Nguồn cung dịch chuyển ra vùng mở rộng
Tại Diễn đàn bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội” do TheLEADER tổ chức ngày 25/8, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, bất động sản là một trong những lĩnh vực hưởng lợi rõ nét từ quá trình mở rộng không gian phát triển của TP.HCM. Sau khi sáp nhập, quy mô TP.HCM tăng lên đáng kể, tác động tích cực đến nhiều phân khúc, nổi bật là bất động sản công nghiệp và nhà ở.
Với bất động sản công nghiệp, khu vực Bình Dương cũ vốn là thủ phủ công nghiệp, nên sau sáp nhập, quy mô đất công nghiệp và nhà kho xây sẵn tăng khoảng 6 lần so với trước, lên hơn 15.000 ha. Mặt bằng giá cũng đa dạng hơn, tạo thêm lựa chọn cho nhà đầu tư.
| |
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ tại diễn đàn. (Ảnh: BTC) |
Ở phân khúc nhà ở, dòng vốn của nhà đầu tư cá nhân đang dịch chuyển ra các khu vực ven đô, thuộc TP.HCM mở rộng. Điều này cho thấy thị trường sau mở rộng có sự đa dạng hơn về nguồn cung và giá cả. Giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM cũ hiện khoảng 92 triệu đồng/m2, trong khi tính trên toàn TP.HCM mở rộng, giá bình quân giảm còn khoảng 76 triệu đồng/m2.
Trên thị trường thứ cấp, giá bình quân toàn Thành phố còn khoảng 62 triệu đồng/m2. Việc thị trường mở rộng, trong khi mặt bằng lãi suất cao khiến thanh khoản giảm, đã khiến tốc độ tăng giá trên thị trường thứ cấp chậm lại.
“Với thị trường mở rộng, nguồn cung dồi dào, giá hạ, chúng tôi dự báo trong 3 năm tới, thị trường sẽ tiếp tục được hưởng lợi”, bà Dung nhận định.
Về giá, bà Dung dự báo từ năm 2026, cả giá sơ cấp và thứ cấp tại TP.HCM sẽ có xu hướng chững lại, do thị trường tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ không gian mở rộng.
Phát triển theo hướng đa cực, đa trung tâm
Nhìn dài hạn, bà Dung cho rằng TP.HCM đang đứng trước những động lực phát triển mới. Một trong những động lực quan trọng là Trung tâm tài chính quốc tế, được kỳ vọng trở thành “nam châm” thu hút nguồn vốn trong tương lai. Đồng thời, tạo động lực cho bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ.
Không gian đô thị TP.HCM trong tương lai sẽ phát triển theo hướng đa trung tâm, đa cực, qua đó mở ra cơ hội cho nhiều phân khúc bất động sản. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là hệ thống hạ tầng kết nối phải được phát triển đồng bộ, bao gồm cao tốc, các tuyến vành đai, metro, đường sắt đô thị, cảng biển và các khu thương mại tự do.
| |
Các chuyên gia chia sẻ tại diễn đàn. (Ảnh: Việt Dũng) |
Sự thay đổi về cấu trúc đô thị cũng kéo theo sự thay đổi trong hành vi của người mua nhà.
Cụ thể, giai đoạn 2003-2017, thị trường chủ yếu phát triển các sản phẩm nhà ở đơn lẻ, tập trung vào nhu cầu ở thực và ít chú trọng đến hệ thống tiện ích. Giai đoạn 2018-2025 chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều của các khu đô thị, dự án phức hợp với nhà ở kết hợp tiện ích.
Từ năm 2026, mô hình đô thị vệ tinh và nhà ở đa thế hệ được dự báo phát triển mạnh hơn. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, cư dân vẫn có xu hướng di chuyển về các trung tâm hiện hữu để làm việc, mua sắm và sử dụng dịch vụ, khiến yêu cầu về kết nối hạ tầng trở nên đặc biệt quan trọng.
Xa hơn, từ năm 2045, bà Dung kỳ vọng TP.HCM có thể hình thành mô hình đô thị đa trung tâm, đa cực, trong đó người dân có thể sinh sống, làm việc, mua sắm và sử dụng các dịch vụ thiết yếu ngay tại khu vực mình sinh sống.
