Cơ hội từ mức tăng trưởng 2 con số
Hiện tại, quy mô thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam còn khá khiêm tốn, nhưng cũng vì thế tiềm năng tăng trưởng rất lớn.
Theo dữ liệu năm 2025 của JLL Việt Nam, tổng công suất vận hành tại Hà Nội và TP.HCM mới đạt khoảng 60 MW, thấp hơn đáng kể so với các thành phố trong khu vực như Jakarta - Indonesia (250 MW), Kuala Lumpur - Malaysia (149 MW), Bangkok - Thái Lan (72 MW), Manila - Philippines (74 MW)...
Quy mô này càng thêm khiêm tốn khi so với Johor Bahru - Malaysia (500 MW), Hồng Kông - Trung Quốc (561 MW), Bắc Kinh - Trung Quốc (880 MW), Seoul - Hàn Quốc (826 MW), Singapore - Singapore (1.198 MW) hay Thượng Hải - Trung Quốc (2.093 MW).
Nếu xét theo tỷ lệ công suất (MW) trên quy mô kinh tế, Hà Nội và TP.HCM vẫn nằm trong nhóm thấp, phản ánh dư địa phát triển lớn trong bối cảnh các doanh nghiệp ngày càng đẩy mạnh thuê ngoài hạ tầng và chuyển đổi lên điện toán đám mây.
Hiện nay, nguồn cung trung tâm dữ liệu chủ yếu được vận hành bởi các đơn vị như VNPT, Viettel IDC, FPT Telecom, CMC Telecom, HTC (ECODC) và QTSC, với tiêu chuẩn kỹ thuật đạt Tier III/Tier III+ để đáp ứng các yêu cầu về độ sẵn sàng, an toàn và khả năng bảo trì.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay, giai đoạn 2023-2028, công suất trung tâm dữ liệu tại một số nước Đông Nam Á dự báo có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm từ 22-38%. Việt Nam nhiều khả năng sẽ đi theo quỹ đạo này khi các điều kiện nền tảng cải thiện.
Trên thực tế, thị trường đã ghi nhận một loạt dự án mới được công bố hoặc triển khai, điển hình như trung tâm dữ liệu của Viettel IDC tại Tân Phú Trung (TP.HCM) với công suất thiết kế lên tới 140 MW; Kinh Bắc hợp tác cùng AIC và VietinBank để phát triển trung tâm dữ liệu gần 2 tỷ USD tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, công suất dự kiến 200 MW IT Load; CMC đang phát triển dự án CMC Hyperscale Data Centre với tổng vốn hơn 250 triệu USD, công suất ban đầu 30 MW và khả năng mở rộng lên đến 120 MW…
Bài toán mới cho các khu công nghiệp
Theo đại diện JLL Việt Nam, trí tuệ nhân tạo không còn là một xu hướng, mà đã trở thành một loại hạ tầng chủ chốt. Điện năng, dữ liệu và tốc độ thực thi sẽ quyết định khu vực nào sẽ giành được ưu thế và Việt Nam đang có nhiều cơ hội trong giai đoạn tới.
Chi phí điện thương mại tại Việt Nam ở mức cạnh tranh trong khu vực; tỷ trọng năng lượng tái tạo từ thủy điện, gió, mặt trời đáng kể, phù hợp mục tiêu môi trường của khách thuê.
Quy hoạch Điện VIII (tháng 5/2023) và kế hoạch triển khai (tháng 4/2024) đặt mục tiêu nâng tổng công suất nguồn lên khoảng 155 GW, giảm phụ thuộc than và hướng tới hợp đồng mua bán điện trực tiếp giữa nhà phát điện với khách hàng lớn.
Về kết nối quốc tế, Việt Nam có các điểm cập bờ cáp biển tại Đà Nẵng, TP.HCM, Quy Nhơn (APG, AAG, AAE‑1, TGN‑IA, TVH, SJC2) và kế hoạch bổ sung 2-4 tuyến trong 5 năm tới; tuyến VTS hợp tác Viettel - Singtel dự kiến tăng liên thông với Singapore.
Về đất đai, các khu công nghiệp và khu công nghệ cao gần đô thị là lựa chọn chính; giá đất phục vụ trung tâm dữ liệu thường cao hơn 30-50% so với đất công nghiệp do yêu cầu vị trí, điện và cáp quang sẵn có, cùng trạm biến áp riêng.
Theo ông John Campbell - chuyên gia bất động sản công nghiệp, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và theo năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.
Vị chuyên gia này nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao.
Trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn. Điều đó khiến phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.