Kẻ cười, người khóc
Những người đang nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này chắc hẳn đã mặc định “ôm hàng” chờ qua giai đoạn khó khăn. Ở chiều ngược lại, những người sốt ruột muốn bán nhanh cho thấy khó có khả năng tiếp tục chịu đựng sức ép lãi suất ngân hàng tăng cao và các khoản vay sắp đến hạn. Câu chuyện “người khóc, kẻ cười” theo đó cũng diễn ra với tần suất ngày một dày hơn.
Bước vào đầu quý III/2026, thị trường địa ốc phía Nam bắt đầu xuất hiện những đợt “sóng ngầm” rao bán bất động sản. Khác với giai đoạn trước đây, người bán thường nằm “kèo trên” với tâm thế “được giá thì bán, không thì thôi”, nhưng nay vì kẹt tiền, thiếu vốn nên chấp nhận bán ra với mức giá giảm khá sâu, còn người mua cũng nhìn thấy cơ hội để “săn hàng”.
Anh Nguyễn Sương - môi giới chuyên phân phối bất động sản vùng ven kể, cuối năm 2024, một khách hàng của anh đã vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mua một nền đất tại Tỉnh lộ 44, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ với giá 2,5 tỷ đồng nhằm mục đích “lướt sóng”.
Tuy nhiên, trước áp lực trả nợ ngân hàng ngày một lớn do lãi suất tăng cao, mới đây, vị khách này quyết định rao bán. Những tưởng với mức giá hòa vốn thì miếng đất sẽ “bay” ngay trong lần chào bán đầu tiên, thế nhưng phải sau nhiều lần giảm về 1,9 tỷ đồng thì mới có người mua.
Không chỉ trường hợp kể trên, qua khảo sát từ các môi giới, nhiều chủ tài sản khác đang rao bán bất động sản với giá giảm từ 20-30% so với cuối năm 2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền ven đô, các dòng bất động sản nhà phố ở các dự án vùng ven như Long Thành, Nhơn Trạch… nhưng chưa đưa vào khai thác, sử dụng do phần lớn mua để đầu tư. Ông Nguyễn Duy Hưng - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đại Điền Land cho biết, nhiều bất động sản giảm giá sâu, nhưng do sản phẩm không có khả năng sử dụng nên không có người mua.
Tại các khu vực trung tâm TP.HCM cũng xuất hiện hiện tượng “ngộp hàng”. Tuy nhiên, khác với vùng ven, nhu cầu mua bất động sản trung tâm luôn rất lớn, chỉ cần bên bán đưa ra giá phù hợp là có thể “chốt kèo”.
“Bán giá cao thì khó, nhưng cứ giảm khoảng 10-15% là bán được ngay, vì tâm lý bên mua lúc này đều muốn ép giá bên bán hết cỡ”, ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc nói và cho biết thêm, những người mua “hàng ngộp” lúc này gần như cầm chắc khoản lời không nhỏ bởi giá bất động sản chắc chắn sẽ tăng trở lại khi thanh khoản thị trường hồi phục, chưa kể đây còn là sản phẩm thuộc diện “hàng hiếm”.
“Thời gian gần đây, chúng tôi thường xuyên nhận được những cuộc gọi thăm dò, tập trung chủ yếu là các sản phẩm nhà phố, thế nhưng không dễ tìm vì lượng ‘hàng ngộp’ không nhiều”, ông Nam nói, đồng thời cho rằng, nhiều người khó khăn, nhưng cũng không ít người có tiềm lực tài chính xem đây là giai đoạn hiện thực hóa các cơ hội đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng, bất động sản luôn được xem là tài sản trú ẩn an toàn.
Hiện nay, tại hầu hết các phường, xã của TP.HCM đều có các đội, nhóm chuyên đi “săn” nhà phố, nắm rất kỹ về thị trường, từ quy hoạch đến giá cả, chỉ cần có sản phẩm giá hời được tung ra là lập tức xuống tiền, nên thực tế khó có chuyện giá sẽ giảm sâu hơn.
