Mỗi năm TP.HCM có thêm hơn 50.000 gia đình trẻ
Chung cư càng ở… càng tăng giá
Tính theo quý từ đầu năm 2020 đến nay, giá bất động sản, đặc biệt là tại những khu vực có nhu cầu nhà ở tăng cao như TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai… luôn theo chiều hướng lên, dù có những thời điểm rất bí thanh khoản bởi giãn cách xã hội.
Thậm chí, tại TP.HCM hiện nay, theo ghi nhận của phóng viên, người có nhu cầu rất khó chọn được căn hộ ưng ý vì quá hiếm dự án mới ra hàng từ đầu năm đến nay, nếu có chút ít căn hộ dự án cũ bán ra thì giá cũng cao ngất ngưởng với mức tăng so với đợt mở bán đầu tiên từ 30% đến 50%, có những dự án tăng giá gấp đôi.
Chẳng hạn như dự án Flora Novia mặt tiền đường Phạm Văn Đồng thuộc quận Thủ Đức, TP.HCM do Nam Long làm chủ đầu tư bán ra từ cuối năm 2018 và năm 2019 với mức giá trung bình khoảng 26 triệu đồng/m2, hiện đang trong giai đoạn bàn giao nhà với mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 40 - 42 triệu đồng/m2. Kế bên, dự án căn hộ Him Lam Phú Đông được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá gấp đôi so với thời điểm mở bán, nhưng rất hiếm người bán.
Với dự án căn hộ Moonlight ở Thủ Đức do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, bàn giao nhà cho khách hàng cuối năm 2019, giá giao dịch hiện tại khoảng 50 triệu đồng/m2, tức tăng gần gấp đôi so với lúc mở bán. Dự án Centum Welth tại quận 9 do Thủ Đức House làm chủ đầu tư hiện cũng có giá thứ cấp khoảng 42 - 43 triệu đồng/m2 so với giá bán ra trung bình 28 triệu đồng/m2…
 |
Lời quảng cáo ngộ nghĩnh nhưng không hẳn sai “Nhà hiếm hơn vắc xin”. Ảnh: Lê Toàn |
Không chỉ giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng cao mà với số ít các dự án mới gần đây, mức giá được công bố liên tiếp lập đỉnh mới, chẳng hạn như dự án King Crown Infinity trên đường Võ Văn Ngân, TP. Thủ Đức có mức giá trung bình từ 80 - 90 triệu đồng/m2, một dự án khác cũng tại TP. Thủ Đức dự kiến trong quý II/2021 sẽ công bố ra thị trường và theo tiết lộ của chủ đầu tư với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giá sẽ không dưới 100 triệu đồng/m2.
Đó là các căn hộ chung cư vốn đa số được mua để ở và “cũ dần theo năm tháng”, còn mức tăng giá đất nền, nhà liền thổ tại TP.HCM vốn mang đặc trưng là sản phẩm đầu tư thì còn “chóng mặt” hơn nhiều.
Tại dự án Khu đô thị Vạn Phúc, cách đây chỉ khoảng 6 tháng, giá một căn nhà phố có diện tích 7 x 20 tại các trục đường 12 m chỉ từ 16 - 17 tỷ đồng/căn, hiện đã tăng lên 22 - 23 tỷ đồng/căn mà không có hàng để bán. Nói như bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, “muốn mua nhà ở Vạn Phúc phải ra quyết định nhanh, nếu không giá sẽ tăng”. Theo bà Hương, đến thời điểm hiện nay, nguồn cung nhà phố của dự án Vạn Phúc không còn, giao dịch chủ yếu là trên thị trường thứ cấp.
Ở “điểm nóng” Thủ Đức, giá đất nền phổ biến tăng từ 70 - 100% so với cách đây 5 năm, đến nay hầu như không còn sản phẩm dưới giá 30 triệu đồng/m2; các quận trung tâm như quận 2, quận 4, quận 5…, tính từ đầu năm 2020 đến nay, giá nhà phố đều có mức giá tăng trung bình từ 20 - 25%.
Không chỉ với TP.HCM, các thị trường giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai… gần đây cũng chứng kiến làn sóng tăng giá khá mạnh với Bình Dương là “quán quân”.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, giá đất một số khu vực tại Bình Dương hiện đã tăng gần gấp đôi so với năm 2019; còn nếu so với cách đây 5 năm, có nhiều khu đất tăng giá đến 4 - 5 lần.
