Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico
Tuần qua, một thông tin được thị trường rất quan tâm đó là Thông tư số 10/2023/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 23/8/2023 đã ngưng hiệu lực thi hành một số điều khoản tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN. Ông nhận định như thế nào về vấn đề này?
Thông tư số 10/2023/TT-NHNN dừng hiệu lực thi hành 3 trường hợp cấm cho vay mới mà Thông tư số 06/2023/TT-NHNN quy định gồm: thứ nhất, cho vay bù đắp tài chính; thứ hai, cho vay để thanh toán tiền cho các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thứ ba, cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, công ty hợp danh, góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết. Theo tôi, việc dừng là đúng bởi các quy định này đều sẽ tạo nên những bất cập nếu triển khai trên thực tế.
Đối với quy định về trường hợp cho vay bù đắp, nếu hiểu theo quy định này thì các tổ chức tín dụng chỉ có thể cho vay thanh toán chi phí bù đắp nếu đáp ứng 3 điều kiện: một là, phải là chi phí được chi trả bởi vốn của chính khách hàng (không phải vốn vay của tổ chức hay cá nhân khác); hai là, phải là chi phí cho dự án hoạt động kinh doanh, đã thanh toán phát sinh dưới 12 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng cho vay; ba là, phải là chi phí đã nằm trong trong một phương án sử dụng vốn của một dự án vay vốn trung dài hạn mà tổ chức tín dụng đã xét duyệt cho vay.
Hiện nay, toàn hệ thống ngân hàng đang thực hiện cho khách hàng vay để bù đắp chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng nhằm thực hiện phương án, dự án hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống. Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước cũng đã hướng dẫn giải ngân bù đắp tại Thông tư 21/2021/TT-NHNN về phương thức giải ngân. Quy định tại Thông tư 06/2023/TT-NHNN khiến cho việc cho vay bù đắp thực tế đang diễn ra tại các tổ chức tín dụng bị ngưng trệ đột ngột, bởi từ trước đến nay, các tổ chức tín dụng cho vay bù đắp trải dài cả ở khâu tiêu dùng phục vụ đời sống lẫn kinh doanh, cả ở khoản vay ngắn hạn lẫn trung và dài hạn.
Tuy nhiên, bất thường nằm ở hai trường hợp cấm cho vay còn lại của Thông tư 06/2023/TT-NHNN. Trước hết, đối với việc cấm cho vay thanh toán tiền góp vốn cho giao dịch góp vốn, hợp tác đầu tư, BCC vào một dự án đầu tư chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thế nào là dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh? Không thể trả lời chính xác. Bởi dự án mỗi lĩnh vực mỗi khác (nhà ở, toà nhà văn phòng, thuỷ điện, nhiệt điện, xăng dầu, hải sản...), mỗi điều kiện trong một dự án cũng khác (điều kiện về tài sản đưa vào kinh doanh, điều kiện về chủ đầu tư...). Tóm lại, đây là quy định có thể hiểu và suy diễn đa nghĩa, trong khi pháp quy cần phải đơn nghĩa.
Trường hợp thứ hai, cấm cho vay thanh toán tiền cho các giao dịch M&A như góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty TNHH, cổ phần của công ty chưa niêm yết. Quy định này tác động trực tiếp vào thị trường bất động sản. Thực tế, thị trường có nhiều tình huống, doanh nghiệp bất động sản không còn năng lực tài chính để triển khai nên chuyển nhượng dự án bất động sản.
Tuy nhiên, để chuyển nhượng dự án bất động sản phải trải qua trình tự rất phức tạp nên M&A thường là giải pháp thay thế. Bên chuyển nhượng đa phần thuộc về cổ đông của các công ty chưa niêm yết. Theo đó, với quy định của Thông tư 06/2023/TT-NHNN, nhiều dự án đầu tư cần chuyển nhượng qua giao dịch M&A sẽ bị đóng băng do không thể tiếp cận nguồn vốn cho vay từ ngân hàng.
Do vậy, tôi cho rằng, các quy định trên đều bất thường, việc dừng hiệu lực áp dụng là cần thiết.
