Hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ để tính tiền mua bán căn hộ
Năm 2009, chủ đầu tư Dự án Keangnam Landmark là Công ty TNHH Keangnam Vina mở bán các căn hộ tại hai tòa tháp cao nhất Việt Nam. Đến năm 2011, Keangnam Vina bắt đầu bàn giao các căn hộ. Quá trình bàn giao, một số khách hàng phát hiện căn hộ bị thiếu diện tích. Đây cũng là căn nguyên dẫn đến tranh chấp và vụ việc kéo dài đến năm 2016 mới có bản án có hiệu lực.
Khách hàng bảo thiếu diện tích, nhưng chủ đầu tư bảo đủ. Lý do nào, căn cứ nào để hai bên khăng khăng “thiếu - đủ”?
Trong giai đoạn trước khi Thông tư 03/2014/TT-BXD được ban hành và có hiệu lực (ngày 8/4/2014), khi mua bán căn hộ có hai cách đo là đo thông thủy hoặc tim tường. Chọn cách nào là do thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Nếu đo thông thủy, diện tích căn hộ là phần diện tích sàn mà khách hàng có thể sử dụng. Với cách đo tim tường, diện tích căn hộ được đo từ tim tường này đến tim tường kia.
Vấn đề là nếu đo tim tường, diện tích căn hộ vẫn bao gồm diện tích chung - cột chịu lực và hộp kỹ thuật. Trong tòa nhà chung cư, phần diện tích này không nhỏ và tùy theo giá tiền của từng tòa nhà mà số tiền khách hàng phải trả cho phần diện tích này (nếu tính vào diện tích căn hộ đem bán) có thể lên tới cả tỷ đồng. Vậy phần diện tích chung này có được tính vào diện tích căn hộ bán cho khách hàng?
Điều 225, Bộ luật Dân sự 2005 quy định, sở hữu chung trong nhà chung cư là phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia... Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.
Điều 70, Luật Nhà ở 2005 quy định, phần sở hữu chung trong nhà chung cư là không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
Với căn cứ Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở, bên mua cho rằng, họ đồng tình với cách đo từ tim tường đến tim tường, nhưng phải trừ đi phần diện tích chung.
Tuy nhiên, mọi việc trở nên rắc rối và phức tạp khi Bộ Xây dựng ban hành 2 công văn hướng dẫn. Theo đó, tháng 12/2010, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản ban hành Công văn 124/QLN trả lời đề nghị hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư của doanh nghiệp. Công văn khẳng định, nếu đo theo phương pháp tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung nêu trên. Công văn 397 do Thanh tra Bộ Xây dựng có cùng hướng dẫn, nếu đo theo phương pháp tim tường, chủ đầu tư không phải trừ diện tích chung. Phía chủ đầu tư đã “bám chặt” vào công văn hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Sau này, nhóm nghiên cứu của Ủy ban Pháp luật thuộc Quốc hội nhận định, các công văn hướng dẫn nêu trên vi phạm về hình thức ban hành, nội dung hướng dẫn vượt quá thẩm quyền, vượt ra ngoài khuôn khổ pháp luật vì chưa được luật, nghị định, thông tư quy định.
Năm 2014, Bộ Xây dựng đã phải ban hành Thông tư số 03, sửa đổi duy nhất Điều 21 trong Thông tư 16/2010/TT-BCD, rằng hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ) để tính tiền mua bán căn hộ.
Thế nhưng, với các giao dịch trước khi Thông tư 03/2014/TT-BXD được ban hành và có hiệu lực thì sao? Thông tư này hướng dẫn: cứ làm theo thỏa thuận của đôi bên. Nhưng thỏa thuận đôi bên chỉ ghi nhận đo từ tim tường đến tim tường và không nhắc gì đến phần diện tích chung.
Chính sự hướng dẫn tréo ngeo này đã dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa khách hàng và chủ đầu tư.
