Còn nhiều quy định không phù hợp khiến việc thu hồi đất hiện nay gặp nhiều khó khăn. Ảnh: Gia Huy
Phải thu hồi trước khi giao
Luật Đất đai qua các thời kỳ 1993, 2003 và 2013 đều quy định, trong trường hợp vì mục đích vì quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng (gồm có giấy tờ hợp pháp hay không có giấy tờ). Mặt khác, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho cho cá nhân, tổ chức sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Như vậy, đối với trường hợp đất đang có người sử dụng và muốn giao cho tổ chức, cá nhân khác, thì Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu vẫn phải thực hiện 2 quyết định: quyết định thu hồi và quyết định giao đất. Điều đó, được khẳng định ngay trong Luật Đất đai đầu tiên 1993 và Luật Đất đai 2003: “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó”.
Quy định rõ ràng hơn tại điều 53 Luật đất đai 2013: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng”.
Trên thực tế, một quyết định có thể rõ ràng về thu hồi đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Chẳng hạn như Quyết định số 1997/QĐ-UB ngày 10/5/2002 của UBND TP.HCM về việc thu hồi đất và giao đất xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm với nội dung: “Nay thu hồi 6.214.328 m2 đất nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại các phường An Khánh, Bình An, Bình Khánh, An Lợi Đông và Thủ Thiêm thuộc quận 2 và giao cho Ban Quản lý Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm để tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý khu đất và tiến hành mời gọi đầu tư nhằm xây dựng Khu đô thị mới phù hợp quy hoạch được duyệt”.
Như vậy, UBND TP.HCM đã ra quyết định việc thu hồi đất và giao cho Ban Quản lý Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm để tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng và tạm thời quản lý trông coi khu đất trong thời gian quyết định chủ đầu tư dự án để giao đất.
Cơ quan nào ra quyết định thu hồi đất?
Luật Đất đai 1993 quy định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào, thì có quyền thu hồi đất đó. Tuy nhiên, không rõ căn cứ theo việc giao đất trước khi thu hồi hay giao đất sau khi thu hồi, nên có những cách hiểu khác nhau.
Luật Đất đai 2003 thì quy định, UBND cấp tỉnh thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND cấp huyện thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đến Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ ràng hơn về thẩm quyền, UBND cấp huyện thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. UBND cấp tỉnh thu hồi đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; trường hợp khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND huyện quyết định thu hồi đất.
Một vấn đề trong nhiều vụ tranh chấp xảy ra là cơ quan nhà nước chỉ ra quyết định thu hồi đất cả khu đất, mà không ghi rõ riêng cho từng đối tượng sử dụng đất. Trong các văn bản luật đất đai qua các thời kỳ không quy định chi tiết vấn đề này, nhưng xét về đối tượng thực hiện quyết định, thì phải có quyết định thu hồi đất cho từng người sử dụng đất để đảm bảo việc thi hành và xác định rõ diện tích đất họ bị thu hồi.
Những quyết định kiểu 2 trong 1
Như phân tích tại phần trên, Luật Đất đai qua các thời kỳ đều quy định rõ, Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. Việc thu - giao đối với đất đang có người sử dụng chứa đựng 2 quyết định của cơ quan nhà nước là “thu” sau đó tiến hành “giao”.
Vấn đề đặt ra, nếu 2 công việc “thu” và “giao” được thể hiện bằng 2 văn bản riêng là “quyết định thu” và “quyết định giao” thì sẽ rõ ràng trách nhiệm của Nhà nước. Khi Nhà nước “thu” thì ra “quyết định thu hồi đất”, đồng thời Nhà nước tiến hành việc bồi thường cho người đang sử dụng đất theo quy định của pháp luật với nguồn tiền từ ngân sách nhà nước. Sau đó, khi khu đất đã được giải phóng mặt bằng (quỹ đất sạch), Nhà nước sẽ giao đất cho cho người sử dụng mới theo quy định pháp luật (có thể qua giao đất, đấu giá…).
Tuy nhiên, trên thực tế, trong suốt thời gian qua, tại nhiều dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thường ra một quyết định 2 trong 1, vừa quyết định thu và vừa là giao. Với quyết định này, Nhà nước chuyển giao luôn trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng mới (chủ đầu tư dự án). Chủ đầu tư sẽ căn cứ quyết định này để lập phương án bồi thường, nếu người sử dụng đất không chấp hành, thì Hội đồng bồi thường đề nghị cơ quan cưỡng chế thi hành việc giao đất.
Người dân biết, việc Nhà nước thu hồi và giao đất cho chủ đầu tư vào mục đích như dự án nhà ở trại khu đô thị chỉnh trang, nhưng chủ đầu tư là người chi trả tiền bồi thường cho người dân theo đơn giá Nhà nước thu hồi và chủ đầu tư được hưởng lợi từ việc khai thác quỹ đất. Trong khi đó, tại một số dự án khác, chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân về mức giá đền bù. Với cách so sánh này, việc thu hồi, giải tỏa mặt bằng tại nhiều dự án gặp khó khăn.
Tuy nhiên, rõ ràng, lập luận của người dân không phải không có lý và đáng phải suy ngẫm.
Với quyết định 2 trong 1, Nhà nước đã chuyển giao luôn cho chủ đầu tư trách nhiệm bồi thường cho người dân. Chủ đầu tư là người bỏ tiền ra bồi thường, nên Nhà nước không thể đưa ra đấu giá để chọn chủ đầu tư, để áp giá cao nhất mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách. Như vậy, quyết định này khiến cho cả người dân có đất bị thu hồi và ngân sách nhà nước đều bị thiệt.
Có thể nói rằng, việc không tách biệt giữa quyết định thu và quyết định giao là hoàn toàn không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.
Chấm dứt kiểu 2 trong 1, ngân sách bớt thất thoát
Luật Đất đai 2013 (Điều 52) đã quy định rõ, Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất và phải thực hiện xong việc bồi thường.
Như vậy, Luật Đất đai 2013 đã chấm dứt tình trạng quyết định thu - giao đất theo kiểu 2 trong 1. Luật buộc Cơ quan Nhà nước phải là bên tiến hành bồi thường cho người sử dụng đất, khi thực hiện xong việc bồi thường theo quy định, thì cơ quan nhà nước mới được tiến hành ra quyết định giao đất cho người sử dụng đất mới.
Với quy định rõ ràng này, cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc bồi thường cho người sử dụng đất, chấm dứt tình trạng chuyển giao trách nhiệm bồi thường cho các chủ đầu tư. Về giao đất, Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định, giao đất qua hình thức đấu giá đối với trường hợp xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, sử dụng đất thương mại, dịch vụ...
Những quy định mới này được kỳ vọng sẽ làm giảm bớt những căng thẳng, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và làm giảm thất thu ngân sách nhà nước.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
