khu tái định cư phường Hưng Phú - PV), diện tích 92,25 m2; phần diện tích chênh lệch là 32,25 m2, hộ dân sẽ nộp cho Công ty với đơn giá là 1,8 triệu đồng/m2, tổng số tiền là 58,05 triệu đồng, hộ dân không phải nộp thêm bất kỳ loại tiền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng nào khác.
Tuy nhiên, sau đó bà Đào nhận được Thông báo số 462/CV.CTY ngày 21/8/2019 do Công ty gửi thông báo giá đóng phần diện tích chênh lệch là 18 triệu đồng/m2 (gấp 10 lần so với mức giá Công ty đưa ra trước đó). Bà Đào không đồng ý, nên ngày 26/3/2020, Công ty giảm xuống còn 15 triệu đồng/m2, nhưng bà cũng không đồng ý.
Do bất đồng không được giải quyết, bà Đào đã khởi kiện ra Tòa án Nhân dân quận Cái Răng, yêu cầu Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ bố trí cho bà nền tái định cư tại lô số 351A3 (Khu tái định cư phường Hưng Phú) diện tích 92,25 m2. Với phần chênh 32,25 m2, bà yêu cầu Công ty thu tiền với giá đã thỏa thuận 1,8 triệu đồng/m2.
Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ cho rằng, diện tích 60 m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Đào bị giải tỏa làm đường dẫn vào Khu tái định cư Hưng Phú theo Quyết định số 2625/QĐ.UB ngày 5/8/2003 của UBND tỉnh Cần Thơ (cũ). Theo Thông báo số 47/TB-VP ngày 6/4/2005 của Văn phòng UBND TP. Cần Thơ kết luận và chỉ đạo: “Đối với 33 lô nền của khu tái định cư cầu Cần Thơ (đợt 2) nằm trên đường số 4A (lộ giới 30m) đường vào khu dân cư Hưng Phú do Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà làm chủ đầu tư, giao Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà bố trí vào Khu tái định cư bờ kè Xóm Chài, không phải thêm tiền (hình thức đất đổi đất)”.
Theo Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ, phần đất của bà Đào là một trong số 33 lô nền này, nên được bố trí nền tái định cư tại chỗ không thu thêm tiền. Nhưng do không còn nền diện tích 60 m2 đúng như diện tích bà Đào bị thu hồi, mà chỉ còn nền lô A diện tích 92,25 m2, nên phần diện tích chênh lệch 32,25 m2 bà phải nộp thêm tiền theo giá quy định của Công ty. Mức giá 1,8 triệu đồng/m2 theo biên bản ngày 29/5/2019 là không đúng giá hiện nay và không phải giá do người có thẩm quyền quyết định, mà chỉ mới đề xuất để trình Ban lãnh đạo xem xét.
Từ đó, bị đơn chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn là sẽ bố trí một nền tái định cư khác trong Dự án Khu dân cư Hưng Phú với diện tích chênh lệch ít hơn (nền 72 m2) để cấp cho bà Đào, mà không phải bù thêm bất cứ khoản tiền nào (nền này nằm ở đường nội bộ bên trong nhỏ hơn, giá trị thấp hơn nhiều so với nền 351A3 - PV). Nếu bà Đào muốn được cấp đúng lô nền số 351A3 diện tích 92,25 m2 thì phần chênh lệch bà Đào phải mua lại của Công ty với giá thị trường theo kết quả định giá đã được Tòa án công bố là 52 triệu đồng/m2, tổng số tiền là 1,677 tỷ đồng.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 50/2020/DSST ngày 21/12/2020, Tòa án Nhân dân quận Cái Răng tuyên xử: chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Từ Thị Anh Đào, buộc Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ phải giao nền tái định cư tại vị trí lô số 351A3 có diện tích 92,25 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT 11027 (CG 823652) do Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Cần Thơ cấp ngày 31/5/2017 cho bà Từ Thị Anh Đào.
Cùng với đó, bà Đào có nghĩa vụ thanh toán thêm phần diện tích 32,25 m2 với số tiền 1,677 tỷ đồng cho Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ. Sau khi bà Đào thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền, Công ty có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục để bà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đề nghị sửa bản án sơ thẩm
Sau khi nghiên cứu Bản án số 50/2020/DSST của Tòa án Nhân dân quận Cái Răng, xem xét toàn bộ nội dung hồ sơ vụ án, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ Huỳnh Văn Ri đã ký Quyết định số 05/QĐKNPT- VKS-DS quyết định kháng nghị phúc thẩm với bản án này.
Theo đó, Viện Kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ “nhận thấy”: phần đất của bà Đào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị giải tỏa, theo quy định của pháp luật, bà Đào được xét cấp một suất tái định cư. Tuy nhiên, tòa án cấp sơ thẩm không thu thập các tài liệu liên quan việc thu hồi phần đất này của bà Đào, các tài liệu liên quan đến việc bố trí nền tái định cư cho bà Đào, nên không xác định được phần đất của bà Đào bị thu hồi và được cấp nền tái định cư vào thời gian nào.
