Khu công nghiệp Việt Phát, tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 5.000 tỷ đồng nay đã có chủ mới và đổi tên thành Khu công nghiệp Suntec.
Tháng 5/2021, Công ty cổ phần Tân Thành Long An công bố huy động thành công 5.000 tỷ đồng trái phiếu. Đây là lô trái phiếu riêng lẻ có lãi suất không thấp hơn 10%/năm, kỳ hạn 5 năm, được đảm bảo bằng tài sản là 200 ha đất tại Khu công nghiệp Việt Phát tại xã Tân Lập, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An. Số tiền huy động được dùng để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp giai đoạn 1 với 290 ha.
Khu đất này nằm trong dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát, có tổng diện tích hơn 1.832 ha, được quy hoạch theo mô hình kết hợp giữa khu công nghiệp và khu đô thị. Tổ hợp dự án này được UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương đầu tư vào năm 2005, được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2010, với tiến độ quy định là hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật vào tháng 10/2015.
Tuy nhiên, dự án không đảm bảo tiến độ, giấy chứng nhận đầu tư phải điều chỉnh nhiều lần. UBND tỉnh Long An có văn bản đồng ý cho gia hạn tiến độ, đến năm 2020 phải hoàn thiện hạ tầng khu công nghiệp và tiếp nhận nhà đầu tư thứ cấp vào khu công nghiệp từ ngày 1/1/2021. Đến ngày 17/5/2020, dự án được khởi công, sau đó, doanh nghiệp làm một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn chưa thể đón khách vào thuê.
Đầu năm 2021, Chủ tịch UBND tỉnh Long An yêu cầu các cơ quan liên quan thanh tra toàn diện dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát. Đồng thời, UBND tỉnh Long An có văn bản thông báo kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh về việc chưa thống nhất cho giãn tiến độ đối với dự án này.
Trước đó, kết luận thanh tra toàn diện dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát, do UBND tỉnh Long An ban hành ngày 13/9/2019 đề cập một loạt yếu kém, sai phạm tại dự án, thậm chí còn kiến nghị nếu doanh nghiệp không thực hiện theo đúng quy định thì các sở, ban, ngành xem xét đề xuất UBND tỉnh thu hồi dự án.
Trong các cuộc làm việc với nhà đầu tư trái phiếu Tân Thành Long An gần đây, đơn vị tư vấn đợt phát hành trái phiếu là TVSI thừa nhận đã thông tin không chính xác về doanh nghiệp và dự án. Tháng 5/2021, Tân Thành Long An dùng 200 ha đất trong dự án làm tài sản đảm bảo để phát hành lô trái phiếu nói trên. TVSI là nhà đầu tư ôm toàn bộ 5.000 tỷ đồng trái phiếu đợt này, sau đó xé lẻ phân phối cho nhà đầu tư cá nhân. Sau khi trả lãi được kỳ đầu tiên, Tân Thành Long An đã mất khả năng chi trả kỳ lãi tiếp theo.
Bên cạnh đó, Tân Thành Long An còn dùng quyền sử dụng 177 ha đất nông nghiệp trong dự án Khu đô thị Việt Phát làm tài sản đảm bảo cho Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát (Vạn Trường Phát) phát hành 10.000 tỷ đồng trái phiếu. Từ tháng 6/2021 tới tháng 11/2021, Vạn Trường Phát phát hành 5 đợt trái phiếu, mỗi đợt 2.000 tỷ đồng. TVSI tiếp tục là đơn vị tư vấn phát hành, SCB là ngân hàng quản lý tài sản đảm bảo, quản lý dòng tiền.
Điều đáng nói là dự án Khu đô thị Việt Phát mới tồn tại trên giấy, đến nay chưa được cấp phép chủ trương đầu tư và khu đất trên còn chưa có trong quy hoạch làm nhà ở của tỉnh Long An. Chỉ đến khi tổ chức phát hành mất khả năng trả lãi và gốc trái phiếu, nhà đầu tư tìm hiểu kỹ và ngã ngửa về tài sản đảm bảo mà doanh nghiệp đưa vào các bản công bố thông tin.
Một ví dụ khác về tính không đảm bảo của tài sản bảo đảm là trường hợp Công ty cổ phần Kinh doanh đá quý và trang sức Đức Tiến. Lô trái phiếu 500 tỷ đồng với mã DTCCH2122001 do công ty này phát hành có tài sản đảm bảo là 20 triệu cổ phần của Công ty In sách giáo khoa Hòa Phát (mã HTP); quyền sử dụng đất của thửa đất số 352, 371, 372, 397, 398, 419, 736, 737, 739, 740, 741, 744 tờ bản đồ số 12 và thửa đất số 558, 559, 562, 553, 585, 555, tờ bản đồ số 8, xã Phước Hiệp, huyện Củ Chi, TP.HCM. Trong thương vụ này, Công ty Chứng khoán Bảo Việt tư vấn phát hành, Ngân hàng Vietcombank quản lý tài sản đảm bảo. Đến ngày 15/10/2022, tổ chức phát hành mất khả năng thanh toán gốc đến hạn.
