Thị trường đi xuống vì thiếu dự án
Theo số liệu nghiên cứu thị trường bất động sản TP.HCM quý I/2019, thị trường Thành phố giảm mạnh về nguồn cung so với nhiều năm trở lại đây. Đơn cử, ở phân khúc đất nền, cả quý I chỉ ghi nhận có 2 dự án đất nền mới đáng chú ý được mở bán, cung ứng ra thị khoảng 259 nền, bằng 24% so với nguồn cung quý IV/2018.
Đối với phân khúc căn hộ, theo số liệu tổng hợp của DKRA Vietnam, lượng cung cũng giảm kỷ lục trong 3 năm trở lại đây. Cụ thể, nguồn cung mới chỉ bằng 25% so với quý IV/2018, bằng 26% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 29% so với quý IV/2018 và 26% so với cùng kỳ năm trước.
Phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận có 3 dự án đáng chú ý được mở bán trong quý I/2019, cung cấp ra thị trường 183 căn, bằng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước.
Số liệu này cho thấy thị trường đang khan hiếm nghiêm trọng dự án mới. Lý do, theo các doanh nghiệp, là vì thủ tục cấp phép dự án mới gặp ách tắc rất lớn. Nhiều dự án bất động sản bị vướng thủ tục nhưng không được xem xét và giải quyết kịp thời, làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, về lâu dài còn ảnh hưởng đến giá cả thị trường bất động sản Thành phố.
Hoạt động xây dựng, kinh doanh dự án tạo nguồn thu lớn cho ngân sách TP.HCM
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, các doanh nghiệp địa ốc đang gặp 12 vướng mắc cơ bản, chủ yếu liên quan đến vấn đề pháp lý dự án và thủ tục hành chính.
Trình bày với những lãnh đạo cao nhất TP.HCM như ông Nguyễn Thiện Nhân, Bí thư Thành ủy, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND Thành phố…, người đứng đầu HoREA tỏ ra lo ngại rằng, những vướng mắc này sẽ khiến trong ngắn hạn nguồn cung nhà sụt giảm mạnh, doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh, làm khó khăn chồng chất khó khăn, thậm chí đối mặt với nguy cơ bị phá sản...
Các doanh nghiệp nước ngoài đang quan tấm rất lớn tới bất động sản TP.HCM. Nếu chúng ta tháo gỡ được khó khăn, ách tắc về thủ tục thì sẽ giúp thu về cho TP.HCM hàng chục ngàn tỷ đồng, hàng tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tạo công ăn việc làm cho hàng trăm ngàn lao động trực tiếp, gián tiếp. Để tháo gỡ khó khăn, tôi đề nghị, đối với các dự án đang rà soát mà không bị đình chỉ, không bị điều tra, Thành phố nên kiến nghị với các cơ quan chức năng cho phép chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục. Đối với các dự án thực hiện đúng các yêu cầu cơ quan chức năng về quy hoạch, về đầu tư xây dựng…, đề nghị được thực hiện các phần việc còn lại. Bởi thủ tục cho một dự án phải mất 3 - 4 năm, nếu kéo dài hơn nữa doanh nghiệp sẽ mất cơ hội đầu tư, tăng thêm chi phí, môi trường đầu tư bị ảnh hưởng…
“Đây cũng là một trong những lý do khiến không ít doanh nghiệp bất động sản TP.HCM phải bỏ Thành phố để đi làm dự án tại các tỉnh. Bởi lẽ, không chỉ vì những tiềm năng và cơ hội đầu tư rất lớn của các địa phương, mà tại các thị trường mới, họ được mời chào, được nhiều ưu đãi, chi phí đầu tư thấp, tiềm năng sinh lời cao”, ông Châu ngậm ngùi.
Cùng nỗi lo lắng với ông Châu, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM cho biết, năm 2016 và 2017, doanh nghiệp ông tính “cửa” lâu dài tại thị trường TP.HCM nên liên tục thâu tóm quỹ đất để chuẩn bị làm dự án. Theo đó, số vốn bỏ ra mua quyền sử dụng đất là rất lớn, để có tiền buộc doanh nghiệp phải vay ngân hàng.
