Băn khoăn về quyền lợi
Anh Nguyễn Minh Hoàng, 34 tuổi, đang tìm mua một căn hộ tại TP.HCM. Với khoản tài chính khoảng 5 tỷ đồng, trước kia anh thường tính toán chi phí để sở hữu một căn hộ gồm giá bán, khoản vay ngân hàng, lãi suất và chi phí quản lý hàng tháng. Tuy nhiên, khi tìm hiểu những định hướng mới về thời hạn sử dụng nhà chung cư, bài toán tài chính được tính toán lại.
“Điều tôi quan tâm không phải là sau 50 năm hay 70 năm có mất căn hộ hay không, mà là nếu tòa nhà hết niên hạn sử dụng và phải xây dựng lại thì người sở hữu căn hộ khi đó sẽ phải đóng thêm bao nhiêu tiền, quyền lợi được tính thế nào”, anh Hoàng nói.
Tương tự, anh Hữu Hạnh - chuyên viên thiết kế tại một doanh nghiệp xây dựng cho hay, khi tìm hiểu để mua căn hộ, anh chủ yếu quan tâm đến giá bán, khoản tiền phải trả trước, lãi suất vay và chi phí sinh hoạt, quản lý trong quá trình sử dụng. Còn những chi phí có thể phát sinh khi công trình hết vòng đời sử dụng ít được tính đến.
“Trước đây, tôi chỉ tính giá căn hộ và lãi vay, mà chưa nghĩ đến khoản tiền phải bỏ ra để xây dựng lại sau vài chục năm sử dụng”, anh Hạnh nói và chia sẻ thêm, nếu cơ chế mới được áp dụng đối với các chung cư xây dựng trong tương lai, người mua sẽ cần có thêm thông tin về niên hạn công trình, thời điểm bắt đầu tính thời gian sử dụng, chất lượng và kế hoạch bảo trì tòa nhà, cũng như cơ chế xử lý khi công trình hết hạn sử dụng.
Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định mua và cách tính toán tổng chi phí để sở hữu một căn hộ trong dài hạn.
“Với một tài sản có giá trị cao hàng tỷ đồng như căn hộ chung cư, người mua thường phải vay trong thời gian dài và kỳ vọng sử dụng qua nhiều thế hệ. Vì vậy, nếu sau này có thêm nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại thì khoản tiền đó cũng cần được tính đến ngay từ đầu, chứ không nên để đến khi công trình xuống cấp mới bắt đầu đặt ra vấn đề này”, anh Hạnh cho hay.
Hai câu chuyện trên cũng là vấn đề đang được nhiều người mua nhà quan tâm khi cơ chế mới về thời hạn sử dụng chung cư được hoàn thiện.
Bởi khác với cách tiếp cận lâu nay, chính sách mới đang được nghiên cứu theo hướng xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư gắn với niên hạn xây dựng của công trình. Đồng thời, bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Đây cũng là điều khiến khái niệm “chi phí sở hữu nhà” trở nên đáng chú ý hơn. Vấn đề đặt ra là, nếu chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi công trình hết niên hạn, khoản chi phí này sẽ được xác định như thế nào, quyền lợi của chủ sở hữu được bảo đảm ra sao và liệu những yếu tố đó có trở thành một phần trong cách thị trường định giá căn hộ ngay từ thời điểm mua hay không?
Chi phí xây dựng lại công trình và các quyền lợi liên quan
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam cho biết, niên hạn sử dụng chung cư không phải câu chuyện mới trên thị trường, cũng không phải vấn đề riêng của chung cư.