“Khi đó, có thể hình thành những thành phố tất cả trong một, với văn phòng và việc làm ngay tại nơi ở”, bà Dung nói.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tầm nhìn quy hoạch mới sẽ tạo động lực tăng trưởng, giúp TP.HCM có thêm dư địa để bứt phá.
Theo bà Hương, quá trình triển khai các dự án theo mô hình đô thị đa trung tâm đang diễn ra quyết liệt, qua đó mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn này, cần tháo gỡ những điểm nghẽn về thể chế, đồng thời đổi mới diện mạo đô thị, đẩy mạnh chỉnh trang và giãn dân.
“Cần tạo ra hệ sinh thái giá trị cho bất động sản, làm sao để người dân có thể sinh sống và làm việc ngay tại đó. Khi hình thành được các khu đô thị đáp ứng cả nhu cầu ở và việc làm, mới có thể thu hút người dân đến sinh sống. Đây sẽ là một xu hướng dịch chuyển quan trọng trong tương lai”, bà Hương nhận định.
Hạ tầng là “xương sống” của siêu đô thị
Dưới góc độ là nhà đầu tư, ông Kiều Xuân Phan, Phó chủ tịch Tập đoàn Nam Mekong cho rằng, trong một siêu đô thị, mỗi cực phát triển cần đảm nhận những chức năng khác nhau.
Chẳng hạn, tại khu vực Bình Dương cũ, định hướng phát triển là khu công nghiệp, công nghệ cao, trung tâm thu hút tài tài, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Song, bài toán quan trọng là người dân sẽ sống ở đâu, làm việc ở đâu và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu như thế nào.
| |
Hạ tầng trở thành nền tảng định hình không gian phát triển mới. (Ảnh: Lê Toàn) |
Theo ông Phan, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, ăn uống, sinh hoạt không nên chỉ được đo bằng số kilomet, mà quan trọng hơn là thời gian di chuyển. Do đó, nhà đầu tư và chính quyền cần có cách tiếp cận mới trong đầu tư hạ tầng, quy hoạch không gian để người dân có cơ hội tiếp cận hệ thống giao thông thuận tiện.
“Trong 10 - 15 năm nữa, tôi kỳ vọng người dân có thể sống ở khu vực Bình Dương cũ nhưng di chuyển vào trung tâm TP.HCM chỉ mất khoảng 15-20 phút thông qua hệ thống metro và giao thông công cộng”, ông Phan chia sẻ.
GS.TS Nguyễn Đức Thuận - Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam cũng cho rằng, metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển, sân bay… là hệ tuần hoàn của siêu đô thị. Nhưng xây dựng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là tổ chức không gian đô thị xoay quanh hạ tầng.
“Phát triển theo mô hình TOD để mỗi nhà ga, mỗi đầu mối giao thông trở thành trung tâm tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, việc làm và không gian công cộng. Nói cách khác, hạ tầng không chỉ phục vụ đô thị; hạ tầng kiến tạo nên đô thị”, ông Thuận nói.
PGS.TS Trần Đình Thiên cũng cho rằng, TP.HCM trước mắt cần tập trung phát triển hệ thống metro để giải quyết nhu cầu cấp thiết về giao thông. Đồng thời nâng cao năng lực hấp thụ của đô thị.
Về dài hạn, TP.HCM cần chú trọng phát triển cả hạ tầng số. Bên cạnh đó, việc hình thành các vùng chức năng phải đi cùng hệ thống hạ tầng phù hợp. Trong đó, các tuyến vành đai, giao thông đường sông… cũng cần được đầu tư để bảo đảm năng lực kết nối và phục vụ hoạt động kinh doanh.
“Ở mỗi giai đoạn, thành phố cần xác định một ưu tiên khác nhau và có sự điều chỉnh phù hợp. Với khát vọng phát triển của TP.HCM, những ưu tiên về hạ tầng hiện nay cơ bản đã được định hình theo từng giai đoạn”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định.