Cơ hội của bên mua?
Theo phân tích của giới chuyên môn, trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường địa ốc hạn chế như hiện nay, tiền mặt là “vua” và bên có sẵn tiền sẽ có nhiều cơ hội mua bất động sản giá tốt. Dù vậy, câu hỏi đặt ra lúc này là nhu cầu mua bất động sản ra sao và liệu đây có thực sự là cơ hội “vàng” cho người mua?
Trả lời câu hỏi này, bà Võ Nhật Liễu - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia cho hay, hiện nay, trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, bitcoin… đều biến động mạnh, thì bất động sản vẫn được xem là tài sản ổn định và được ưa chuộng.
| |
Tại các khu vực trung tâm TP.HCM cũng xuất hiện hiện tượng “ngộp hàng”. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo bà Liễu, thời gian qua, vẫn có một lượng tiền nhất định chảy vào bất động sản, nhưng rất chọn lọc. Điều này có nghĩa, không phải nhà đầu tư không mua, mà họ chỉ xuống tiền khi hội đủ 3 điều kiện: Pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và khả năng tạo dòng tiền hoặc dư địa tăng giá đủ hấp dẫn. Đó là lý do có dự án gần như không phát sinh giao dịch, trong khi dự án khác vẫn bán tốt.
“Không phải thị trường thiếu tiền, mà là thiếu sản phẩm đủ sức thuyết phục. Đáng chú ý nhất là lượng tiền rất lớn vẫn đứng ngoài thị trường. Nhà đầu tư không thiếu tiền, họ chỉ đang chờ mặt bằng giá ổn định hơn, tín hiệu rõ ràng của chu kỳ mới và cơ hội đầu tư có tỷ suất sinh lời đủ hấp dẫn. Dòng tiền hiện ở trạng thái ‘wait and see’, quan sát và chờ thời điểm phù hợp. Đây cũng là lượng tiền có khả năng quay lại thị trường nhanh nhất khi các điều kiện hội tụ”, bà Liễu nhấn mạnh.
Cùng góc nhìn, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thị trường địa ốc bắt đầu xuất hiện cơ hội mua được hàng rẻ.
“Cần hiểu rằng, với những người không bị áp lực dòng tiền, lúc này sẽ không chấp nhận bán bất động sản với giá thấp. Thêm nữa, trong bối cảnh nhiều biến động của các kênh đầu tư tích lũy như vàng, chứng khoán, tiền số…, bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn nhất. Do vậy, có thể xem đây là cơ hội cho người có tiềm lực tài chính mua được hàng rẻ”, ông Quang nói và chia sẻ thêm, đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng tiền mặt có sẵn, không dùng đòn bẩy nợ vay, đây chính là thời điểm vàng để tích lũy tài sản giá tốt.
Việc mua được những sản phẩm bất động sản có vị trí đẹp, pháp lý chuẩn chỉnh với mức giá chiết khấu từ 15-20% so với thời điểm đỉnh sóng mang lại vị thế vô cùng an toàn. Khi thị trường bước vào chu kỳ hồi phục mới, nhóm nhà đầu tư này gần như nắm chắc phần thắng với biên độ lợi nhuận vượt trội.
Với nhà đầu tư có ý định sử dụng đòn bẩy tài chính để “đi săn hàng ngộp”, đây lại là cái bẫy rủi ro nguy hiểm. Việc ham rẻ mua vào sản phẩm cắt lỗ, nhưng vẫn phải gánh lãi suất vay cao có thể biến “người đi săn” trở thành nạn nhân tiếp theo trong làn sóng “ngộp hàng”.
“Mùa săn hàng chỉ thực sự mang lại chiến thắng cho những ai có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính nghiêm ngặt và năng lực quản trị rủi ro tốt”, ông Quang nhấn mạnh.