Sau khi Thông tư số 06/2023/TT-NHNN được hiệu chỉnh một số nội dung theo Thông tư số 10/2023/TT-NHNN, liệu có nội dung nào còn ảnh hưởng đến việc cho vay liên quan đến bất động sản của các tổ chức tín dụng?
Vẫn còn nhiều ảnh hưởng, bởi thực tế có đến hai phần ba nội dung trong Thông tư 06/2023/TT-NHNN hướng đến việc siết chặt nguồn vốn tín dụng đối với bất động sản.
Các quy định thắt chặt việc cho vay thanh toán tiền góp vốn cho giao dịch góp vốn, hợp tác đầu tư, BCC vào một dự án đầu tư không chỉ nằm ở quy định tại Điều 8 mà Thông tư 10/2023/TT-NHNN vừa dừng hiệu lực thi hành. Tại khoản 6 Thông tư 06/2023/TT-NHNN còn đưa ra điều kiện các tổ chức tín dụng vào đưa vào quy định nội bộ của mình quy định về trường hợp cụ thể được cho vay, quy định về biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng để bảo đảm khả năng thu nợ, kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay.
Thực tế, nhiều chủ đầu tư không thể nhận tiền ứng trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, cho dù nhà đã xây gần xong vì những lý do xuất phát từ khâu thủ tục hành chính. Trường hợp này, thực tiễn chủ đầu tư vẫn có thể nhận dòng vốn từ người mua qua giao dịch đặt cọc, vì pháp luật không cấm. Trong khi đó, Thông tư 06/2023/TT-NHNN có quy định tổ chức tín dụng nếu cho vay thanh toán tiền bảo đảm (như tiền đặt cọc) thì phải phong tỏa tiền giải ngân cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, cộng thêm nhiều điều kiện bổ sung. Vậy thì, việc ngân hàng cho vay thanh toán đặt cọc không còn ý nghĩa với chủ đầu tư dự án.
Nhìn trong tổng thể, dù chưa cần đánh giá kỹ mức độ ảnh hưởng của các quy định này với những lĩnh vực khác, nhưng cũng có thể nhìn nhận tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt hơn từ Thông tư 06/2023/TT-NHNN.
Có ý kiến cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần quy định chặt chẽ hơn để hạn chế việc lạm dụng vốn, nguy cơ khủng hoảng về tài chính trên thị trường bất động sản từ những vụ việc đổ vỡ của doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, ông có ý kiến như thế nào về vấn đề này?
Thực tế cho thấy, trong quá khứ và cả hiện tại, nợ xấu của các trường hợp cho vay bất động sản doanh nghiệp thường đến từ sự yếu kém quản trị, xung đột lợi ích, lạm quyền tài trợ, lũng đoạn ngân hàng của một số chủ ngân hàng. Đây mới là khâu cần quản lý chặt chẽ.
Nếu muốn ngăn chặn dạng giao dịch xung đột lợi ích này, tôi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên tập trung đưa ra các tiêu chí có trọng tâm vào các dấu hiệu cho vay theo chỉ định từ sự lạm quyền của giới chủ ngân hàng.
Một thực tế khác dẫn đến sự bùng nổ của nợ xấu huy động đầu tư bất động sản là trái phiếu doanh nghiệp phân phối thông qua kênh ngân hàng. Thời kỳ đầu, ngân hàng là trái chủ duy nhất nên việc kiểm soát rủi ro tín dụng là chặt chẽ đối với doanh nghiệp bất động sản. Thời kỳ vừa qua, rủi ro tín dụng trái phiếu đã bị đẩy sang phía người tiêu dùng. Điều này cho thấy, uy tín và thương hiệu của các ngân hàng đã bị lạm dụng, tác động đến lòng tin của người tiêu dùng và dẫn đến nguồn huy động vốn bất chấp quản trị rủi ro tín dụng trên thị trường bất động sản. Đây cũng là vấn đề cần quản lý chặt.
Dẫu vậy, Thông tư 06/2023/TT-NHNN cũng đem lại những vấn đề tích cực đáng lưu ý như lần đầu tiên có sự ghi nhận ngân hàng có quyền cho vay tín chấp, hoặc cho phép cho vay để trả nợ không còn bắt buộc là khoản vay kinh doanh. Tuy nhiên, việc hiệu chỉnh Thông tư này là cần thiết.
