Trái phiếu bất động sản và rủi ro đạo đức

Giải pháp phát hành trái phiếu được các công ty bất động sản tăng cường sử dụng để huy động vốn.

Khuyến mại mua trái phiếu

Số liệu mới nhất từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu với 15.520 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 56%. Trong đó, trái phiếu có kỳ hạn từ 1 - 3 năm là 9.313 tỷ đồng, chiếm 60%.

Trước đó, năm 2021 có 964 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước, giá trị đạt 594.529 tỷ đồng, tăng 35% so với năm 2020. Trong đó, trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt 210.950 tỷ đồng, chiếm 35,5% và tăng 61% so với năm 2020.

Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản tăng vọt được cho là do Thông tư 41/2016/TT-NHNN nâng hệ số rủi ro đối với các khoản vay phục vụ kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%, kể từ ngày 1/1/2020. Trong khi đó, hầu hết các ngân hàng ở Việt Nam có hệ số an toàn vốn còn khiêm tốn và hạn mức tăng trưởng tín dụng không đủ cao nên hạn chế cho các công ty địa ốc vay vốn. Vì thế, giải pháp phát hành trái phiếu được các công ty này tăng cường sử dụng để huy động vốn.

Nhu cầu tái tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong 2 năm tới sẽ diễn ra mạnh mẽ ngay trong năm nay.

Bên cạnh đó, nội tại doanh nghiệp bất động sản luôn có nhu cầu huy động vốn để triển khai dự án, còn các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân quan tâm hơn đến trái phiếu do có mức sinh lời cao so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm.

Dự báo thị trường trái phiếu năm 2022, ông Lê Hồng Khang, Trưởng phòng Khối dịch vụ xếp hạng tín nhiệm FiinRatings thuộc FiinGroup cho rằng, mặc dù có những thay đổi quan trọng về cả phía cung (Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang được sửa đổi theo hướng thắt chặt tiêu chuẩn tham gia phát hành trái phiếu doanh nghiệp) và cầu (Thông tư 16/2021/TT-NHNN có các quy định siết lại việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp, có hiệu lực từ 15/1/2022), nhưng thị trường vẫn sẽ sôi động.

Thứ nhất, khoảng 60% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành sẽ đáo hạn trong năm 2023 - 2024, trong khi hoạt động sản xuất - kinh doanh bị tác động mạnh bởi dịch Covid-19, ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Do đó, nhu cầu tái tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong 2 năm tới sẽ diễn ra mạnh mẽ trong ngay trong năm nay.

Thứ hai, các tiêu chuẩn cho vay của kênh tín dụng ngân hàng đang được nâng lên, đồng thời Thông tư 16/2021/TT-NHNN hạn chế các ngân hàng cấp tín dụng qua hình thức trái phiếu doanh nghiệp, nên vai trò của thị trường trái phiếu sẽ càng trở nên rõ nét.

Thứ ba, các khoản chi đầu tư trong 2 năm vừa qua sụt giảm so với mức bình quân 5 năm, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp bất động sản, do biện pháp giãn cách trên diện rộng nhằm phòng chống dịch trong năm 2021 tác động mạnh đến hoạt động triển khai xây dựng dự án và bán hàng. Do đó, ngay sau khi tái mở cửa vào đầu quý IV/2021, nhu cầu huy động vốn tài trợ cho việc xây dựng và đầu tư mới bắt đầu sôi động trở lại.

“Thông tin từ khối doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, các dự án mở bán ở giai đoạn trước hoặc trong năm 2020 thì gần như đã thu tiền và hạch toán doanh thu trong 2 năm vừa qua. Điều này củng cố quan điểm của chúng tôi về việc doanh nghiệp cần huy động thêm vốn mới để đẩy mạnh triển khai xây dựng các dự án đã chi cho hoạt động tiền xây dựng”, ông Khang nói.

Chị H.N.V ở quận Ba Đình, Hà Nội cho biết, chị thường xuyên nhận được tin nhắn mời mua trái phiếu doanh nghiệp từ phía doanh nghiệp địa ốc và công ty chứng khoán. Thời gian đầu chị tò mò tìm hiểu, nhưng sau đó thấy khó chịu vì bị làm phiền.