Không triển khai được dự án khiến số nợ của doanh nghiệp ngày càng chồng chất. Lãi suất ngân hàng mỗi tháng phải trả cộng với tiền lương cán bộ nhân viên không dưới 100 tỷ đồng. Trong khi đó, có những dự án của doanh nghiệp đã triển khai thử tải móng, nộp hồ sơ trên Sở Xây dựng, UBND TP.HCM gần 2 năm trời, nhưng tới nay vẫn chưa được xét duyệt bởi nguồn gốc đất là đất công.
“Có đất mà không thể làm dự án đưa ra thị trường, nhân sự thì ngồi chơi vẫn phải trả lương, lãi ngân hàng càng lúc càng cao. Nếu kéo dài thêm nữa thì doanh nghiệp sẽ lâm vào cảnh phá sản”, vị lãnh đạo doanh nghiệp cho biết.
Theo thống kê của HoREA, hiện các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đang có 30 dự án bị các cơ quan chức năng rà soát, thanh tra. Các dự án có quỹ đất hỗn hợp xen cài diện tích đất công, thường chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.
Trong đó, có nhiều dự án có tỷ lệ đất công chỉ chiếm dưới 5% tổng diện tích. Tuy nhiên, tất cả các dự án đều không được giải quyết vì đang bị ách tắc việc tính tiền sử dụng đất. Đồng thời, các thủ tục hành chính tiếp theo, sau khi dự án đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" cũng đang bị các cơ quan hành chính của TP.HCM “treo” hàng tháng, thậm chí có dự án bị “treo” hàng chục năm.
Đồng tình với ông Châu, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết, từ đầu năm 2019 đến nay, số lượng cấp phép các dự án nhà ở thuộc thẩm quyền Sở Xây dựng giảm 63%; dự án được chủ đầu tư thực hiện các thủ tục để được công nhận chủ đầu tư giảm mạnh; các dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cũng giảm sâu… Với tình trạng này, không chỉ các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn mà khiến nguồn thu ngân sách từ bất động sản của TP.HCM cũng giảm mạnh.
Tìm hướng “cởi trói”
Để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp, Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân giao UBND TP.HCM có văn bản yêu cầu các sở phải xây dựng và công khai quy trình, thời gian giải quyết hồ sơ; đồng thời nghiên cứu phát triển các loại dịch vụ đa dạng trong sản phẩm bất động sản khu vực nội thành, tăng mảng xanh, chiếu sáng để không ảnh hưởng nhiều đến xây dựng mới, qua đó xây dựng thành phố đẹp hơn, văn minh và đáng sống hơn.
“Trong giải quyết hồ sơ dự án, không để tình trạng người đứng đầu trả lời không biết làm thế nào, chuyên viên không trình lên cấp trên do chưa biết phải làm sao”, ông Nhân nhấn mạnh.
Một vấn đề hết sức bức xúc hiện nay là có tình trạng dự án 95% là quỹ đất sạch không liên quan tới đất công, nhưng chỉ có 5% dính tới đất công và vậy là dự án phải dừng lại toàn bộ để đợi cách xử lý vấn đề đất công đó.
Vướng mắc này được chuyển từ Sở Xây dựng lên UBND Thành phố rồi lên Quốc hội nhưng rồi doanh nghiệp vẫn phải đợi chờ mà không thể biết bao giờ dự án mới được triển khai. Nếu vấn đề này được “cởi trói”, doanh nghiệp được nộp tiền phần đất đó theo giá thị trường để thực hiện dự án thì doanh nghiệp và chính quyền Thành phố sẽ thoát gánh nặng lớn.
Còn phía HoREA thì kiến nghị cụ thể hơn để doanh nghiệp sớm được “cởi trói”. Trong đó, việc các cơ quan của Thành phố và Trung ương sau khi rà soát hơn 150 dự án bất động sản trên địa bàn đã chấp thuận cho 124 dự án được tiếp tục triển khai, thực hiện. Tuy nhiên, HoREA mong muốn UBND Thành phố công bố ngay danh mục 124 dự án này để các chủ đầu tư có căn cứ làm việc với các sở, ngành, hoàn thiện các thủ tục, tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp người mua nhà yên tâm.
Tiếp đó, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM và Thanh tra Chính phủ khẩn trương xem xét, giải quyết đối với hơn 30 dự án đang được các cơ quan chức năng rà soát, thanh tra, vì quá trình rà soát, thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp do chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh.
