Sáng 24/7/2018, tại Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE), tiếng chiêng khai trương phiên giao dịch cổ phiếu đầu tiên niêm yết vang lên, chúc mừng TTCK có thêm một mã cổ phiếu mới, đó là HPX của Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest)
Khác với những lần trước đó, nghi lễ đã trở thành hình ảnh mang tính biểu trưng sống động gắn liền với TTCK Việt Nam lần này đánh một dấu mốc mới khi Hải Phát Invest trở thành tổ chức thứ 450 xuất hiện trên bảng điện tử HOSE, đồng thời là doanh nghiệp bất động sản thứ 60 trên sàn chứng khoán.
Nếu 450 là con số mang tính chất ý nghĩa tượng trưng cho sự phát triển mạnh mẽ của HOSE nói riêng và TTCK Việt Nam nói chung nhân dịp kỷ niệm sinh nhật lần thứ 18, thì việc chạm đến ngưỡng 60 doanh nghiệp bất động sản mang ý nghĩa quan trọng cho việc thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một giai đoạn phát triển mới, đó là tận dụng và gắn kết về nguồn lực thông qua sàn chứng khoán.
Dòng vốn tín dụng "đỏng đảnh"
Khi TTCK sôi động, có thể xem đây là kênh huy động vốn giá rẻ dồi dào, tiềm năng cho rất nhiều lĩnh vực như tiêu dùng, sản xuất, bán lẻ…, nhưng đối với lĩnh vực bất động sản, nhiều doanh nghiệp chưa chú ý khai thác kênh huy động vốn này, mà chủ yếu lựa chọn tín dụng ngân hàng để phát triển các dự án.
Thống kê cho thấy, ngay cả những giai đoạn TTCK được xem là nóng bỏng, sôi động nhất, với khả năng huy động vốn thuận lợi cách đây chục năm, thì số lượng doanh nghiệp địa ốc niêm yết cũng không quá con số 10.
Điều này được xem là nghịch lý so với các quốc gia phát triển, bởi TTCK và thị trường bất động sản luôn có sự gắn kết và liên thông với nhau chặt chẽ.
Quy định vay vốn đầu tư dự án thiếu chặt chẽ, kèm theo cơn sốt "đánh nhanh, thắng nhanh" khiến đa phần các doanh nghiệp địa ốc coi vốn tín dụng như kênh chủ lực để tạo nguồn lực phát triển dự án, trong khi dòng vốn này thường bất ổn định và dễ bị ảnh hưởng bởi lạm phát.
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng đưa ra con số, có thời điểm hơn 80% dòng vốn vào bất động sản là dòng tín dụng từ phía ngân hàng, thông qua vay trực tiếp, vay gián tiếp, tín dụng thế chấp, tín dụng tín chấp…
Đây là nguyên nhân chính khiến hàng loạt dự án bị treo vốn, nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào cảnh điêu đứng, nợ xấu khổng lồ khi lãi suất tăng đột biến lên tới 18 - 20%/năm cách đây vài năm.
Sự phụ thuộc quá lớn của các doanh nghiệp bất động sản vào dòng vốn tín dụng ngân hàng là một thực tế và thường được đề cập trong các báo cáo liên quan của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng như Ngân hàng Nhà nước, nhất là khi đưa ra cảnh báo về rủi ro trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nóng.
Sau giai đoạn khủng hoảng, mức độ lạm dụng tín dụng ngân hàng giảm xuống, một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết triển khai huy động vốn qua TTCK, nhưng vẫn có khoảng 70% dòng vốn cho phát triển dự án là tín dụng ngân hàng.
Lý giải con số trên, nhiều chuyên gia cho biết, phần vì lãi suất vay ngân hàng vào thời điểm đó ở mức thấp, phần vì có những gói tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản trong giai đoạn thị trường suy giảm được tung ra để thúc thị trường hồi phục.
Ngoài ra, đa phần doanh nghiệp bất động sản ngại chưa niêm yết, chưa huy động vốn qua TTCK vì thủ tục mất thời gian, cũng như chưa sẵn sàng trở thành công ty đại chúng, trong khi doanh nghiệp chỉ cần có dự án là có thể vay được tiền ngân hàng để triển khai.
