Hiện đang có khoảng 400 dự án tại Hà Nội và TP.HCM bị ách tắc do vướng thủ tục đất đai. Ảnh: Dũng Minh
Mỗi dự án một số phận
Hiện tại, Hà Nội có khoảng 170 dự án bị vướng pháp lý nằm trong diện rà soát của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ lý chủ yếu liên quan đến quy hoạch, bên cạnh những vướng mắc về đất công xen cài, tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Một số dự án khác vướng mắc về nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Trong đó, tại khu vực Hà Đông, dự án Five Star Hà Đông tọa lạc tại số 4 đường Chu Văn An, do Tập đoàn GFS và Công ty TNHH MTV Máy kéo công nghiệp (TAMAC) làm chủ đầu tư cũng không thể triển khai sau khi nhiều lãnh đạo của TAMAC bị khởi tố.
GFS và TAMAC thông qua hợp đồng nguyên tắc từ năm 2010, hai bên đã thành lập một pháp nhân chung là Công ty TNHH Năm Sao Hà Nội để triển khai dự án tại khu đất làm trụ sở cũ của TAMAC theo chủ trương di dời nhà máy sản xuất của Hà Nội.
Tuy vậy, từ năm 2018 tới nay, dự án buộc phải dừng triển khai khi nhiều lãnh đạo TAMAC vướng vòng lao lý và cần truy cứu trách nhiệm giữa các bên trong việc thành lập liên danh thực hiện dự án, quản lý khu đất và tài sản gắn liền với đất cùng các vấn đề pháp lý liên quan tới việc chuyển nhượng phần vốn góp, đầu tư dự án…
Trên đây chỉ là một vài dự án điển hình, còn tại Hà Nội có hàng trăm dự án buộc phải đình lại hoặc thi công cầm chừng vì nhiều vướng mắc. Trong khi tại TP.HCM, nhiều dự án “dừng hình” vì vướng đất công xen kẹt, thì trên địa bàn Thủ đô, câu chuyện phổ biến là vướng từ quy định tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020, trong đó yêu cầu chỉ những dự án “dính” một chút đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở mà chủ đầu tư sở hữu là đất nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh... được chuyển đổi.
Về quy định này, tại kỳ họp cuối năm 2023, Bộ Kế hoạch và Đầu tư thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ đã trình Quốc hội sửa đổi trong Luật Đầu tư 2020, qua đó sửa đổi Nghị định 30/2021, nhưng chưa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp đó.
Gỡ vướng pháp lý, “phá băng” bất động sản
Các chính sách gỡ vướng gần đây mới chỉ giải quyết phần ngọn, trong khi các dự án cần xử lý “phần gốc” là vướng mắc về đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, chồng chéo thủ tục hành chính…
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tình trạng đình trệ kéo dài của thị trường bất động sản như hiện nay phần lớn xuất phát từ vướng mắc pháp lý dự án, chiếm đến 70%. Có rất nhiều dự án do không không được tháo gỡ kịp thời đã bị đội vốn lên hàng trăm tỷ đồng, thậm chí lên tới cả nghìn tỷ đồng đối với những dự án lớn nằm ở vị trí đắc địa và hệ lụy để lại lớn tới mức làm tắc nghẽn dòng vốn trên thị trường.
Tính toán cho thấy, nếu bình quân mỗi dự án vướng mắc thủ tục tại Hà Nội có giá trị khoảng 2.000 tỷ đồng, thì có tối thiểu 340.000 tỷ đồng đang bị chôn tại đây mà không tạo ra giá trị gì cho nền kinh tế. Khi dự án bị vướng pháp lý thì không thể triển khai xây dựng hay bán hàng, không huy động được vốn, từ đó làm mất cơ hội của doanh nghiệp, nhà đầu tư, trong khi chi phí lãi vay vẫn tăng lên hàng ngày gây đội vốn, lãng phí nguồn lực xã hội.
Điều đáng nói hơn là có nhiều dự án vì nguyên nhân khách quan mà không thể triển khai, cho dù đã hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định pháp luật, như trường hợp của dự án Khu đô thị An Dương tại phường Yên Phụ, quận Tây Hồ của Công ty TNHH Xây dựng IDC.
Dự án được giao đất và có chủ trương đầu tư từ năm 1999, Công ty IDC đã hoàn thành mọi nghĩa vụ theo quy định của Nhà nước đối với chủ đầu tư theo luật hiện hành lúc bấy giờ, kể cả nghĩa vụ thuế về quyền sử dụng và thuê đất để thực hiện dự án. Thế nhưng, trong quá trình triển khai, bên cạnh nguyên nhân bất khả kháng liên quan đến điều chỉnh các văn bản quy phạm pháp luật, thì sự thiếu quyết liệt từ phía chính quyền địa phương là UBND TP. Hà Nội, UBND quận Tây Hồ và các sở, ban, ngành trực thuộc khi không thực hiện giao đất tái định cư, không thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng để lập ra phương án đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất bị thu hồi theo quy định và thiếu cơ chế hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện dự án đã dẫn đến thực trạng đau xót là dự án bị “trùm mền” cùng với hàng trăm tỷ đồng được đầu tư suốt 24 năm qua.
Luật sư Trương Thanh Đức, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhìn nhận, nếu như nhu cầu bất động sản giai đoạn trước chỉ tăng vài phần trăm thì những năm gần đây tăng lên vài chục phần trăm mỗi năm, trong khi nguồn cung không tăng theo kịp, dẫn đến giá nhà ở tăng phi mã. Mặt khác, sản phẩm bất động sản bắt nguồn từ đất đai, nhưng Luật Đất đai 2013 hiện tồn tại nhiều bất cập, vướng mắc. Trên thực tế, có những dự án nằm chờ hàng chục năm vẫn bế tắc vì vướng luật. Bản thân luật này cũng như nhiều sắc luật liên quan đã sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn chưa theo kịp thực tiễn thị trường.
Cụ thể hơn, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến khoảng 400 dự án ở Hà Nội và TP.HCM bị ách tắc, từ đó làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nguồn cung, nên việc sửa đổi hành lang pháp lý là rất cấp bách. Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng, đất đai nên do cơ quan nhà nước đảm trách, chứ không nên “đẩy” cho doanh nghiệp, có như vậy mới đủ sức nặng và đảm bảo tiến độ để có mặt bằng sạch phục vụ các dự án.
Theo ông Trần Vũ, nhà sáng lập Công ty Đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R, các chính sách gỡ vướng gần đây mới chỉ giải quyết phần ngọn, trong khi các dự án cần xử lý “phần gốc” là vướng mắc về đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, chồng chéo thủ tục hành chính…
“Chúng ta phải chờ đến kỳ họp Quốc hội diễn ra vào tháng 10 năm nay để thông qua 3 dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong tương lai, Quốc hội sẽ tiếp tục thông qua việc sửa đổi Luật Đấu giá tài sản. Khi đó, các cơ quan chức năng, các địa phương sẽ có cơ sở để xử lý vướng mắc triệt để hơn”, ông Vũ nói.
