Đất đai là nguyên nhân gây ách tắc hàng đầu tại các dự án bất động sản. Ảnh: Việt Dũng
Pháp lý vẫn “ngáng chân”
Hơn 6 tháng qua, nhiều cuộc họp bàn đã diễn ra để tháo gỡ khó khăn cho các dự án tại khu vực phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng. Mới nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có kế hoạch thực hiện các giải pháp gỡ vướng, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ hồng) cho 81.085 căn nhà trên địa bàn Thành phố.
Tuy nhiên, từ chủ trương tới thực tế vẫn là khoảng cách xa. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp lớn tại TP.HCM chia sẻ, mặc dù Chính phủ và Thành phố đã có chủ trương gỡ khó cho doanh nghiệp, nhưng gần như toàn bộ dự án của công ty vẫn gặp vướng mắc trong công tác thẩm định giá đất, xác định giá trị doanh nghiệp và quyết toán chuyển thể kéo dài nên không thể triển khai.
Chẳng hạn, một dự án tại quận 8 khởi công từ tháng 2/2018 và đã thi công xong tầng trệt. Tuy nhiên, đến tháng 7/2019, dự án phải tạm dừng thi công vì chưa được cấp phép xây dựng phần thân do khu đất chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố… cập nhật biến động tên đơn vị sử dụng đất mới.
“Công ty đã rót hơn 250 tỷ đồng vào dự án, sau hơn 3 năm vẫn chưa xây xong. Mỗi tháng, công ty phải trả lãi vay ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng. Đến nay, riêng tiền lãi phát sinh đã lên tới gần 36 tỷ đồng. Dự án đình trệ, công ty đứng trước nguy cơ phá sản, mất vốn nhà nước. Dù đã cầu cứu rất nhiều nhưng các sở ngành vẫn không giải quyết”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên than thở.
Một trường hợp khác là Công ty TNHH Gotec Việt Nam (Gotec Land) - chủ đầu tư dự án Shizen Home (tên cũ là Asiana Riverside) tại quận 7. Vào đầu năm 2023, chủ đầu tư này đã gửi đơn kêu cứu đến Thủ tướng Chính phủ.
Thời điểm gửi đơn, đại diện Gotec Land cho biết, đã 6 tháng kể từ lần nộp hồ sơ đầu tiên nhưng chưa được Sở Xây dựng TP.HCM cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, khiến Công ty thiệt hại 1.052 tỷ đồng. Vừa qua, nhiều thông tin cho biết dự án đang được tháo gỡ vướng mắc, nhưng cũng chưa rõ khi nào được duyệt đủ điều kiện bán.
 |
Nhiều dự án mới được gỡ vướng… trên giấy. Ảnh: Việt Dũng |
Cần gỡ khó tận gốc
Có thể nói, Chính phủ đã thể hiện quyết tâm rất lớn trong việc “rã băng” địa ốc để đưa một trong những trụ cột quan trọng nhất của nền kinh tế trở về trạng thái hồi phục và phát triển. Những chính sách mà Chính phủ ban hành cũng rất đúng và trúng với những điều cộng đồng doanh nghiệp đang mong mỏi.
Thế nhưng, tại sao thị trường địa ốc vẫn chưa thể khởi sắc? Có nhiều ý kiến cho rằng, một số bộ, ngành, địa phương hiện vẫn gần như “dậm chân tại chỗ”, chứ không thực sự quyết liệt thực hiện các chỉ đạo từ Chính phủ.
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho biết, tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV vừa diễn ra, nhiều đại biểu đã khẳng định, bệnh sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, công chức đã lan rộng, nguyên nhân là do nhiều người e ngại vi phạm pháp luật khi hành lang pháp lý còn chưa hoàn thiện và đồng bộ.
Để khâu thực thi chính sách trở nên thông suốt, hiệu quả, giới quan sát cho rằng, khi ban hành chính sách, các cơ quan có thẩm quyền cũng cần đưa ra văn bản hướng dẫn cụ thể. Có như vậy, cơ quan cấp dưới mới không sợ làm sai và chính sách mới nhanh chóng đi vào thực tiễn.
“Trạng thái trầm lắng vẫn tiếp tục bao phủ thị trường khi thanh khoản chưa cải thiện nhiều, hoạt động giao dịch vẫn hạn chế và các dự án vẫn đình trệ… Ngoài ra, có một thực tế rất đáng buồn là số doanh nghiệp thành lập mới giảm mạnh, trong khi số doanh nghiệp giải thể tăng cao. Thực tế này cho thấy, thị trường bất động sản không những chưa thoát khó, mà khó khăn ngày càng bộc lộ rõ hơn”, ông Bảo nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, vướng mắc lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện tại là pháp lý dự án, trong đó vấn đề gây ách tắc hàng đầu là đền bù, tiền sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, đất công xen kẹt trong các dự án…
Ông Lâm cho biết, thời gian qua, TP.HCM liên tục hô hào tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, dự án, nhưng thực tế vẫn chưa có một kết quả nào rõ ràng. Những khó khăn của doanh nghiệp đang rất nghiêm trọng, nên nếu không thể khơi thông về dòng tiền thì việc gỡ khó về cơ chế, chính sách là giải pháp vô cùng cần thiết vào lúc này.
Trên nghị trường Quốc hội, khi đề cập tới tín dụng bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này vẫn luôn cao hơn so với mức tăng trưởng tín dụng chung nền kinh tế cho thấy dòng vốn chảy vào bất động sản không thiếu, khó khăn của thị trường hiện tại chủ yếu xuất phát từ yếu tố pháp lý.
Do đó, giải pháp cấp bách hiện tại là phải tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, đơn giản hóa thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, bởi nếu dự án còn vướng thủ tục thì ngân hàng muốn cho vay cũng không thể. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần phải tái cơ cấu sản phẩm, dịch vụ theo hướng phục vụ nhu cầu thực, rà soát lại các chi phí để điều chỉnh giá bất động sản, có như vậy mới kích thích được nhu cầu tín dụng cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Báo cáo mới đây của DKRA Group cho biết, trong tháng 5/2023, lượng tiêu thụ đất nền dự án tại TP.HCM và vùng phụ cận ở mức rất thấp, giảm tới 79% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2.
Các dự án mở bán trong tháng 5 có mức giá tăng 4-8% so với lần mở bán trước đó (thời gian cách nhau 5-7 tháng). Trên thị trường thứ cấp, giá đất nền đã giảm trung bình 2-10% so với cùng kỳ năm trước, nhưng thanh khoản vẫn chưa mấy cải thiện.
Ngoài ra, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong tháng 5 tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm, lên tới 95% so với cùng kỳ năm ngoái, các dự án mở bán tập trung tại TP.HCM và Bình Dương. Sức cầu chung toàn thị trường giảm 98%, với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng.
