Thị trường bất động sản đã bước qua thời kỳ khủng hoảng và đang trong giai đoạn phát triển sôi động. Những trái đắng đầu tư trước đây cộng với sự thay đổi của hành lang pháp lý đã giúp nhà đầu tư thận trọng hơn, xem xét kỹ các vấn đề pháp lý của dự án.
Những thỏa thuận góp vốn mua nhà đơn sơ chỉ bằng vài dòng viết tay có chữ ký của lãnh đạo công ty - chủ đầu tư đã biến mất. Thời kỳ cứ mua là lãi đã qua đi. Người ta sợ hãi hình ảnh dự án đắp chiếu, chôn theo cả đồng vốn mồ hôi, nước mắt.
Những giao dịch mập mờ kiểu rỉ tai đã tạo cơ hội cho lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm xảy ra và tác động xấu tới thị trường. Bởi vậy, những quy định về mua bán đã được xây dựng theo hướng chặt chẽ hơn, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua. Giờ đây, dự án để mở bán được đòi hỏi nhiều điều kiện, phải có bảo lãnh ngân hàng, phải có hợp đồng mẫu được phê duyệt, phải có xác nhận đủ điều kiện mở bán...
Mặc dù bối cảnh thị trường và quy định pháp luật thay đổi đã tác động mạnh mẽ tới quyết định và hành vi của người mua nhà, nhưng lạ là tâm lý chỉ thích những gì dễ dãi, những gì lách luật, những gì có lợi nhanh, lợi nhiều... vẫn luôn thường trực, bất chấp những bài học đau đớn đã xảy ra.
Nhiều người hẳn chưa quên một trong những vụ án dai dẳng từng thu hút sự chú ý của dư luận bởi số tiền các nhà đầu tư bỏ vào lên tới 800 tỷ đồng. Đầu năm 2010, Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land), chủ đầu tư Khu đô thị Thanh Hà ký hợp đồng hợp tác với Công ty 1-5 với thỏa thuận Công ty 1-5 cho Cienco 5 Land vay 200 tỷ đồng. Đổi lại, Công ty 1-5 được ưu tiên thực hiện hợp tác đầu tư vào Khu đô thị Thanh Hà (thuộc quận Hà Đông và huyện Thanh Oai, Hà Nội) với diện tích 55.000 m2. Sau đó, do Công ty 1-5 không chuyển vốn, nên Cienco 5 Land đã có văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng.
Tuy nhiên, Lê Hòa Bình, Chủ tịch HĐQT Công ty 1-5 và đồng bọn vẫn bưng bít thông tin tiếp tục sử dụng hợp đồng cho Cienco 5 Land vay vốn cùng một số giấy tờ thỏa thuận khác để lừa khách hàng. Kết quả là, đã có khoảng 800 tỷ đồng được đổ về Công ty 1-5 để mua các lô đất ở Khu đô thị Thanh Hà.
Suốt một thời gian dài, vụ án được đưa ra xét xử rồi nhiều lần hoãn phiên tòa, trả hồ sơ yêu cầu điều tra bổ sung, rồi hủy án sơ thẩm, điều tra xét xử lại. Mấu chốt tranh cãi là việc thu hồi số tiền đã nộp cho Công ty 1-5.
Khi khởi tố vụ án, cơ quan điều tra đã phong tỏa, thu giữ và thu hồi được một số tài sản. Hiện còn lại 398 người chưa được hoàn trả số tiền đã góp, với tổng số tiền hơn 200 tỷ đồng. Trong số 200 tỷ đồng này, ở phiên tòa sơ thẩm gần đây, tòa án yêu cầu thu hồi một số khoản để đảm bảo thi hành án: gồm 5 tỷ đồng bị cáo Lê Hòa Bình góp vốn với Công ty Tuấn Triều để xây dựng bệnh viện ở xã Hải Hưng (Hải Hậu, Nam Định), Công ty Tuấn Triều phải hoàn trả; khoản tiền mua 279 tấn thép của Công ty Thịnh Vượng, đã trả tiền nhưng chưa được giao hàng, tòa án yêu cầu Công ty Thịnh Vượng giao số thép này lại...
