Tỷ lệ lấp đầy về mức trước dịch
Chỉ trong 3 tháng đầu năm 2022, TP.HCM đã có hơn 10.200 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2021. Lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng mạnh, trong khi nguồn cung thiếu hụt khiến giá thuê văn phòng tại TP.HCM tăng mạnh.
Báo cáo mới đây của Knight Frank Việt Nam cho thấy, tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở TP.HCM trong quý đầu năm 2022 đã trở về mức trước đại dịch. Hiện giá thuê trung bình cho các văn phòng hạng A ở mức 55,31 USD/m2, cao nhất là tại các quận trung tâm với giá 62,54 USD/m2, còn ở khu Nam Thành phố là 32,78 USD/m2, thấp hơn khu vực trung tâm khoảng 48%.
Tại phân khúc văn phòng hạng B, giá thuê trung bình trên toàn Thành phố là 34,03 USD/m2, trong đó tại các quận trung tâm là 43,37 USD/m2 và vùng phụ cận là 33,84 USD/m2.
Ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam cho rằng, giá thuê tăng do thị trường khan hiếm nguồn cung, với tỷ lệ còn trống của văn phòng hạng A và B chỉ khoảng 10% trên toàn Thành phố.
“Tỷ lệ lấp đầy sẽ được duy trì ở mức trên 90% và chúng tôi kỳ vọng giá thuê sẽ tăng 15-20% vào cuối năm 2023”, ông Alex Crane nói.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cũng cho hay, do tác động của dịch bệnh, nguồn văn phòng cho thuê thời gian qua đã chững lại. Khách thuê có xu hướng giảm diện tích văn phòng hoặc chuyển sang các tòa nhà có giá thuê phù hợp hơn để tiết giảm chi phí, khách thuê mới cũng trì hoãn kế hoạch mở công ty hay phát triển dự án.
Tuy nhiên, theo bà Trang, nguồn cung văn phòng cho thuê sẽ cải thiện hơn trong năm 2023, khi thị trường dự kiến có thêm khoảng 87.480 m2 diện tích văn phòng hạng A.
Thực tế, dù giá thuê văn phòng tăng trở lại từ đầu năm 2022, song sự tăng giá chủ yếu đến từ phân khúc hạng A và B, còn văn phòng giá rẻ hướng đến những doanh nghiệp nhỏ gần như không thay đổi, chưa kể những chính sách kích cầu đi kèm.
Ghi nhận tại Hệ thống Văn phòng cho thuê VNO - đơn vị có 14 tòa nhà đang khai thác cho thuê với 50.000 m2 mặt sàn - đến ngày 30/3/2022 cho thấy, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống đạt 80%, tăng 50% so với tháng 10/2021. Để đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng bình dân tăng nhanh mùa dịch, VNO đã tăng thêm 3 tòa nhà, tương đương tăng 30% diện tích mặt sàn kể từ giữa cuối tháng 2 đến nay.
Theo đại diện VNO, lượng khách thuê tuy tăng trở lại nhưng chưa nhiều. Trong quý I/2022, giá thuê ở hầu hết các tòa văn phòng do VNO quản lý ở quanh mức 13-20 USD/m2/tháng đi kèm chính sách giảm giá 5-10% trong một vài tháng đến vài quý đầu tiên của hợp đồng thuê.
Bên cạnh giảm giá ngắn hạn, các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê còn kèm theo gói hỗ trợ miễn phí quản lý 6-12 tháng, đặt cọc thuê linh động theo tiến độ, hỗ trợ thời gian fitout (thi công nội thất), hỗ trợ một phần chi phí setup (sắp đặt) văn phòng. Nhờ đó, sản phẩm văn phòng bình dân đón lượng khách thuê tăng ổn định suốt quý đầu năm nay.
Cũng theo vị đại diện này, bắt đầu từ quý II/2022, thị trường văn phòng cho thuê bình dân có sự phục hồi khả quan ở các nhóm ngành công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính, bảo hiểm, logistics, dược phẩm..., hiện có khoảng 70% khách hàng sẵn sàng khảo sát và đàm phán thuê văn phòng của VNO.
Đọc gu khách thuê
Tiềm năng tăng trưởng của thị trường văn phòng cho thuê hiện được đánh giá cao qua những chỉ báo tích cực về sự phát triển kinh tế cũng như tăng trưởng dòng vốn FDI trong thời gian tới.