Bị đơn cho rằng, phần đất của bà Đào là một trong số 33 lô nền của khu tái định cư cầu Cần Thơ (đợt 2) theo Thông báo số 47/TB-VP của Văn phòng UBND TP. Cần Thơ, nên được bố trí nền tái định cư tại chỗ không thu thêm tiền. Nhưng do không còn nền diện tích 60 m2 đúng như diện tích bà Đào bị thu hồi, mà chỉ còn nền lô A diện tích 92,25 m2. Như vậy, việc bà Đào được bố trí nền lô A diện tích 92,25 m2 là do không còn nền diện tích 60 m2, chứ không phải do lỗi của bà Đào.
Tại biên bản làm việc ngày 29/5/2019 giữa đại diện Công ty và bà Đào, phía Công ty đã đưa ra ý kiến: Công ty sẽ bố trí cho bà Đào một lô nền số 351A3 diện tích là 92,25 m2, phần diện tích chênh lệch 32,25 m2 thì bà Đào phải nộp tiền cho Công ty là 1,8 triệu đồng/m2, mức giá này được bà Đào thống nhất.
Tại Công văn số 119/CV.CTY ngày 28/2/2020, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ cũng thừa nhận: đơn giá thu tiền chênh lệch 1,8 triệu đồng/m2 được Công ty xây dựng vào năm 2009 để thu riêng đối với 33 trường hợp chồng lấn theo Thông báo số 47/VP-UB. Thông báo số 47/VP-UB ban hành từ năm 2005, nhưng đến năm 2019, khi có đơn yêu cầu của bà Đào, thì Công ty mới thực hiện việc bố trí nền tái định cư. Việc chậm trễ thực hiện kết luận và chỉ đạo của Phó chủ tịch UBND TP. Cần Thơ tại Thông báo số 47 là trách nhiệm của bị đơn, vì bà Đào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 14/1/2005 (trước khi có Thông báo số 47/TB-VP ngày 6/4/2005 của Văn phòng UBND TP. Cần Thơ).
Với trách nhiệm là chủ đầu tư, Công ty phải biết phần đất nào bị ảnh hưởng để thực hiện việc bố trí tái định cư kịp thời như tinh thần của Thông báo số 47. Nhưng Công ty chậm bố trí nền tái định cư theo chỉ đạo của Phó chủ tịch UBND TP. Cần Thơ là lỗi của Công ty. Nay Công ty căn cứ mức giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm để yêu cầu bà Đào trả giá trị phần đất chênh lệch nhiều hơn suất tái định cư là không có cơ sở.
Viện Kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ cho rằng, lẽ ra trong trường hợp này, phải áp dụng văn bản quy định của UBND TP. Cần Thơ về giá đất đối với nền tái định cư tại thời điểm xét bố trí nền tái định cư cho bà Đào theo tinh thần Thông báo số 47 mới phù hợp. Nhưng do phía bà Đào đồng ý mức giá mà Công ty đưa ra lúc ban đầu là 1,8 triệu đồng/m2 và mức giá này Công ty đã áp dụng đối với những trường hợp được giao nền tái định cư có diện tích chênh lệch nhiều hơn suất tái định cư tương tự như bà Đào, nên phải căn cứ mức giá này làm cơ sở xem xét mới hợp lý.
Theo Viện Kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ, tòa án cấp sơ thẩm không thu thập các chứng cứ liên quan đến việc thu hồi đất, xét tái định cư đối với trường hợp của bà Đào để làm cơ sở áp dụng mức giá đất từng thời điểm sao cho phù hợp, mà căn cứ vào giá đất của Công ty cổ phần Thẩm định - Giám định Cửu Long làm căn cứ buộc bà Đào trả giá trị phần diện tích chênh lệch tăng so với suất tái định cư được nhận, tương đương 1,677 tỷ đồng là không có cơ sở, không phù hợp với chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Từ các cơ sở đó, Viện Kiểm sát nhân dân TP. Cần Thơ ra quyết định kháng nghị với Bản án số 50/2020/DSST của Tòa án Nhân dân quận Cái Răng theo thủ tục phúc thẩm; đề nghị Tòa án Nhân dân TP. Cần Thơ xét phúc thẩm, sửa bản án sơ thẩm theo hướng trên.
Tòa án cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn phải trả tiền cho Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ theo giá thị trường 52 triệu đồng/m2 là không có căn cứ và không phù hợp theo quy định của pháp luật. Bởi khoản 1, Điều 5, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”. Trong khi đó, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là Công ty cổ phần Phát triển nhà Cần Thơ không có đơn phản tố theo quy định yêu cầu tòa án cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn phải trả tiền phần đất chênh lệch theo giá thị trường là 52 triệu đồng/m2.
Hơn nữa, Hội đồng Xét xử sơ thẩm tuyên nguyên đơn trả giá trị chênh lệch theo giá thị trường 52 triệu đồng/m2 cho bị đơn là trái quy định của pháp luật và vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, phản tố, độc lập theo khoản 1, Điều 244, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Hội đồng Xét xử chấp nhận việc thay đổi, bổ sung yêu cầu của đương sự nếu việc thay đổi, bổ sung yêu cầu của họ không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập ban đầu”.
Luật sư Nguyễn Vũ Phong (Đoàn Luật sư TP. Cần Thơ)