Biến động mạnh nhất là tại hai thành phố mới thành lập Thuận An và Dĩ An với mức giá giao dịch có dấu hiệu vượt qua một số khu vực rìa TP.HCM. Cách đây 5 năm, tại dự án khu trung tâm hành chính Dĩ An, các sản phẩm nhà phố có giá bán chỉ từ 16 - 20 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 50 - 70 triệu đồng/m2.
Mới đây, Công ty cổ phần Asia New Time công bố ra mắt dự án Nhà phố liên kế Cité D’amour trên mặt tiền đường Đông Tác (TP. Dĩ An), có quy mô hơn 9 ha với 77 căn nhà phố liền kề với giá trung bình 4,5 - 5 tỷ đồng/căn.
Không giấu được sự vui mừng, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Asia New Time chia sẻ rằng, ông thật sự bất ngờ trước sự quan tâm của khách hàng với thị trường nhà liền thổ, dù dự án chưa chính thức mở bán, nhưng hầu hết sản phẩm đã được khách hàng đăng ký.
“Nước lên, thuyền lên”
Không chỉ thị trường bất động sản TP.HCM và Bình Dương hay Đồng Nai, liên tiếp trong nhiều năm qua, đặc biệt từ năm 2020, thời điểm diễn ra dịch Covid-19 phức tạp, song tại nhiều tỉnh, thành phố khác như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Bảo Lộc, Bình Phước và các tỉnh khu vực miền trung, biên độ giá cũng tăng đều qua các năm. Trong đó, các khu vực có tốc độ đô thị hóa càng cao, sự phát triển hạ tầng mạnh thường có mức gia tăng càng mạnh.
Trước thực tế này, có ý kiến cho rằng, một phần do từ đầu năm 2020, các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây đã làm tăng giá bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như cơ hội có chỗ ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, cơ quan quản lý thị trường bất động sản và nhà ở là Bộ Xây dựng lại có ý kiến khác khi trong báo cáo mới nhất công bố ngày 16/3/2021, cơ quan này cho rằng, việc tăng giá đất không ảnh hưởng quá nhiều đến đà tăng của giá bất động sản.
Theo Bộ Xây dựng, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước. Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì “việc tăng giá đất khoảng 15 - 20% cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5 - 5%”, cơ quan này cho biết.
Phân tích kỹ hơn, Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng cho rằng, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án: Bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).
Với những người trong cuộc là các chủ đầu tư, đa số ý kiến cho rằng, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có rất nhiều nguyên nhân khác nhau như khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung - cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh…, hay do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để thổi giá.
Đồng thời, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng, trong đó nổi bật là chi phí cơ hội khi thủ tục phát triển dự án kéo dài là nguyên nhân trọng yếu khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng không ngừng nghỉ.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, một nguyên nhân nữa là do nhu cầu ngày càng cao, không chỉ nhu cầu để ở mà còn để đầu tư, tích lũy tài sản.
“Giá nhà đất thời gian qua có tăng, nhưng không hề tăng ảo”, ông Phúc nói và cho rằng, có 4 yếu tố cấu thành cấu thánh giá bất động sản gồm quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Thời gian qua, hầu hết các chi phí này đều có xu hướng tăng, đặc biệt là quỹ đất nên giá bất động sản tăng theo quy luật “nước lên, thuyền lên”.
Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty LDG cho rằng, nguyên nhân chính yếu nhất khiến giá nhà, đất tại các đô thị có nhu cầu nhà ở lớn như TP.HCM hay Bình Dương là sự “lệch pha” cung - cầu. Theo đó, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao, trong khi đó quỹ đất phát triển ngày càng khan hiếm, đã vậy trong nhiều năm qua, hàng loạt dự án bị vướng thủ tục không triển khai được, khiến nguồn cung càng trở nên khan hiếm hơn.
Dự kiến mở bán một dự án căn hộ có mức giá tới 100 triệu đồng/m2 tại TP. Thủ Đức sắp tới, đại diện doanh nghiệp chia sẻ với phóng viên rằng họ không hề muốn đưa ra mức giá quá cao, nhưng cũng phải căn cứ vào giá thành để tính toán sao cho có lãi chút đỉnh.
“Chúng tôi đã phải chi một khoản tiền lớn để mua lại quỹ đất, mới đây còn phải đóng thêm hơn 500 tỷ đồng tiền sử dụng đất, nhẩm tính chỉ riêng tiền sử dụng đất đã lên đến 55 triệu đồng/m2”, vị này cho biết.