Đáng lưu ý, mới đây, có một hình thức huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản mà chị H.N.V cho là “giống như một sự lừa đảo tinh vi”. Cụ thể, chị nhận được thông tin về chương trình tặng quà cho khách hàng gửi kỳ hạn 12 tháng trở lên, diễn ra từ ngày 1 - 15/3/2022, với nhiều quà tặng như vali du lịch, nồi chiên không dầu, máy lọc không khí, 1 chỉ vàng SJC.

“Lâu lắm rồi, ngân hàng không có chế độ tặng quà cho khách hàng gửi tiền tiết kiệm, thậm chí khách hàng VIP cũng bị “cắt” quà trong những dịp như 8/3 hay 20/10, nên chương trình khuyến mại khiến tôi thấy hấp dẫn”, chị H.N.V chia sẻ.

Hỏi về lãi suất thì được biết, lãi suất lên tới 10%/năm. Thấy mức lãi suất cao hơn hẳn so với mặt bằng các ngân hàng nên chị H.N.V nghi vấn, đây phải chăng là chương trình khuyến mại dành cho khách hàng mua trái phiếu? Chị hỏi kỹ hơn thì được biết, người đang giới thiệu chương trình khuyến mại không phải là nhân viên ngân hàng, mà là nhân viên Công ty Chứng khoán Y và tiền của khách hàng sẽ dùng để mua trái phiếu các công ty bất động sản thành viên Tập đoàn X mà Công ty Chứng khoán Y nằm trong hệ sinh thái tài chính - ngân hàng - bất động sản của Tập đoàn phân phối.

Biến tướng huy động vốn

Theo một cán bộ pháp chế trong lĩnh vực ngân hàng, Công ty Chứng khoán Y có dấu hiệu vi phạm pháp luật nếu nhận tiền gửi của khách hàng. Cụ thể, Khoản 2, Điều 8, Luật Các tổ chức tín dụng quy định: “Nghiêm cấm cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng thực hiện hoạt động ngân hàng, trừ giao dịch ký quỹ, giao dịch mua, bán lại chứng khoán của công ty chứng khoán”.

“Công ty chứng khoán sử dụng từ ngữ “gửi” là không đúng, vì công ty chứng khoán không phải là tổ chức tín dụng nên không được thực hiện hoạt động ngân hàng. Tuy nhiên, công ty chứng khoán “khôn” khi chơi trò mập mờ không ghi chữ “tiền” sau chữ “gửi”. Nhưng nhìn chung là không đàng hoàng”, vị cán bộ pháp chế nêu quan điểm.

Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico cho hay, trước đây, việc đầu tư trái phiếu qua kênh ngân hàng khá sôi động và điều này mang đến rủi ro cho hệ thống ngân hàng nên Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định chặt chẽ về hoạt động mua, bán trái phiếu doanh nghiệp của ngân hàng thương mại. Đồng thời với đó là các quy định nhằm hạn chế nhà đầu tư mua trái phiếu để tránh rủi ro cho các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Theo luật sư Hải, gửi thông tin đến một lượng người không xác định tức là gửi thông tin đến đại chúng. Do vậy, khi một công ty chứng khoán chào mời khách hàng như là đã sẵn sàng cho việc huy động vốn thì mặc dù có vỏ bọc phân phối trái phiếu riêng lẻ nhưng rất dễ biến tướng vi phạm từ riêng lẻ thành đại chúng theo một quy trình không chuẩn.

Trường hợp công ty chứng khoán cố tình khiến người dân liên tưởng đến hoạt động tương tự như gửi tiền vào ngân hàng là điều không phù hợp với pháp luật. Sự nhầm tưởng quan hệ giao dịch có thể khiến khách hàng thay vì gửi tiền vào ngân hàng sẽ chuyển tiền cho công ty chứng khoán. Bán trái phiếu cũng là một kênh huy động vốn trong kinh doanh. Cơ quan quản lý nhà nước, cụ thể ở đây là Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cần có giải pháp để không dẫn đến việc huy động vốn trái phiếu biến tướng thành huy động tiền gửi.

“Việc các công ty chứng khoán liên kết với một số ngân hàng ồ ạt huy động vốn trái phiếu về lâu dài có thể gây rủi ro thanh khoản không hề kém so với kênh huy động vốn chính thống của các ngân hàng. Vì quyền lợi của người dân, cơ quan quản lý nhà nước cần kiểm soát việc này”, luật sư Hải nói.

Nhuệ Mẫn