Một nhóm khác liên quan đến đất công là khoảng 300 mặt bằng thuộc diện bị thu hồi quyết định hoặc văn bản về sử dụng đất mà Sở Tài chính đề xuất trước đây..., HoREA kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ngành sớm kết luận, xử lý…
Trước rất nhiều ý kiến bày tỏ phải “cởi trói” cho doanh nghiệp và thị trường, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, hiện UBND Thành phố đã làm việc với Thanh tra Chính phủ và Bộ Công an, thống nhất sai ở đâu thì xử lý gốc vấn đề ở đó, còn những vấn đề TP.HCM thực hiện kế thừa, tiếp nối thì nếu chưa phát hiện vấn đề gì thì vẫn làm bình thường; còn nếu phát hiện sai thì phải truy xử lý từ gốc. Không phải truy theo hướng là ai ký thì đều chịu trách nhiệm hết, mà sai từ đâu, xử lý từ đó.
Về các kiến nghị cụ thể của doanh nghiệp và phía HoREA, ông Tuyến cho biết, những dự án Thanh tra kết luận có sai thì phải dừng lại để thực hiện theo đúng quy định. Những dự án cơ quan công an đang thụ lý thì dừng lại. Còn những dự án không thuộc 2 trường hợp này, UBND TP.HCM làm việc trực tiếp với Thanh tra Chính phủ, cơ quan Kiểm toán… thì được thống nhất tháo gỡ 124 dự án và TP.HCM sẽ thúc đẩy việc này.
Các dự án này sẽ tiếp tục triển khai các thủ tục hành chính bình thường, nhưng phải đúng quy định pháp luật; còn trong quá trình triển khai, nếu phát hiện sai pháp luật thì phải dừng lại.
Theo ông Tuyến, UBND Thành phố đã có Kết luận số 183, giao Sở Tài nguyên và Môi trường mời doanh nghiệp lên để công khai đầy đủ, hướng dẫn các doanh nghiệp làm các thủ tục, triển khai nhanh các dự án, không để lãng phí và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.
Về 300 mặt bằng có ý kiến tạm dừng, hủy quyết định đầu tư, là vấn đề đã xảy ra nhiều năm, theo Quyết định 09 của Thủ tướng Chính phủ được phép bán chỉ định nhưng các doanh nghiệp này không làm thủ tục tài chính, nói cách khác là không mua. Đến nay đã quá thời gian quy định 24 tháng, không mua thì Nhà nước sẽ thu hồi.
UBND TP.HCM đã chỉ đạo Sở Tài chính là Thường trực Ban chỉ đạo 167, mời doanh nghiệp lên để tìm hiểu lý do, nếu chính đáng mà có cơ sở xem xét tiếp tục bán thì đề xuất triển khai; còn nếu không thì thu hồi bán đấu giá, chứ không để lãng phí tài sản.
Đối với 7 dự án tại quận Phú Nhuận do Novaland làm chủ đầu tư, UBND TP.HCM đã có văn bản chỉ đạo theo đề xuất của Sở Xây dựng, triển khai các thủ tục bình thường. Thực ra, đã có 4 dự án hoàn tất các thủ tục, bán cho người dân; Thành phố không có văn bản nào chỉ đạo ngưng cấp giấy, giao dịch cho người dân.
“Không phải dự án nào UBND Thành phố cũng tự động rà soát, việc thực hiện đều có ý kiến, yêu cầu của cơ quan kiểm toán, bộ ngành. Đó là vấn đề liên quan đến đất công, đất có nguồn gốc từ cổ phần hóa, chứ không phải là không có lý do. Chúng tôi cam kết rằng, những dự án Thành phố phải tạm dừng để rà soát lại đều có lý do khách quan. Không cho phép bất cứ một sở, ngành nào tự đặt ra lý do để rà soát lại quyết định cũng như các chỉ đạo trước đây của UBND Thành phố”, ông Tuyến khẳng định.
Ai hưởng lợi?
TS. Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, việc TP.HCM thông tin “cởi trói” cho doanh nghiệp địa ốc trong thời điểm này đã cho thấy, bên cạnh mục đích gỡ khó cho doanh nghiệp thì lãnh đạo Thành phố cũng đã sốt ruột trước thực trạng thu ngân sách từ bất động sản giảm mạnh. Nếu những cam kết cụ thể của lãnh đạo Thành phố sớm được thực thi, nhiều chủ đầu tư và thị trường nói chung sẽ hưởng lợi lớn.