Có cơ hội thì đừng chờ đợi
“Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây chính là cái 'bẫy tâm lý’, lực cản lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư và mua nhà, bởi nếu so với quá khứ, đâu chỉ riêng bất động sản mà mọi thứ đều tăng”, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ví von như vậy khi được yêu cầu có lời khuyên cho người mua nhà nên mua hay chờ giá giảm.
Theo vị này, năm 2014, giá một căn hộ tại quận 8, TP.HCM khoảng 16 - 17 triệu đồng/m2, thì đến năm 2015 đã tăng lên 18 - 20 triệu đồng/m2, năm 2016 tăng lên 22 - 26 triệu đồng/m2, đến năm 2017 đã tăng 26 - 28 triệu đồng/m2 và đến nay, giá căn hộ tầm 28 - 30 triệu đồng/m2 vẫn có, nhưng không thể có ở quận 8, mà chỉ có thể ở huyện vùng ven Bình Chánh hoặc Bình Dương, Đồng Nai và có thể sắp tới với giá tiền này phải ra xa hơn nữa. Do vậy, với những nhà đầu tư thì có thể sẽ có nhiều tính toán, nhưng còn với những người có nhu cầu thật về nhà ở tại TP.HCM, thậm chí Bình Dương, nếu có cơ hội thì nên mua, chứ đừng mong giá nhà sẽ giảm.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định rằng, trái ngược với hầu hết các lĩnh vực kinh doanh chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, ngành bất động sản tiếp tục ghi nhận những tăng trưởng nhất định, đặc biệt trong số lượng người mua.
“Đặc biệt, chúng tôi không tin vào giả thuyết về bong bóng bất động sản. Chúng tôi tự tin rằng, thị trường bất động sản Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định. Bong bóng bất động sản được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát. Còn hiện nay, các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu và nhu cầu đang tăng. Chúng tôi cho rằng sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát, mà hoàn toàn trong vùng an toàn”, ông Matthew Powell khẳng định.
Điều băn khoăn nhất là thủ tục cho dự án quá chậm
 |
| Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land |
Đâu đó gần đây vẫn có những tin đồn, thổi giá bất động sản ở một số khu vực, nhưng đây chỉ là những “cơn sốt” nhất thời mang tính cục bộ, không đại diện cho thị trường và sớm tan nhanh.
Về bản chất thị trường, cá nhân tôi cho rằng, đang có sự phát triển khá ổn định.
Giá tăng, nhưng do nhu cầu nhiều và đó là quy luật của thị trường.
Điều băn khoăn nhất với thị trường hiện nay là câu chuyện thủ tục cho dự án quá chậm, khiến cho chi phí đầu tư dự án của doanh nghiệp tăng cao, đó là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao và gánh nặng nặng đổ lên người mua nhà.
Khách hàng là người gánh hết Ông Nguyễn Hữu Cường
 |
TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội |
Việc Hà Nội và các địa phương điều chỉnh bảng giá đất, hệ số K theo tôi là cần thiết nhưng cần có lộ trình, phải đảm bảo được an sinh xã hội, sự sẵn sàng, ủng hộ của dư luận.
Hiện tại, cả doanh nghiệp, người dân đang đối mặt với quá nhiều khó khăn, nhất là đại dịch Covid-19, mà lại bị áp dụng bảng giá đất mới, hệ số K điều chỉnh thì nặng quá.
Đây là thời điểm cần khơi thông thị trường, khoan sức dân, doanh nghiệp, thu hút đầu tư.
Khi có điều chỉnh về bảng giá và hệ số, việc chủ đầu tư tăng giá bán là khó tránh khỏi và cuối cùng khách hàng vẫn là người gánh khoản tăng này.
Vấn đề giải phóng mặt bằng và thủ tục tiêu tốn nguồn lực hơn giá đất
 |
| Ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc RB Land |
Khung giá đất trước đây không sát với thị trường, nên các địa phương đã có sự điều chỉnh cho gần với thực tế hơn. Về ảnh hưởng nếu có thì các chủ đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều nhất.
Có thể, với cùng một khu đất, trước đó chủ đầu tư phải nộp thuế 20 tỷ đồng thì có thể giờ phải nộp 30 - 40 tỷ đồng. Điều này khiến các chủ đầu tư buộc phải đẩy giá bán lên để bù vào và theo quan sát của tôi, các dự án sơ cấp ra mắt gần đây có mức giá tăng khoảng từ 5 - 10% so với giá cũ. Và khi giá đất dự án tăng thì cũng sẽ tạo hiệu ứng lên thị trường bất động sản cạnh đó, giá đất cũng sẽ tăng theo.