Theo Trung tâm Dự báo nguồn nhân lực và thông tin thị trường lao động TP.HCM, khi người dân thích nghi hơn với dịch bệnh, nhu cầu lao động tại Thành phố trong năm 2022 ước đạt khoảng 310.000 chỗ làm việc, tập trung chủ yếu tại các ngành thương nghiệp, bất động sản và sản xuất điện tử. Những ngành này cùng với ngành công nghệ thông tin và truyền thông cũng chiếm đa số nguồn vốn FDI mới và tăng thêm trong năm 2021, nên nhiều khả năng sẽ trở thành những ngành trọng điểm tạo ra nhu cầu thuê văn phòng trong năm 2022 cũng như những năm tới.
Bà Võ Thị Khánh Trang dự báo, trong năm 2022, phân khúc văn phòng hạng A và B tiếp tục được tìm kiếm nhiều, nhưng chủ yếu là khách thuê nước ngoài, tập trung tại các quận 1, 2 và 3.
Trong khi đó, doanh nghiệp nội có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm hoặc văn phòng cho thuê có mức giá vừa phải, bởi không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tài chính để thuê văn phòng hạng A. Thay vào đó, nhiều doanh nghiệp đã giảm diện tích thuê hoặc chuyển sang các văn phòng hạng B có vị trí đẹp.
Bà Trang cho biết, khách thuê cũng đang thay đổi để thích nghi với thị trường, vừa bảo đảm ngân sách thuê phù hợp, vừa có không gian văn phòng như mong muốn.
“Trong giai đoạn 2022-2023, những dự án mới tại các quận Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 7 sẽ là điểm đến thay thế cho quận 1. Nguồn cung mới có xu hướng mở rộng ra khu vực ven đô với mức giá cạnh tranh hơn. Do đó, tỷ lệ lấp đầy trong năm 2022 sẽ khả quan hơn và mặt bằng giá thuê văn phòng ở TP.HCM có thể giảm nhẹ, bởi những dự án mới sẽ có giá thuê thấp hơn so với mức trung bình thị trường”, bà Trang nói.
Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và giải pháp cho khách thuê tại Knight Frank cũng gợi ý, các khách thuê muốn tiết kiệm chi phí có thể cân nhắc các khu thương mại mới nổi ở khu Nam TP.HCM và TP. Thủ Đức.
“Tại khu Nam Thành phố, mức giá thuê trung bình văn phòng hạng A hiện khoảng 32,78 USD/m2, hạng B là 21,60 USD/m2. Trong khi đó, TP. Thủ Đức đang chuyển mình mạnh mẽ, hứa hẹn sẽ tạo ra một cuộc cách mạng về giá thuê trong tương lai khi khu vực Thủ Thiêm được hoàn thiện. Hiện nay, giá thuê văn phòng hạng B tại đây ở quanh mức 30,08 USD/m2”, ông Leo Nguyễn thông tin.
Ở một góc nhìn khác, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho rằng, đại dịch đã làm thay đổi xu hướng thuê mặt bằng của những khách thuê là công ty lớn, đa quốc gia. Do đó, chủ đầu tư những dự án văn phòng hạng A dự kiến hoàn thành trong 3 năm tới cần nghiên cứu kỹ để có chiến lược cho thuê phù hợp, đầu tư nhiều hơn vào các tính năng, yếu tố liên quan đến môi trường, sức khỏe và an toàn không gian làm việc.
Các công ty nghiên cứu thị trường văn phòng cho rằng, nhu cầu về không gian làm việc linh hoạt ngày càng trở nên phổ biến và bước vào giai đoạn khởi sắc. Nguyên nhân là do không gian làm việc linh hoạt, đặc biệt là tiết kiệm tối đa chi phí đầu tư cơ sở vật chất ban đầu nên nhiều người đã chọn để khởi nghiệp hoặc lúc cần thu hẹp hoạt động kinh doanh.
Các chuyên gia nhìn nhận, đại dịch Covid-19 thúc đẩy nhiều người chọn làm việc tại nhà và chỉ đến văn phòng khi cần thiết, cho nên nhu cầu dịch vụ văn phòng ảo, văn phòng chia sẻ sẽ ngày càng gia tăng.