Trụ sở của BAX tại Khu công nghiệp Bàu Xéo
Kết quả kinh doanh đì đẹt kéo dài
BAX là một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất đầu tư khu công nghiệp lớn nhất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai với 500 ha tại huyện Trảng Bom, cùng với đó là vị trí thuận lợi khi nằm sát tuyến đường huyết mạch Quốc lộ 1A, thuận tiện cho việc kết nối giao thông giữa 2 miền Nam - Bắc và khu vực Đông Nam Bộ, song BAX chưa khai thác được những lợi thế này một cách thực sự hiệu quả.
Vì thế, doanh thu cho thuê và quản lý dịch vụ hạ tầng của doanh nghiệp này thường xuyên nằm trong nhóm thấp nhất ngành, cho dù đang có gần 30 dự án hợp đồng thuê đất tại các khu công nghiệp với tổng vốn đầu tư trên 600 triệu USD.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong suốt giai đoạn 2008-2018, doanh thu và lợi nhuận sau thuế trung bình của BAX chỉ ở mức vài chục tỷ đồng mỗi năm, thậm chí trong 2 năm ghi nhận lợi nhuận cao kỷ lục là 2019 và 2020 thì con số này cũng chưa tới 150 tỷ đồng, nằm trong số 3 doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp có lợi nhuận ròng thấp nhất ngành (xem bảng 1).
 |
Việc triển khai khu công nghiệp theo hướng san lấp mặt bằng rồi cho thuê, thay vì đầu tư khu công nghiệp chuyên sâu được cho là nguyên nhân chính khiến kết quả kinh doanh của BAX đì đẹt kéo dài. Ngay cả việc mặt bằng giá cho thuê khu công nghiệp tăng mạnh trong 2 năm trở lại cũng không hỗ trợ nhiều cho BAX, bởi khá nhiều hợp đồng thuê đất hạ tầng được triển khai theo hình thức khoán với tiền ứng đã được các đối tác thanh toán từ nhiều năm trước.
Số liệu từ báo cáo tài chính mới công bố cho thấy, tính tới cuối năm 2020, BAX ghi nhận doanh thu nhận trước tiền cho thuê cơ sở hạ tầng dài hạn lên tới hơn 447,4 tỷ đồng phát sinh từ các hợp đồng cho thuê lại đất tại Khu công nghiệp Bàu Xéo có thời hạn lên đến 50 năm.
Tương lai bất định
Thực tế, doanh thu và lợi nhuận của BAX chỉ bắt đầu tăng cao từ năm 2019 khi chính thức triển khai dự án Khu trung tâm dịch vụ Khu công nghiệp Bàu Xéo (Trảng Bom, Đồng Nai), được UBND tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào ngày 17/12/2008 và thay đổi lần thứ nhất vào ngày 12/5/2014. Riêng trong giai đoạn 2019-2020, hoạt động bán đất nền dự án Bàu Xéo góp phần giúp doanh thu của BAX tăng vọt, đạt 183,77 tỷ đồng trong năm 2019 và 311,3 tỷ đồng trong năm 2020, lợi nhuận ròng tương ứng là 85 tỷ đồng và 146 tỷ đồng.
Kết quả kinh doanh khả quan đã tác động tích cực lên thị giá cổ phiếu BAX. Tính từ đầu năm 2020 đến nay, cổ phiếu này đã tăng khoảng 67%, từ vùng giá 45.000 đồng/cổ phiếu lên 75.000 đồng/cổ phiếu trong phiên 18/3/2021, thậm chí có thời điểm đã tăng tới 87.000 đồng/cổ phiếu.
 |
Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng của cổ phiếu BAX cũng như hoạt động kinh doanh của Công ty trong giai đoạn tới đang bị đặt dấu hỏi trước một loạt bài toán khó chưa có lời giải.
Thông tin tại tài liệu Đại hội đồng cổ đông thường niên và Báo cáo thường niên 2020 vừa công bố cho thấy, năm 2021, BAX dự báo sẽ không còn doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, mà chỉ còn một phần doanh thu từ chuyển nhượng nhà gắn liền với đất ở, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu sẽ không cao như năm 2020. Trong đó, phần thu còn lại từ Khu trung tâm dịch vụ Khu công nghiệp Bàu Xéo chuyển sang chỉ còn giá trị 35,89 tỷ đồng, đồng thời BAX sẽ phải tiếp tục đầu tư hoàn thiện các hạng mục còn lại của dự án với tổng giá trị 217,39 tỷ đồng.
Đây là một trong những nguyên nhân khiến BAX phải điều chỉnh giảm mạnh kế hoạch kinh doanh năm nay. Cụ thể, BAX đặt mục tiêu doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2021 đạt lần lượt gần 269 tỷ đồng và 60 tỷ đồng, giảm tương ứng 20% và 59% so với thực hiện năm 2019.
Cũng theo Báo cáo thường niên 2020, hiện BAX chỉ còn 2,2 ha đất cho thuê nhưng không liền vùng, liền khoảnh nên không đáp ứng nhu cầu của các khách hàng lớn, đồng thời còn 13,4 ha chưa thể giải phóng mặt bằng do các hộ dân chưa đồng ý tiền đền bù dẫ tới khó khăn trong việc mở rộng quỹ đất.
BAX đặt mục tiêu thúc đẩy phát triển lĩnh vực đầu tư và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp với dự định triển khai Khu công nghiệp Bàu Xéo 2, bên cạnh kế hoạch phát triển thêm các khu công nghiệp mới trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Thế nhưng, Ban lãnh đạo Công ty sau đó cũng thừa nhận rằng, các kế hoạch đều gặp khó khăn do doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính để tham gia đấu giá đất cũng như cạnh tranh với các doanh nghiệp cùng ngành khác. Hiện tại, BAX là một trong những doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp có vốn điều lệ thấp nhất khi chỉ ở mức 82 tỷ đồng và chưa tăng vốn kể từ năm 2010.
Từ năm 2008 đến nay, mặc dù lợi nhuận để lại hàng năm khá lớn, nhưng BAX chủ yếu dùng khoản tiền này để chia cổ tức bằng tiền mặt, thay vì phát hành cổ phiếu để bổ sung vốn điều lệ, dẫn đến không thể gia tăng nội lực, mất dần lợi thế cạnh tranh trên thị trường. Tính tới cuối năm 2020, BAX có lượng tiền mặt và các khoản tương đương tiền lên tới hơn 90 tỷ đồng, cao hơn cả vốn điều lệ và tiếp tục dành để chia cổ tức bằng tiền mặt tỷ lệ 50% cho cổ đông.
Ngoài ra, cũng phải nói thêm rằng, so với những doanh nghiệp cùng ngành khác, BAX hiếm khi sử dụng vốn vay phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Ngoại trừ năm 2008 và giai đoạn 2009-2014, từ năm 2015 đến nay, Công ty không có dư nợ vay.
Việc thận trọng khi sử dụng đòn bẩy nợ vay một mặt giúp ổn định cơ cấu tài chính, nhưng mặt khác cũng đẩy BAX rơi vào tình cảnh thiếu vốn đầu tư, không tranh thủ được cơ hội khi thị trường khi Việt Nam đang trở thành điểm nóng đầu tư của các nhà sản xuất đa quốc gia.