Tuy nhiên, theo tôi, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng không quá ảnh hưởng đến thị trường, không làm chùn chân các nhà đầu tư. Về cơ bản, giá đất mới được hình thành trên cơ sở bù thêm chi phí từ việc tăng giá và giá đất chỉ là một phần chi phí trong câu chuyện đầu tư.
Vấn đề quan trọng là các địa phương phải khống chế được giá đất, đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng, vì đây là hạng mục tiêu tốn nhiều nguồn lực.
Trong dịch Covid mà thị trường không giảm thì giờ rất khó giảm
 |
| Ông Dương Quốc Dũng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thuduc House |
Khi đối mặt dịch bệnh, nhiều người nhận định giá bất động sản sẽ giảm do nhiều người bán tháo, nhưng thực tế chẳng những giá không giảm mà còn tăng, đặc biệt là với các dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực.
Không nói đâu xa, lấy ví dụ từ dự án Centum Welth tại TP. Thủ Đức được Thu Duc House bán ra thị trường chỉ tầm 27 - 28 triệu đồng/m2, nhưng đến thời điểm hiện nay, giá thứ cấp đã tăng lên 42 - 43 triệu đồng/m2 mà không có sản phẩm để bán.
Điều này cho thấy, nhu cầu thực tế của thị trường là vô cùng lớn.
Dịch bệnh khiến nhiều người khó khăn, nhưng thị trường không hề giảm giá, vì vậy tôi cho rằng, sắp tới giá còn tiếp tục tăng vì hiện nay, nguồn cung sản phẩm ở TP.HCM rất ít.
Thủ tục chậm khiến giá nhà bị đội lên
 |
| Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group |
Tình trạng chậm trễ trong thủ tục hành chính không những gây khó cho doanh nghiệp địa ốc, mà còn góp phần đẩy giá đất nền và căn hộ thứ cấp do thiếu hụt nguồn cung mới. Chính việc khan hiếm căn hộ mới mở bán, lệch pha cung cầu, cũng như sự không đồng đều ở các phân khúc đang tạo ra sự bất ổn trên thị trường bất động sản.
Bởi thị trường ổn định căn cứ vào nhu cầu thực để ở và đầu tư dài hạn, chứ không phải nhu cầu đầu cơ, găm hàng để đẩy giá.
Nếu thủ tục phát triển dự án không được nới ra, không chỉ giá nhà còn tăng, mà các chủ đầu tư cũng sẽ gặp muôn vàn khó khăn. Vị nào “khỏe mạnh”, có dự phòng thì còn có thể “sống” vài năm, còn không thì chắc chắn sẽ chết vì tín dụng cho bất động sản ngày càng hạn hẹp. Ngoài ra, các doanh nghiệp môi giới cũng khó khăn không kém vì không thể nhận tiền cọc hay giữ chỗ cho khách hàng vì dự án không đủ điều kiện mở bán.
Để thị trường ổn định nguồn cung, tránh bất ổn xã hội, cần sự bắt tay của Nhà nước, doanh nghiệp và ngân hàng, bởi làm bất động sản phải có đất, có thủ tục hành chính và có tiền. Trong thế chân vạc này, thiếu 1 trong 3 đều không được.
Sai lầm lớn nhất là chờ giá nhà giảm
 |
| Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Asia New Time |
Hơn 15 năm tham gia thị trường bất động sản, trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, tôi thường xuyên chứng kiến nhiều trường hợp phải hối tiếc vì mang tâm lý chờ đợi giá nhà giảm mới mua vào để rồi sau đó mất cơ hội an cư, vì giá liên tục tăng lên. Trước đây đã vậy, bây giờ khả năng nhà đất sẽ giảm càng khó hơn, do vậy, nếu có nhu cầu, có cơ hội thì tốt nhất không nên chần chừ, điều cần thiết là tìm hiểu kỹ tính pháp lý dự án, giá trị sử dụng sản phẩm ra sao.
Lấy thị trường bất động sản Bình Dương làm ví dụ, bởi sau TP.HCM thì đây là địa phương có tốc độ đô thị hóa và tỷ lệ dân nhập cư cao nhất các tỉnh phía Nam. Càng ngày nhu cầu nhà ở tại đây càng lớn, nhưng nguồn cung không đủ để đáp ứng và giá tất yếu còn tăng với biên độ tăng bằng hoặc nhanh hơn TP.HCM.
Thời điểm nay, có thể chúng ta thấy giá đã cao, nhưng khả năng vài 3 năm sau, giá sẽ lại tăng lên như chúng ta từng chứng kiến nhiều năm qua.