Kế hoạch giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, trong giai đoạn 2013 - 2016, dòng vốn tín dụng tăng gần gấp 3, khi cuối tháng 12/2016, tổng dư nợ cho vay tín dụng bất động sản đạt gần 400.000 tỷ đồng.
Con số này tiếp tục tăng mạnh lên gần 500.000 tỷ đồng tính đến cuối tháng 6/2018. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng, con số thực có thể cao hơn, tỷ trọng dư nợ thực cho vay bất động sản ước lên tới 20%, vượt mức trung bình của thế giới chỉ ở mức 8 - 10%.
Lý giải con số trên, các chuyên gia cho biết, hiện nay, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, cho vay tín dụng bất động sản là khi người dân vay ngân hàng với mục đích để đầu tư bất động sản và sinh lợi trên bất động sản được vay.
Hầu hết các ngân hàng vẫn đang dùng định nghĩa này để phân loại đâu là cho vay bất động sản. Như vậy, những trường hợp vay mua bất động sản nhưng không phục vụ mục đích đầu tư cho thuê, không bán đi mà tích lũy được xếp vào tín dụng tiêu dùng, đồng thời chỉ chịu hệ số rủi ro 100% của tín dụng tiêu dùng.
Sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản là một thực tế và nhiều lần được đề cập trong báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng như Ngân hàng Nhà nước
Trước thực tế dòng tín dụng vào bất động sản quá lớn, từ cuối năm 2016, Ngân hàng Nhà nước đã đặt ra lộ trình kiểm soát và giảm dần tín dụng vào lĩnh vực này theo Nghị quyết của Chính phủ.
Theo đó, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất - kinh doanh và hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.
Đồng thời, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.
Cụ thể hơn, Ngân hàng Nhà nước đã ra quy định hạn chế nguồn vốn đổ vào bất động sản như tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn chuyển từ 60% xuống 40%; hệ số rủi ro cho vay bất động sản để tính tỷ lệ an toàn vốn (CAR) tăng từ 150% lên 200%, việc tăng này làm cho mẫu số trong phần tính hệ số CAR giảm mạnh.
Bản chất của các dòng vốn cho bất động sản là trung và dài hạn, còn nguồn vốn của ngân hàng phần lớn là ngắn hạn, kể cả với các khoản tiền gửi kỳ hạn dài thì cũng có khả năng rút trước thời hạn.
Động thái trên của cơ quan quản lý khiến các doanh nghiệp bất động sản chủ động hơn với việc niêm yết nhằm huy động vốn qua sàn chứng khoán.
Trước đây, số lượng doanh nghiệp bất động sản đăng ký niêm yết chỉ vài hồ sơ mỗi năm, thì năm 2017 đã có trên dưới 20 doanh nghiệp nộp hồ sơ, trong đó 11 doanh nghiệp hoàn thành việc niêm yết. Số lượng này trong nửa đầu năm 2018 tiếp tục tăng mạnh.
Trên HOSE có khoảng 15 bộ hồ sơ đăng ký niêm yết, còn tại HNX cũng có hàng chục doanh nghiệp nộp hồ niêm yết hoặc đăng ký giao dịch trên UPCoM, trong đó có khoảng 5 doanh nghiệp niêm yết thành công.
Chia sẻ trước phiên chào sàn, ngày 24/7/2018, ông Đoàn Hòa Thuận, Tổng giám đốc thường trực Hải Phát Invest đã không giấu giếm về mục tiêu niêm yết của doanh nghiệp.
Theo đó, việc niêm yết không chỉ đơn thuần là câu chuyện hiện diện, phủ sóng thương hiệu Hải Phát Invest đến rộng rãi hơn với các công chúng nhà đầu tư, khách hàng.
Hơn tất cả, đó là chiến lược mở rộng hợp tác, tận dụng và huy động nguồn vốn dồi dào trên TTCK, từ đó làm bàn đạp khai thác hết lợi thế quỹ đất dự kiến lên tới gần 400 ha vào cuối năm (158 ha sẵn có và phần còn lại sẽ được tạo lập cho đến cuối năm 2018), vươn lên mục tiêu nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam mà doanh nghiệp đã định hướng từ khi bắt đầu khởi sự cách đây 15 năm.
