Theo VIS Rating, sau khi trải qua thời kỳ suy giảm lớn nhất 10 năm qua với giao dịch ảm đạm và tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu ở mức cao, triển vọng của ngành bất động sản nhà ở trong năm 2024 sẽ được cải thiện.
Sự phục hồi chủ yếu được thúc đẩy bởi tâm lý thị trường cải thiện nhờ các biện pháp hỗ trợ phát triển dự án mới và khả năng tiếp cận nguồn vốn mới tốt hơn; khả năng trả nợ sẽ ổn định trở lại khi dòng tiền cải thiện.
Các yếu tố hỗ trợ thị trường phục hồi bao gồm: các luật mới về bất động sản tạo điều kiện thuận lợi hơn, doanh số bán nhà cải thiện, khả năng tiếp cận vốn khả quan.
Thứ nhất, các luật mới về bất động sản sẽ mở đường cho việc phát triển dự án nhà ở nhanh chóng và thận trọng hơn, đồng thời môi trường lãi suất thấp và hạ tầng giao thông phát triển sẽ thúc đẩy tâm lý người mua nhà. Các Luật mới sẽ thúc đẩy phê duyệt pháp lý cần thiết để thương mại hóa các dự án mới, hướng dẫn các chủ đầu tư phát triển dự án một cách thận trọng, và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu thị trường.
 |
Các luật mới về bất động sản sẽ mở đường cho việc phát triển dự án nhà ở |
Kể từ nửa cuối năm 2023, việc cấp phép cho các dự án nhà ở xã hội và cấp giấy phép xây dựng dự án có xu hướng tăng lên. Ngoài ra, các nỗ lực hiện tại nhằm cải thiện kết nối hạ tầng giữa các thành phố lớn ở Việt Nam và chi phí tài chính thấp sẽ kích thích nhu cầu người mua nhà và thúc đẩy giao dịch mới.
Thứ hai, doanh số bán hàng và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ được cải thiện, đặc biệt đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở giá hợp lý ở các thành phố lớn.
“Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng trong giao dịch nhà ở tại các thành phố lớn kể từ quý IV/2023 sẽ tiếp tục trong năm 2024, trong khi nhu cầu đối với các phân khúc có tính đầu cơ như bất động sản siêu sang hoặc bất động sản chỉ để đầu tư sẽ vẫn ở mức thấp. Trong số các chủ đầu tư lớn, chúng tôi kỳ vọng Vinhomes, Nam Long và Khang Điền sẽ ghi nhận doanh số bán hàng tốt trong năm 2024 nhờ có nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn hướng đến các hộ gia đình mới”, VIS Rating cho biết.
 |
Diễn biến giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM qua các năm |
Thứ ba, khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng và thị trường vốn cải thiện sẽ giúp giảm bớt rủi ro tái cấp vốn. Căng thẳng thanh khoản mà các chủ đầu tư đối mặt từ quý IV/2022 đã giảm bớt. Tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể ở mức 28% trong năm 2023 để hỗ trợ nhu cầu vốn và thanh khoản cho chủ đầu tư.
Phát hành trái phiếu bất động sản cũng bắt đầu phục hồi từ nửa cuối 2023, trong bối cảnh tâm lý thị trường cải thiện và lãi suất thấp. Sự phục hồi trong định giá thị trường chứng khoán cũng sẽ hỗ trợ việc huy động vốn cho các chủ đầu tư để mở rộng kinh doanh.
Ở chiều ngược lại, vấn đề đáng chú ý nhất là khả năng trả nợ của các chủ đầu tư vẫn ở mức yếu ngay cả khi dòng tiền được cải thiện do đòn bẩy cao và nợ đến hạn lớn trong năm 2024. Tỷ lệ Nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 8,7 lần trong năm 2023 từ mức 7 lần trước đó do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận.
“Khoảng 130 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 – mức cao nhất trong 5 năm qua. Các chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý và/hoặc thực hiện các dự án có tính đầu cơ sẽ gặp rủi ro chậm trả gốc, lãi trái phiếu và dòng tiền yếu, do đó, cần tái cấp vốn nhiều nhất”, VIS Rating cho biết.
 |
Khoảng 130 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 202 |