Theo phản ánh của trái chủ, Công ty cổ phần Kinh doanh đá quý và trang sức Đức Tiến đã không thế chấp quyền sử dụng đất của các thửa đất nói trên (các thửa đất này là đất đấu giá, doanh nghiệp sử dụng tiền huy động từ trái phiếu để tham gia đấu giá đất, sau đó gặp rắc rối về pháp lý). Ngân hàng quản lý tài sản đảm bảo cũng không thông báo cho người sở hữu trái phiếu về việc tài sản bảo đảm không được thế chấp theo quy định.
Người sở hữu trái phiếu VHBOND002 của Công ty cổ phần Đầu tư công nghiệp Việt Hưng cũng trong tình cảnh mua phải “vịt giời”. Theo chia sẻ của các nhà đầu tư, ngày 8/2/2021, Đầu tư Công nghiệp Việt Hưng phát hành 350 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào ngày 8/8/2022, với lãi suất 12%/năm.
Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu là 100% cổ phần của công ty này, trị giá 250 tỷ đồng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại đường số 8, Khu công nghiệp Long Thành và toàn bộ nhà xưởng, công trình trên đất, máy móc thiết bị của Nhà máy Cơ khí mạ Hoàng Hưng tại Khu công nghiệp Long Thành, Đồng Nai, giá trị định giá là 325 tỷ đồng. Tổng giá trị tài sản đảm bảo dự kiến là 575 tỷ đồng.
Trong thương vụ trên, Công ty cổ phần Chứng khoán Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBankSc) đóng vai trò là tổ chức cung cấp các dịch vụ gồm tư vấn phát hành trái phiếu, đại lý phát hành trái phiếu, đại lý đăng ký, lưu ký và đại lý thanh toán trái phiếu, đại diện người sở hữu trái phiếu và đại lý quản lý tài sản bảo đảm. VietinBank Chi nhánh TP.HCM là đại lý quản lý các tài khoản, đại lý quản lý tài sản bảo đảm.
Ngày 6/4/2021, Công ty Việt Hưng đã sử dụng toàn bộ tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu là 350 tỷ đồng để thực hiện việc mua bán khoản nợ xấu của Công ty cổ phần Cơ điện Hoàng Hưng.
Tuy nhiên, sau đó, đại diện pháp luật của Hoàng Hưng không chịu ký bàn giao tài sản nên việc thu hồi, sang tên tài sản cho Việt Hưng không thể hoàn thành. Doanh nghiệp cũng không thực hiện được đăng ký tài sản bảo đảm như cam kết trong phương án phát hành, dẫn đến lộ trình thanh lý một số tài sản thu giữ và việc huy động tái tài trợ vốn trung dài hạn từ các tổ chức tín dụng cho các tài sản đã mua bị chậm tiến độ.
Trong khi đó, hạn mức tín dụng tại các ngân hàng đều thắt chặt, giá nguyên liệu thép, kẽm biến động mạnh. Vì vậy, Việt Hưng mất khả năng cân đối dòng tiền để trả nợ cho các trái chủ như hợp đồng.
Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu 600 tỷ đồng do Gotec Land phát hành cũng là một ví dụ về tính rủi ro của tài sản bảo đảm. Lô trái phiếu này được phát hành vào ngày 15/10/2021, ngày đáo hạn là 15/10/2025. Gotec Land đã đăng ký giao dịch bảo đảm 40 triệu cổ phần có tổng giá trị mệnh giá là 400 tỷ đồng tại Gotec Land.
Tài sản bảo đảm còn bao gồm toàn bộ bất động sản thuộc dự án Diamond Square, bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện có và hình thành trong tương lai (khi đủ điều kiện thế chấp) và động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai (bao gồm cả các khoản phải thu từ hợp đồng mua bán, đặt cọc, cho thuê…) liên quan tới và/hoặc phát sinh từ dự án Diamond Square (khi đủ điều kiện thế chấp).
Các tài sản bảo đảm này thực hiện thế chấp ngay khi đủ điều kiện pháp lý để thế chấp và không muộn hơn ngày 31/3/2023. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, tổ chức phát hành vẫn chưa thực hiện thế chấp tài sản bảo đảm này do chưa đủ điều kiện pháp lý.
Nhận xét về những trường hợp trên, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi bình luận, đối với biện pháp bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai, trước hết là tiềm ẩn lớn về rủi ro tài chính. Bởi nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh trước khi tài sản được hình thành thì sẽ chẳng lấy đâu ra tài sản để xử lý, nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự.
Luật sư Đức cũng nhấn mạnh, giao dịch bảo đảm chỉ thực sự có ý nghĩa sau khi tài sản đã hình thành xong, thậm chí còn phải có đầy đủ giấy tờ công nhận quyền sở hữu, vì rất có thể tài sản lại thuộc sở hữu của người khác hoặc của nhiều người.