Điều này được thể hiện khá rõ trước thời điểm niêm yết, Hải Phát Invest đã thu hút được 4 nhà đầu tư nước ngoài gồm Amersham Industries Limited, AQUILA SPC LTD, IDRIS LTD, Vietnam Enterprise Investment Limited trở thành nhà đầu tư chiến lược và nắm giữ 15% vốn điều lệ.
Sau đó, Hải Phát Invest công bố sẽ sớm thực hiện tăng vốn điều lệ theo lộ trình đã đề ra từ 1.500 tỷ đồng lên 2.000 tỷ đồng thông qua chia cổ tức và phát hành cho cổ đông hiện hữu, với nguồn thặng dư vốn cổ phần, lợi nhuận chưa chia lên tới gần 600 tỷ đồng đang sẵn có.
Tiếp theo, Công ty tiếp tục tăng vốn từ 2.000 tỷ đồng lên 2.500 tỷ đồng thông qua phát hành riêng lẻ khi thị trường thuận lợi. Ngoài phát hành tăng vốn, Hải Phát Invest sẽ củng cố nguồn lực bằng việc phát hành trái phiếu, dự kiến thu về khoảng 3.000 tỷ đồng.
Trong năm nay, Công ty có kế hoạch phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm với lãi suất năm đầu là 11%, các năm tiếp theo từ 3 - 5%/năm.
Nhiều doanh nghiệp đã huy động vốn thành công
Sự tự tin của Hải Phát Invest dựa trên nhiều lý do, trong đó, căn cứ vào những kết quả mà khối doanh nghiệp bất động sản niêm yết tận dụng và huy động vốn thành công khi TTCK sôi động kể từ đầu năm 2017.
Chẳng hạn, cuối tháng 9/2017, Công ty cổ phần Đầu tư LDG công bố hoàn tất đợt chào bán 53,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ, thu về 535 tỷ đồng, qua đó tăng vốn điều lệ từ 1.064 tỷ đồng lên gần 1.600 tỷ đồng.
Trước đó, trong tháng 7/2017, CEO Group phát hành thành công 51,5 triệu cổ phiếu, tăng vốn điều lệ lên 1.544 tỷ đồng.
Toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành được CEO Group đầu tư Dự án Sonasea Residence - Phú Quốc, Dự án River Silk City giai đoạn 2, đồng thời góp cổ phần thành lập Công ty cổ phần Phát triển nhà và đô thị Phú Quốc, Công ty cổ phần Xây dựng C.E.O và bổ sung vốn lưu động.
Tháng 6/2017, Tổng công ty Viglacera huy động thành công 1.940 tỷ đồng qua đấu giá cổ phần phát hành tăng vốn nhằm phục vụ cho việc đầu tư vào hàng loạt dự án gồm Khu công nghiệp Yên Phong, Đồng Văn IV, Nhà máy Viglacera Mỹ Xuân...
Đặc biệt, Novaland, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại thị trường phía Nam, trong giai đoạn 2016 - 2017 đã triển khai đợt huy động 310 triệu USD qua kênh phát hành cổ phiếu và trái phiếu chuyển đổi trên thị trường thế giới.
Global Capital đánh giá, sau 6 năm, Việt Nam mới lại có giao dịch trái phiếu chuyển đổi quốc tế. Đối với Novaland, đây là bước tiến lớn trong việc chuẩn hóa theo các tiêu chuẩn quốc tế và đa dạng hóa nhà đầu tư.
Novaland cũng chứng minh khả năng đa dạng và linh hoạt tài chính khi thuyết phục Credit Suisse AG Chi nhánh Singapore đồng ý nhận 33,46 triệu cổ phần phát hành riêng lẻ để hoán đổi khoản vay 60 triệu USD.
Giữa tháng 5/2018, dù TTCK có diễn biến trồi sụt, Novaland vẫn huy động thành công 3.403,9 tỷ đồng từ phát hành 52,5 triệu cổ phiếu cho 2 nhà đầu tư trong nước.
Mới đây nhất, giữa tháng 7/2018, Công ty cổ phần Kosy, một thành viên trực thuộc Tập đoàn Kosy Group công bố tăng vốn điều lệ thành công lên 1.037,5 tỷ đồng thông qua phát hành riêng lẻ 62,25 triệu cổ phiếu.