Khoản lớn nhất là 100 tỷ đồng, Lê Hòa Bình đã chi để mua cổ phần của Công ty Xuyên Thái Bình Dương. Số tiền này, theo quan điểm của những người bị hại - đã nộp tiền cho Lê Hòa Bình, là vật chứng của vụ án, phải thu hồi để trả lại cho họ. Tuy nhiên, tòa án cho rằng, bị cáo Lê Hòa Bình đã chuyển tiền cho bên bán cổ phần là PVP Land. Đến nay, đã làm thủ tục sang tên và thay đổi đăng ký kinh doanh, nên không có cơ sở xem xét lại. Hơn 6 triệu cổ phần này hiện do Công ty Minh Ngân (công ty của Lê Hòa Bình) quản lý và tiếp tục được tạm giữ để đảm bảo thi hành án.
Ngay sau phiên tòa, rất nhiều bị hại đã tụ tập ở sân Tòa án Nhân dân TP.Hà Nội bày tỏ sự bất bình đối với những nội dung về trách nhiệm dân sự, đặc biệt là khoản tiền 100 tỷ đồng nói trên. Họ thống nhất quan điểm sẽ nhờ tới luật sư để bảo vệ quyền lợi cho mình, bởi số tiền này là tiền của họ, là vật chứng của vụ án và PVP Land phải có nghĩa vụ hoàn trả.
“Theo bản án sơ thẩm, thì họ sẽ giữ lại số cổ phần của Công ty Xuyên Thái Bình Dương để xử lý, đem bán rồi trả lại tiền cho chúng tôi. Nhưng nói thật là cổ phiếu đó bán ai mua? Và có mua thì cũng là giá bèo. Trong khi số tiền của chúng tôi là 100 tỷ đồng”, ông Thắng, một bị hại bức xúc.
Nhiều người khác cùng quan điểm với ông Thắng và bày tỏ quyết tâm theo đuổi vụ việc, sẽ kháng cáo yêu cầu giải quyết quyền lợi chính đáng của họ. Tuy nhiên, vẫn có người tin vào những lời khuyên bên lề rằng, không nên kháng cáo, bởi sẽ làm vụ án càng kéo dài, tiền không lấy lại được, cứ để người ta thu hồi tài sản lấy tiền về trả cho mình được đồng nào hay đồng ấy.
Ở góc độ tố tụng, thời hạn để kháng cáo là 15 ngày. Nếu không nộp đơn kháng cáo đúng hạn, tức là đương sự đã chấp nhận bản án sơ thẩm và không còn quyền đề nghị Tòa án cấp trên xem xét lại quyền lợi của bản thân họ. Nếu kháng cáo thì trong quá trình giải quyết ở cấp phúc thẩm, nếu cần, đương sự bất cứ lúc nào cũng có thể rút lại đơn kháng cáo, thậm chí ngay tại phiên tòa xét xử phúc thẩm.
Rõ ràng, việc kháng cáo sẽ có lợi cho đương sự, ít nhất là có thêm thời gian đọc kỹ bản án, xem xét lại lợi ích của bản thân. Tuy nhiên, rất nhiều đương sự không thật sự nắm rõ các vấn đề của vụ án mà trong đó họ là bị hại và hầu hết đều mang tâm lý đám đông kiểu “chị này bảo là không cần phải kháng cáo, cứ để người ta giải quyết sẽ lấy lại được tiền”.
Không chỉ ở vụ án này, ở nhiều vụ án đình đám khác của làng bất động sản, tâm lý chỉ thích những gì nhanh chóng, một vốn bốn lời thể hiện rất rõ. Cũng chính từ tâm lý đó, người ta ngại làm những thủ tục pháp lý phức tạp, ngại kiểm tra hồ sơ của dự án. Đã có trường hợp khách hàng mua căn hộ, sau khi ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ và ký hợp đồng mua bán, đi vay tiền ngân hàng và thế chấp căn hộ đó, thì mới phát hiện dự án đã bị thế chấp tại một ngân hàng khác. Đương nhiên, trong trường hợp này, khách hàng bị ngân hàng từ chối cho vay.
Gần đây nhất, một khách hàng vừa đặt cọc mua căn hộ tại một khu đô thị nổi tiếng hút khách (bán hết 90% căn hộ chỉ trong vòng 24h) chia sẻ rằng, trong quá trình mua bán, chị đã yêu cầu nhân viên cung cấp hồ sơ pháp lý. Mặc dù nhân viên bán hàng cũng nhiệt tình cung cấp các hồ sơ cần thiết, song cũng cho biết, cả dự án chỉ có vài khách hàng yêu cầu như vậy.
Có thể thông tin chưa hẳn chính xác, nhưng một dự án cả nghìn căn hộ mà chỉ vài người yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý trước khi mua bán cho thấy, dường như người mua nhà vẫn chưa học được bài học "mải vui quên hết đường về".
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
