Thị trường địa ốc đã có nhiều biến chuyển sau sự ra đời của bộ ba luật bất động sản mới. Ảnh: Lê Toàn
Mới đây, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) đã gửi tới Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính 7 kiến nghị nhằm giúp phát triển thị trường bất động sản theo hướng ổn định và lành mạnh.
Với kiến nghị đầu tiên, phía NEU cho rằng các cơ quan chức năng cần tập trung tháo gỡ các khó khăn của doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư bất động sản.
“Hiện nay vẫn còn rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư tại. Nhiều dự án vướng mắc về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, khó khăn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất…", NEU đặt vấn đề.
Theo đó, để giải quyết các vướng mắc trên, NEU đã đề xuất một số giải pháp như hoàn thiện quy trình đấu giá, đấu thầu, giao đất theo quy định mới; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất theo tinh thần của luật mới nhưng cần đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư; đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục, tháo gỡ, vướng mắc pháp lý, để tạo điều kiện chuyển nhượng các dự án không đủ năng lực tài chính.
Bên cạnh đó còn có một số giải pháp khác như cho phép điều chỉnh và hướng dẫn quy trình thực hiện chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội; nghiên cứu, xem xét thí điểm thực hiện việc phân cấp, thẩm quyền quyết định điều chỉnh dự án xây dựng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cho UBND các tỉnh, thành phố.
Tại kiến nghị thứ 2, NEU cho rằng các cơ quan chức năng cần tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho thị trường, hướng đến việc huy động các nguồn vốn dài hạn và bền vững.
Để làm được điều này, nguồn vốn từ tín dụng ngân hàng cần được khơi thông. Các ngân hàng thương mại cần ban hành các tiêu chí cho vay phù hợp đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại có hiệu quả cao, tiêu thụ tốt, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
“Đồng thời, việc mở rộng tín dụng cần đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh trong lĩnh vực bất động sản", NEU lưu ý.
Tiếp đó, dòng vốn từ trái phiếu bất động sản cần được thúc đẩy phát triển. Bộ Tài chính cần rà soát tình trạng tài chính (bao gồm tài sản, nợ, dòng tiền) của các công ty phát hành trái phiếu hiện đang gặp khó khăn. Với trái phiếu đăng ký phát hành mới, các cơ quan quản lý giám sát cần tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp phát hành trái phiếu khối lượng lớn.
“Cần thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo kênh huy động vốn dài hạn. Ngoài ra, cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản”, phía NEU gợi mở.
Với kiến nghị thứ 3, NEU cho rằng cần minh bạch hóa thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai và bất động sản. Đề xuất này có thể được hiện thực hoá bằng cách hoàn thiện, duy trì thường xuyên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường; nâng cao chất lượng hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ hỗ trợ (các doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch); đẩy mạnh việc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt…
Tại kiến nghị thứ 4, nhà trường đề xuất việc hoàn thiện mô hình tổ chức hệ thống của sàn giao dịch bất động sản do khu vực tư nhân cung cấp. Để giúp hệ thống sàn giao dịch phát huy hiệu quả trong việc hỗ trợ minh bạch hóa thông tin thị trường, các tiêu chuẩn thành lập sàn giao dịch và tiêu chuẩn của người quản lý, điều hành sàn cần được quy định rõ.
Không chỉ vậy, trình độ chuyên môn của môi giới cũng cần được nâng cao; quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch; có quy định về ban hành quy chế hoạt động tại sàn và công khai quy chế để các bên tham gia giám sát và thực hiện…
Đối với kiến nghị thứ 5, NEU đề xuất cần bổ sung về điều kiện và tiêu chuẩn của sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể gồm bổ sung thêm điều kiện về năng lực tài chính để doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch; điều kiện về năng lực và trình độ chuyên môn của các nhân viên.
“Đối với các loại bất động sản được đưa ra giao dịch tại sàn cần thiết phải quy định những điều kiện cụ thể. Đối với yêu cầu này, trước hết các cơ quan chức năng cần có trách nhiệm công bố công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở; các thông tin về đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng…”, phía nhà trường cho biết.
Tại kiến nghị thứ 6, NEU cho rằng cần hoàn thiện cơ chế giám sát, quản lý hoạt động của các sàn giao dịch địa ốc và chế độ báo cáo đối với cơ quan quản lý
“Cần bổ sung thêm các quy định về công khai giá bất động sản, trình tự và thủ tục thực hiện các giao dịch, các phí dịch vụ có liên quan,… Nhờ đó có thể làm tăng tính công khai, minh bạch thông tin dự án đưa vào giao dịch, nhất là các bất động sản hình thành trong tương lai”, nhà trường nhận định.
Ngoài ra, mức xử phạt vi phạm hành chính có liên quan đến các sai phạm của các chủ thể trong mô hình sàn giao dịch bất động sản cũng cần được nâng lên.Thực tế cho thấy, mức phạt hiện nay không đáng là bao so với những khoản lợi ích mà chủ thể kinh doanh thu về từ các dự án bất động sản, từ đó nảy sinh tâm lý “chấp nhận nộp phạt để được vi phạm”.
Cuối cùng, với kiến nghị thứ 7, phía NEU cho rằng cần có quy định về sàn giao dịch bất động sản online (giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch). Hiện chưa có quy định pháp luật nào trực tiếp điều chỉnh về việc vận hành, khai thác kinh doanh online của một sàn giao dịch địa ốc.
“Giao dịch bất động sản gắn với một tài sản có giá trị lớn, đặc điểm phức tạp, trong bối cảnh thông tin thiếu minh bạch và tính pháp lý cần được xác minh kỹ. Vì vậy, cần thiết phải có hướng dẫn chi tiết và cụ thể hơn với hoạt động giao dịch điện tử với các sàn giao dịch bất động sản. Đây cũng là yêu cầu thiết yếu để thích ứng với xu thế của thời đại công nghệ hiện nay”, nhà trường bình luận.