Theo ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Hội đồng quản trị Kosy Group, nằm trong chiến lược phát triển dài hạn, với hình thức tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu mới chào bán riêng lẻ, đây là việc có ý nghĩa quan trọng, nhằm mở rộng quy mô, nâng cao năng lực quản trị điều hành, nâng cao khả năng cạnh tranh của Kosy trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế.
Theo đó, chiến lược sử dụng nguồn vốn mới của Kosy trong thời gian tới là tập trung vào bất động sản - lĩnh vực kinh doanh mũi nhọn, đẩy mạnh công tác thi công, hoàn thiện các dự án hiện tại và xúc tiến triển khai các dự án lớn hơn tại nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước.
Đồng thời, Công ty mở rộng các lĩnh vực kinh doanh mới như thủy điện và năng lượng tái tạo với các dự án năng lượng mặt trời tại Bình Thuận và các dự án thủy điện tại Lai Châu.
Ngoài ra, nguồn vốn tăng thêm sẽ giúp Kosy nâng cao năng lực, hiện đại hóa các phương tiện, trang thiết bị kiểm soát chất lượng thi công và phục vụ trực tiếp cho công tác quản trị, điều hành, phát triển dự án mới, đáp ứng yêu cầu cạnh tranh trong bối cảnh hoạt động đặc thù của thị trường bất động sản hiện nay.
Muốn "hút vốn", doanh nghiệp phải thực sự tốt
Từng có một nhà đầu tư “cá mập” hỏi một doanh nghiệp khởi nghiệp (startup): “Nếu thất bại, em làm thế nào hoàn vốn lại cho anh?”. Câu hỏi cho thấy tính chất háu ăn và “ma lanh” của loài cá mập.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư, Công ty Savills Việt Nam, nhà đầu tư bỏ tiền vào doanh nghiệp, đâu phải là cho vay vốn mà hỏi rằng, nếu thua lỗ, doanh nghiệp lấy gì hoàn vốn? Đã bỏ tiền đầu tư thì họ sẽ đồng hành cùng doanh nghiệp và cùng chấp nhận rủi ro - thắng thì cùng lãi, thua thì cùng chịu.
Tuy nhiên, câu hỏi đó thể hiện yêu cầu đồng vốn đầu tư phải an toàn, đây cũng là yêu cầu của các nhà đầu tư đối với những doanh nghiệp lên sàn chứng khoán để huy động vốn.
Ông Khương lưu ý, với những doanh nghiệp đang nhắm tới dòng vốn ngoại thì nên hiểu rằng, nhà đầu tư nước ngoài khi nhìn vào doanh nghiệp là nhìn dài hạn từ 10 - 15 năm, chứ không nhìn vào một vài dự án.
Thế nên, ngoài quỹ đất, cái nhà đầu tư nước ngoài quan tâm là chất lượng của doanh nghiệp, cũng như việc thực thi khi cam kết với các nhà đầu tư ngoại.
Bài học thực tế trong quá khứ cho thấy, rất nhiều doanh nghiệp khi huy động vốn cam kết rất nhiều nhưng không thực hiện được, đến khi thua lỗ thì bắt đầu gây khó với quỹ ngoại.
Bên cạnh đó, vấn đề minh bạch trong quản trị doanh nghiệp cũng là điều khiến nhà đầu tư quan tâm khi đổ vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giám đốc một quỹ đầu tư ngoại chia sẻ câu chuyện, một công ty đại chúng được quỹ đầu tư rót vốn thông qua việc cho vay kèm theo điều kiện được mua trái phiếu chuyển đổi.
Vị này là một chuyên gia tài chính, được giao nhiệm vụ định hướng công ty thực hiện một chiến lược tài chính đi kèm các hoạt động tài chính sao cho có lợi nhất cho quỹ đầu tư trong vòng vài năm. Tuy nhiên, thực tế khi tham gia điều hành tại doanh nghiệp, ông hầu như không được quyết định các nội dụng, mà mọi góp ý đều bị phủ quyết.
Các cuộc họp hội đồng quản trị luôn xảy ra tranh cãi nảy lửa giữa một bên là “phe tài chính”, bao gồm vị đại diện quỹ đầu tư, những thành viên hội đồng quản trị và bên kia là các thành viên sáng lập doanh nghiệp.