Với nhà phố, công trình này cũng không thể tồn tại vĩnh viễn, mà cần được đánh giá, sửa chữa, cải tạo hoặc xử lý khi xuống cấp. Do đó, việc làm rõ niên hạn sử dụng công trình được xem là bước hoàn thiện khung pháp lý nhằm xác định rõ hơn chất lượng và vòng đời của sản phẩm nhà ở, thay vì được hiểu là sự hạn chế quyền sở hữu của người dân.
| |
Niên hạn sử dụng chung cư không phải câu chuyện mới trên thị trường. Ảnh: Việt Dũng. |
Hơn nữa, việc xác định rõ vòng đời công trình cũng có thể tạo động lực để các chủ đầu tư chú trọng hơn đến chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn bàn giao và trách nhiệm đối với cư dân trong suốt quá trình vận hành dự án.
“Các chủ đầu tư sẽ có bước tuyên truyền hoặc phổ biến pháp lý mạnh mẽ hơn để có thể ổn định tâm lý khách hàng, cũng là một chỉ báo để họ cân nhắc hơn về chất lượng xây dựng công trình trong cam kết bàn giao đối với người mua”, bà Hương cho hay.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng nhìn nhận rằng, khi thời hạn sử dụng được xác định rõ hơn, người mua sẽ có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng công trình, thời gian sử dụng còn lại, khả năng cải tạo, xây dựng lại cũng như pháp lý của dự án. Những yếu tố này có thể khiến giá trị căn hộ trên thị trường phân hóa rõ hơn.
Theo đó, những dự án mới, pháp lý đầy đủ, chất lượng công trình tốt, vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác hiệu quả vẫn có sức hút với người mua. Ngược lại, các chung cư đã sử dụng lâu năm, chất lượng xuống cấp hoặc thời gian sử dụng còn lại ngắn có thể chịu áp lực lớn hơn trong quá trình định giá và giao dịch.
“Việc minh bạch về thời gian sử dụng và chất lượng công trình sẽ giúp người mua đánh giá sát hơn giá trị thực của căn hộ, thay vì chỉ nhìn vào vị trí hay mặt bằng giá chung của khu vực”, ông Thắng nói, đồng thời cho biết thêm, chính sách về thời hạn sử dụng nhà chung cư không tạo ra một đợt giảm giá đồng loạt trên thị trường, mà có thể thúc đẩy thị trường định giá căn hộ dựa trên nhiều yếu tố hơn.
Tuổi đời công trình, chất lượng xây dựng, thời gian có thể tiếp tục sử dụng, pháp lý dự án và khả năng cải tạo, xây dựng lại sẽ ngày càng trở thành những thông tin quan trọng trong quyết định mua bán, đặc biệt đối với các chung cư đã có tuổi đời cao.
Ở góc độ tài sản, TS. Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM cho rằng, khi đánh giá một căn hộ, người mua không chỉ quan tâm đến thời gian còn có thể sử dụng, mà còn phải tính đến khả năng giữ giá và tích lũy giá trị trong dài hạn.
Theo ông Thuận, với những căn hộ đã sử dụng lâu năm, thời gian sử dụng còn lại ngắn có thể khiến người mua cân nhắc kỹ hơn về giá trị tài sản, khả năng giữ giá và tính thanh khoản khi chuyển nhượng. Đây có thể trở thành một biến số rõ hơn trong quyết định mua nhà, nhất là khi người mua phải cân đối giữa giá bán hiện tại và các chi phí có thể phát sinh trong quá trình sở hữu.
Tuy nhiên, chưa thể từ đó kết luận chung cư sẽ trở thành “tiêu sản” hay việc xác định niên hạn công trình sẽ khiến giá căn hộ đồng loạt giảm. Giá trị một căn hộ còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như giá đất, chi phí xây dựng, vị trí, chất lượng công trình, tiện ích, khả năng khai thác và thời gian sử dụng còn lại.
“Tác động của quy định mới đến giá trị căn hộ sẽ khác nhau tùy từng dự án, thay vì tạo ra một xu hướng chung cho toàn thị trường. Quan trọng là phải chờ các quy định cụ thể được ban hành để xác định rõ phạm vi áp dụng, cách tính thời hạn sử dụng và cơ chế xử lý khi công trình hết niên hạn”, ông Thuận nói.