Cụ thể, ông Hiệp cho rằng, áp lực thu ngân sách là rất lớn với mức thu mỗi ngày khoảng 1.000 tỷ đồng. Những năm qua, TP.HCM hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách nhờ đóng góp không nhỏ của các doanh nghiệp ngành bất động sản. Ngoài ra, với tốc độ dân số tăng mạnh như hiện nay, yêu cầu nhà ở cho người dân cũng đang đè nặng lên vai lãnh đạo TP.HCM. Chính vì vậy, nếu TP.HCM không “cởi trói” cho thị trường bất động sản thì chính là Thành phố đang tự trói mình.
Việc TP.HCM “cởi trói” cho 124 dự án là tin rất vu. Khi thị trường đã khơi thông, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục đưa những dự án đất công khác để xin phép triển khai dự án mới. Ngoài ra, định hướng gỡ khó cho thị trường bất động sản cũng giúp “cởi trói” tâm lý của chuyên viên, lãnh đạo các sở ngành liên quan trong việc giải quyết các hồ sơ pháp lý dự án. Bởi hiện nay, ách tắc lớn đến từ khâu này. Cái lợi nữa khi Thành phố mở rộng cửa cho doanh nghiệp địa ốc là giá đất hiện nay đang quá cao, nếu nguồn cung mới được đưa ra sẽ giúp cho thị trường được giải quyết được vấn đề này, giúp cân bằng cung cầu trên thị trường.
Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group cho rằng, người hưởng lợi đầu tiên khi thị trường được khơi thông không ai khác là doanh nghiệp. Dù biết rằng trong 124 dự án sắp được cho triển khai lại có một nửa là dự án đã hoàn thiện hoặc đã bán hàng, nhưng với hơn 60 dự án còn lại là các dự án đã nộp hồ sơ nhiều năm nhưng chưa được cấp phép triển khai thì cũng có một lượng hàng mới được cung ứng ra thị trường.
“Khi được triển khai trở lại, doanh nghiệp có dự án mới ra nghĩa là có hoạt động kinh doanh để duy trì phát triển doanh nghiệp, thị trường có dòng hàng mới. Điều này sẽ giúp thị trường vừa giải cơn khát nguồn cung mới, vừa giúp giảm nhiệt giá nhà đất tăng mạnh như hiện nay”, ông Phúc nói.
Trao đổi về hướng phát triển dài hạn, Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân cho rằng, chưa lúc nào thời cơ kinh doanh bất động sản tại TP.HCM lại lớn như hiện tại. Bởi vì cứ 5 năm dân số tăng thêm 1 triệu người, lo chỗ ở cho 1 triệu người chính là thị trường vô cùng lớn.
Bình quân 4 người là một gia đình thì 5 năm phải xây dựng 250.000 căn hộ, sản phẩm nhà ở. Tiếp đó, thu nhập đầu người hàng năm tăng lên; hiện nay thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM là 6.000 USD/năm.
Như vậy, dân số tăng, thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở vô cùng lớn, đây là lĩnh vực mà doanh nghiệp đồng hành cùng chính quyền lo nhà cho người dân. Đồng thời, nhu cầu nhà ở cao, nhiều dự án bán hàng nghĩa là doanh nghiệp có nguồn thu, Thành phố cũng có nguồn thu.
“Cách đây 3 tháng, tôi đọc báo cáo của Sở Xây dựng mà giật mình. Nhà kiên cố tại TP.HCM chỉ chiếm 38%, nhà bán kiên cố chiếm 60%, còn lại là nhà tạm và không kiên cố. TP.HCM là đô thị hiện đại, thu nhập cao nhất cả nước mà nhà bán kiên cố lại chiếm đến 60%, chính là thị trường khổng lồ cho việc xây dựng. Có lẽ chúng ta chưa ngồi lại với nhau để bàn kỹ, giải quyết bài toán này như thế nào để chuyển từ nhà bán kiên cố lên kiên cố…
Với tình hình như vậy, tôi đề nghị doanh nghiệp không bi quan, có thể tạm thời khó khăn một chút, nhưng nên nhìn dài hơi. Giải pháp phát triển nhà ở sẽ được đưa vào chương trình Đại hội Đảng bộ TP.HCM sắp tới”, ông Nguyễn Thiện Nhân cho biết.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