Từ bất đồng, dẫn đến xung đột, rồi chiêu trò triệt hạ, làm mất uy tín nhau, lôi kéo cả ban kiểm soát vào vòng đấu đá. Mấy năm liền, công ty bất ổn, doanh số sụt giảm, giá cổ phiếu lao dốc, nhà cung cấp nước ngoài cắt cơ chế độc quyền phân phối hàng hóa... Cuối cùng, quỹ đầu tư buộc phải rút vốn.
Theo các chuyên gia, doanh nghiệp muốn huy động vốn qua sàn chứng khoán cũng cần lưu ý tới việc xây dựng hình ảnh thương hiệu và công tác quan hệ với các nhà đầu tư đại chúng trên thị trường, bởi họ có đóng góp không nhỏ vào quá trình huy động vốn thành công của doanh nghiệp.
Huy động vốn thành công, chất lượng doanh nghiệp là quan trọng nhất
Ông Dominic Scriven, Tổng giám đốc Dragon Capital.
Trong bất kỳ hoàn cảnh nào, dù giá cổ phiếu lên hay xuống, nhà đầu tư vẫn đặc biệt quan tâm đến giá trị của công ty mà mình đầu tư, cũng như các vấn đề về quản trị, minh bạch thông tin.
Do đó, chất lượng doanh nghiệp là điều quan trọng nhất trong các yếu tố phải xem xét khi quyết định rót vốn. Đây cũng là điểm mấu chốt giúp doanh nghiệp thành công hay thất bại trong huy động vốn. Yếu tố tăng hay giảm của TTCK chỉ mang tính hỗ trợ cho các doanh nghiệp mạnh dễ dàng hơn trong việc gọi vốn.
Bài học thời gian vừa qua cho thấy, một số doanh nghiệp đã thực hiện các chiêu trò, sử dụng các biện pháp đẩy, đỡ giá cổ phiếu trước thời điểm gọi vốn. Tuy nhiên, nhà đầu tư không còn dễ dàng đặt niềm tin vào đà tăng giá cổ phiếu trong ngắn hạn.
Bài học từ quá khứ với những câu chuyện doanh nghiệp vốn huy động rồi sử dụng không hiệu quả, sai mục đích, khiến nhà đầu tư cẩn trọng hơn khi rót tiền vào doanh nghiệp. Vì vậy, những phương án tăng vốn “lạ”, những doanh nghiệp kém minh bạch khó có cửa gọi vốn qua TTCK. Đó cũng là bài học với các doanh
TTCK sẽ đồng hành trên con đường phát triển
Ông Đoàn Hòa Thuận, Tổng giám đốc thường trực Hải Phát Invest.
Để lan tỏa nhiều hơn những giá trị đó, chúng tôi cần thêm những nền tảng mới. Việc niêm yết trên sàn chứng khoán không chỉ mang tới nguồn lực bền vững, mà còn mở ra cơ hội kết nối và hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài.
Họ không chỉ có tiềm lực tài chính, mà còn có công nghệ quản trị hiện đại, cùng tầm nhìn chiến lược, từ đó sẽ giúp các dự án của chúng tôi có sự đột phá và đưa Hải Phát Invest đến gần với công chúng hơn.
Tuy nhiên, chúng tôi cũng lưu ý rằng, không dễ để có sự tin tưởng từ các quỹ đầu tư và doanh nghiệp phải thực sự có nền tảng tài chính tốt, minh bạch khâu quản trị, có tầm nhìn dài hạn mới có thể khiến họ đồng hành trên con đường trở thành nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp.
Doanh nghiệp cần có giải pháp chủ động về nguồn vốn
Ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Hội đồng quản trị Kosy Group.
Bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song nhiều báo cáo thống kê cho thấy, khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này có được từ vốn ngân hàng (trong khi ở nhiều nước, tỷ lệ này vào khoảng 35%).
Tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2017 là 450.000 tỷ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế.
Tình trạng này phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay.
Do đó, không quá sớm cũng như không quá muộn để các doanh nghiệp xây dựng các giải pháp chủ động về nguồn vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế.
Giảm vốn vay ngân hàng là thách thức, nhưng cũng là cơ hội
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).
Các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, chuẩn bị được quỹ đất, chú trọng chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác trong và ngoài nước có uy tín, năng lực tài chính để hợp tác đầu tư.
Việc giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng vốn đang dần bị hạn chế vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch và bền vững.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
