Tăng khả năng tiếp cận bất động sản cho người nước ngoài sẽ giúp tăng thanh khoản cho thị trường. Ảnh: Lê Toàn.
Tăng thêm “chân kính” dự án
Mới đây, TP.HCM công bố thêm 48 dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, nâng tổng số dự án thuộc diện này lên con số 65. Còn tại Hà Nội, năm 2024, có hơn 2.800 căn hộ được bán cho người nước ngoài, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).
Trao đổi với các thành viên thị trường, nhiều quan điểm cho rằng, việc nguồn cung nhà ở được cải thiện đang hâm nóng thị trường bất động sản. Trong đó, việc có thêm các dự án được bán nhà cho người nước ngoài không chỉ thúc đẩy việc bán hàng, mà còn tạo thêm sức cầu, thu hút dòng vốn từ nước ngoài.
Bà Hoàng Minh Thúy - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Five Star (Five Star Property) cho hay, với các đơn vị bán hàng, việc phân phối cho một dự án có “room ngoại” thường sẽ thuận lợi hơn so với dự án không được bán cho người nước ngoài.
“Thông thường, khách mua trong nước sẽ nhìn vào việc dự án có người nước ngoài sở hữu để đánh giá, cho thấy đó là dự án tốt, với chất lượng xây dựng, thiết kế, tiện ích phong phú, chủ đầu tư uy tín..., nên khách mua trong nước sẽ có tâm lý hào hứng hơn. Ngoài ra, với 30% room cho khách ngoại, hầu hết khách mua là khách đầu tư, từ đó cũng tạo thêm hiệu ứng mua đầu tư từ phía khách nội”, bà Thúy nói.
Theo các thành viên thị trường, việc cởi mở hơn về khung pháp lý đang mang đến cơ hội thu hút thêm dòng vốn ngoại vào phân khúc nhà ở. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn thêm.
Ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Dịch vụ kinh doanh nhà ở, Savills TP.HCM cho biết, về khẩu vị đầu tư, khách ngoại thường tìm kiếm căn hộ trung - cao cấp, diện tích vừa phải, có thương hiệu quốc tế, tại các vị trí trung tâm hoặc gần các tuyến metro.
Giá trị giao dịch phổ biến từ 0,5-1 triệu USD/căn và đối tượng quan tâm thường là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông và Đài Loan (Trung Quốc), cùng cộng đồng Việt kiều.
Đại diện Savills TP.HCM nhìn nhận, chính sách mở cửa có kiểm soát sẽ hỗ trợ giá sơ cấp và nâng tiêu chuẩn dịch vụ, đồng thời chủ đầu tư có dự án trong danh mục được phép bán cho người nước ngoài cũng có lợi thế lớn trong tiếp cận kênh phân phối quốc tế.
Theo Luật Nhà ở 2023, các tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của một tòa nhà và không quá 250 căn trên một khu vực có dân số tương đương một phường. Họ cũng có thể được gia hạn sở hữu một lần, với thời hạn tối đa 50 năm khi có nhu cầu. Như vậy, thời hạn sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam tối đa là 100 năm, tăng gấp đôi so với trước đây.
Tuy nhiên, dù Luật Nhà ở 2023 đã cởi mở hơn đối với người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam, nhưng Luật Đất đai 2024 chưa công nhận họ là “người sử dụng đất” nên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập, mà chỉ sở hữu nhà và phần đất liên quan. Điều này dẫn đến sự không đồng bộ giữa 2 luật.
Theo đại diện Savills TP.HCM, người nước ngoài được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp tại Việt Nam, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ thể Nhà nước theo luật định. Do đó, cần làm rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận sở hữu nhà ở để bảo vệ quyền lợi khách hàng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Cơ hội mở rộng tệp khách hàng
Ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 nhìn nhận, nguồn cung nhà ở giai đoạn 2025-2030 sẽ rất lớn, chưa kể nguồn hàng tồn từ các dự án đã mở bán trước đó.
 |
Hơn 2.800 căn hộ được bán cho người nước ngoài trong năm 2024. ẢNh: Dũng Minh. |
Đặc biệt, khi thị trường có thêm nhiều đại dự án sẽ tạo nên sự cạnh tranh gay gắt về nguồn cung, nên việc bổ sung thêm nguồn cầu để kích thanh khoản là điều cần thiết và người mua nhà là người nước ngoài sẽ là sự bổ sung tốt.
Do đó, việc sửa Luật Đất đai lần này có lẽ nên hướng đến việc điều chỉnh đối tượng mua nhà, nhất là nhà ở thấp tầng. Thậm chí, có thể cân nhắc đến việc người nước ngoài sẽ được cấp visa để hưởng quyền mua, được sở hữu 50 năm (tương tự như chính sách thẻ xanh của Mỹ - PV).
Theo đại diện VNREA, nhu cầu nhà đầu tư nước ngoài đối với phân khúc nhà thấp tầng sẽ cao vì với sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn ngoại, thời gian tới có thể có đến hàng trăm nghìn người nước ngoài sống, làm việc và có nhu cầu mua, sở hữu, đầu tư nhà ở tại Việt Nam. Do đó, nếu khai thác tốt, đây sẽ là hướng để tiếp cận được giới đầu tư toàn cầu.
Báo cáo của VARS cũng cho biết, hiện tại, nhu cầu người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam ngày một cao, đặc biệt tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, góp phần hấp thụ một lượng tương đối lớn các sản phẩm cao cấp, hạng sang còn “tồn kho” trên thị trường.
Theo VARS, xu hướng lao động nước ngoài tới Việt Nam làm việc ngày càng tăng, nhất là các vị trí như quản lý, giám đốc điều hành, chuyên gia, lao động kỹ thuật làm việc tại miền Bắc và số này thường có nhu cầu về nhà ở tại Thủ đô.
Với các chủ đầu tư, đây là cơ hội lớn để mở rộng tệp khách hàng, nên cần xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu, khả năng hấp thụ sản phẩm..., từ đó phát triển các dự án phù hợp, đáp ứng nhu cầu, thị hiếu của nhóm khách hàng này.
Trong văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung quy định công nhận cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là “người sử dụng đất”.
Theo HoREA, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất, chưa mở rộng quy định này với cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2023 lại cho phép người nước ngoài nếu có nhu cầu và khả năng tài chính được sở hữu nhà ở thương mại thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc thừa kế trong dự án không thuộc khu vực hạn chế.
Vì vậy, HoREA đề xuất bổ sung quy định để cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được công nhận là người sử dụng đất và được nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở, nhận thừa kế hoặc tặng cho nhà gắn liền với đất từ người thuộc hàng thừa kế, tương tự người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
HoREA khẳng định, quy định này không gây tác động bất lợi về pháp lý hay an ninh quốc phòng, bởi việc mua bán chỉ giới hạn ở các dự án đã công bố, ngoài khu vực nhạy cảm.
