Muốn “cắt máu” cũng khó
“Trong giai đoạn mà hầu hết doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc danh mục đầu tư để cải thiện dòng tiền, doanh nghiệp nào còn quỹ đất, dự án để bán là quá may mắn. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng là không dễ nếu dự án không may bị vướng pháp lý”, ông P. - Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM mở đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.
Vị này cho biết, trong thời điểm kinh doanh thuận lợi, có không ít doanh nghiệp thu gom nhiều quỹ đất ở TP.HCM và các địa phương lân cận để xây dựng khu đô thị, khu nghỉ dưỡng. Nhưng đến khi khó khăn, dòng tiền bế tắc kéo dài như hiện nay, không ít doanh nghiệp phải tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để có nguồn thu, duy trì hoạt động, trong đó có cả doanh nghiệp của ông.
“Chúng tôi xác định phải chấp nhận ‘cắt máu” để tồn tại, nên ban đầu, Ban lãnh đạo Công ty thông qua chủ trương chuyển nhượng dự án tại huyện Bình Chánh do một công ty con làm chủ đầu tư, nhưng khi rà soát lại các thủ tục thì thấy rất mơ hồ bởi mỗi luật lại có quy định khác nhau”, ông nói, đồng thời dẫn chứng, Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư là phải có sự chấp thuận của UBND cấp tỉnh. Trong khi đó, Luật Đầu tư năm 2020 lại yêu cầu phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư trong hồ sơ xin chấp thuận chuyển nhượng dự án đầu tư gửi UBND.
“Chúng tôi bối rối không biết phải thực hiện theo hướng nào. Không biết doanh nghiệp có còn trụ nổi đến khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng dự án hay không”, vị này ngao ngán nói và chia sẻ thêm, hiện tại, doanh nghiệp đang tính đến phương án chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại công ty con, chứ không chuyển nhượng dự án như kế hoạch ban đầu.
Thực tế, mua bán - sáp nhập (M&A) là một giải pháp tốt, giúp giải quyết khó khăn cho từng dự án, giải phóng được hàng tồn kho, đưa sản phẩm ra thị trường, nhưng việc chuyển nhượng dự án gặp nhiều rào cản. Tình trạng này cũng được lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM thừa nhận và cho biết, hoạt động chuyển nhượng dự án trên địa bàn Thành phố ách tắc trầm trọng những năm gần đây: Năm 2019 có 5 dự án được chuyển nhượng, nhưng sang năm 2020 không có dự án nào được giao dịch và từ năm 2021 đến nay, chỉ có thêm 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng do thủ tục phức tạp.
Quy định cần thông thoáng hơn
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân nước ngoài cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A. Những nhà đầu tư này không ngừng tìm kiếm quỹ đất hoặc tìm cách liên doanh với các đối tác trong nước có uy tín, có quỹ đất để cùng phát triển dự án. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất thận trọng, đặc biệt liên quan tới pháp lý dự án.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài, một trong số đó là vướng mắc pháp lý dự án chậm được tháo gỡ. Tính đến nay, Thành phố ghi nhận hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa trước đây.
“Chỉ tính 156 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của 121 doanh nghiệp tại TP.HCM đang bị ách tắc vì vướng pháp lý, nếu bình quân giá trị mỗi dự án là 2.000 tỷ đồng thì tổng số vốn đang bị ‘chôn’ lên đến 312.000 tỷ đồng. Do đó, tháo gỡ nút thắt pháp lý sẽ khơi thông được nguồn lực rất lớn này ra nền kinh tế”, ông Châu nhấn mạnh.
Vướng pháp lý khiến nhiều chủ đầu tư không thể tái cơ cấu hoạt động đầu tư bằng cách chuyển nhượng dự án. Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp, HoREA tiếp tục có văn bản góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, cụ thể là cần bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan…, thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.
“Có ý kiến cho rằng, nếu cho phép chuyển nhượng dự án thông thoáng thì một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần, dẫn đến đội giá nhà ở, hoặc doanh nghiệp lợi dụng ‘xí phần’ dự án rồi chuyển nhượng hưởng chênh lệch giá, thu lợi bất chính. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, điều đó không đáng quan ngại bởi trong nền kinh tế thị trường, giá cả do thị trường quyết định, chứ không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp và Nhà nước có thể kiểm soát được thông qua các công cụ chính sách”, ông Châu phân tích.
